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回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/6/5 9:47:09    回复 15 楼:
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                    最直白的三块地改革解释,你还有疑问么?
第一、以前的农用地、集体地或者包括宅基地在内,都是政府出面三五万一亩征用了,然后招拍挂,几十万一亩的价格第一是和村民集体没有关系,第二是直接推高了最终产品的价格,第三是支撑了土地财政和一系列看不懂的变化。现在是怎么回事儿呢?村庄作为代表直接进入市场,而且直接面对几十万元了,集体和村民可以分配的收入都是大大的翻倍提高,这一块饼是不是很诱惑?
第二、农村进城的人越来越多,很多人是想把宅基地变现的,但是一直没有解决从哪里出、怎样出的问题,现在的改革不是解决了么?由集体组织出面进入市场,价格、程序、分配都是透明的。
第三、国家正大力推行农村集体资产产权制度改革,目的是明晰产权归属,让集体的资产活起来,但很多村庄苦于集体资产十分匮乏。宅基地可以转为集体经营性建设用地入市这一政策,让大部分村庄的集体资产都会大增。以前城市的以地生财以地招商现在转移到农村了,集体可以多渠道多方式集中管理和分配土地资产,有钱了就可以办理更多一家一户办不了不好办的事情,村庄面貌和公益事业会变得更好!
第四、城乡结合部、地票、人才落户以及宅基地入市等可以实现城乡结合,统筹发展。城市有发展空间了,农村获得城市资金、人才、产业的多方面支持,是双赢和多赢的局面。
当然里面还会有很多的实际问题,但是大方向大规矩有了,那些都是小事情了!老百姓也有了更多收入和多种选择,这就是二次土改的最大魅力所在--譬如你是带着钱进入大城市,还是回家农工贸兼营就近城镇化,或者不远不近的在市县做选择都比较保险了,压力还小。
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/6/16 18:42:07    回复 16 楼:
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看看宅基地改革的新消息

    **农村在宅基地被征用后,有3个补偿可以领取。现在农村道路都修上了齐整整的水泥路,厕所现在也是马桶或者便池,厕所改造工程让以前尴尬的局面得到了改善,另外这几年农村环保问题越来越严格,河道清理、杂草清除、废弃房屋拆除等等这些都在进行,农民的房屋很多装修的都比城里还要好。
    一、宅基地本身的补偿
    随着农村经济快速发展,宅基地又是农民生活保障的根本,现在农村土地也确权了,并且归属也更明确了,虽然农民现在只有使用权,有些村民表示不理解,不过在遇到拆迁的时候可以获得补偿,我们都知道以前农村拆迁一般都是按照房屋补偿的,而宅基地都是村委获得,现在不同了在领取确权证书后,一旦宅基地被征用或者拆迁,那么可以获得补偿,另外对于统一规划建设的区域,宅基地被征收了村里加以利用还有分红。具体补偿标准是根据大家的宅基地面积来决定的,按每平方米补贴多少算,每个地区的补贴标准户根据经济发展等因素来决定。
    二、地面建筑物的补偿
    除了宅基地本身的补偿,宅基地之上附属建筑也就是我们说的房屋拆迁补偿,这个一般就是按照房子的面积,当然楼房可能给的多,另外这楼房的构造补偿每个地方也是不同的,除了房屋,宅基地之上可能有的是养殖大棚,虽然先一户一宅和环保禁止养殖场违建,但是这是历史遗留问题,对此也会有补偿,宅基地之上的补偿和宅基地补偿是分开的,也就是双向补偿,在土地确权后,宅基地使用权因为是属于村民的,一旦在使用期之内被征用,就可以获得双向补偿。
    三、拆迁安置费
    宅基地被征用或者房屋拆迁,肯定村民住房保障没有了,肯定是去出租或者有很少的地方有安置房,不过大多数地方都给安置费,也就是给了可以去租房,当然按照给的安置费很难找到合适的住房,不过这部分补偿就是安置补助,每个地方标准不同,笔者这边是每户一次性5000,有的地方有两万的,这个就要看当地指定标准,这个安置费领取也是不一定,有的是在拆迁之前,有的是拆迁之后,具体看当地情况。
**在宅基地上翻建房屋,为啥村委会不同意?因为这个步骤忽略了!农民的生活节奏在不断的加快,国家对自建房的管理也十分的严格。1.在翻建的时候,使用权要合理,不能有纠纷出现,且要符合标准。2.想要合规,一定要符合当地的规划建造,且需要进行申请,拿到审批证件才行。不被允许的五种翻建行为如下:
    面积超标:每个地方对宅基地的管理并不相同,平原地区220平方是个常见标准,老房子翻建一般就超过了新标准。权属争议:有一些房子是因为继承的关系,以至于家里的几个子女都想要争房子的所有权,这样的话自建房的权属就会变得混乱,以至于根本就不知道为谁所有。使用权没拿到:按理说只要是农村的户口,都可以享受着使用权,但实际上有一些人则是通过非法买卖的方式获得的,自然是享受不到使用权的好处,这样一来也就意味着根本就不能进行申请。高度超标准:大家都知道并不是所有的房屋高度都是符合违规的,想要进行申请建造,那就需要确保高度一定要在标准范围内。目前来说,房屋的高度需要在3.3米以下,如果建造的房子是4层,那就意味着总高度在13.2米。且如果超过了4层,那就需要申请,不然就是违建。没审批:不管是新建的房子还是翻建,一定要注意好审批的工作才行,只有拿到相应的审批手续,这样才能进行建造的工作。如果还没有审批就已经建造了,那自然就是违规的行为,村委会的阻止很正常。
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/6/16 18:55:20    回复 16 楼:
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农村宅基地确权,大学期间迁走农村户口的,真是一大损失!


    农村的变化可谓是翻天覆地,农村宅基地确权可谓是在火热进行中。这里有一个观念必须马上转变,那就是总认为土地是自己的,现在必须搞清楚,就所有权而言,无论什么土地都是国家和集体拥有所有权。组织和个人所能获得的就是使用权,然后在承包耕地上有承包权和经营权,在宅基地上有使用权和租赁权,在集体土地进入建设用地市场上有参与权和收益分配权。三大类土地的试点改革还在进行中,很多方面是没有确定的。
    现在想回农村居住并且获得宅基的人开始多起来,不过问题没有那么简单。以下三种人是很难获得农村宅基地的,一定要搞清楚。第一种人:父母是农村户口,但自己是城市户口。这类人回到农村是分不到宅基地的,即使农村的房子是父母的,但是父母将来去世了,他们的宅基地是不能继承的,这样父母辛辛苦苦一辈子攒下的家业也就不存在。第二种人:城里人在农村买的房子。农村进行宅基地确权,明确规定不是本村村民的话在法律层面不享受宅基地确权政策,无法确权直接的后果就是万一以后遇到房屋拆迁这类的事情,就不会享有正常的拆迁经济补偿政策,所以这类人群值得深思一下了。第三种人:大学期间将户籍迁到城市的大学生。毕竟这两年农村政策越来越好了,如果迁走户口很多政策都是很难享受的,宅基地确权就是其中之一。现在即使自己想把户籍再迁成农户,也是迁不回原村的,这样的后果就是无权分到自己村里面的宅基地,这是一件很痛苦的事情。
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/6/16 20:37:03    回复 18 楼:
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浙江省东阳市农村宅基地及住房确权登记历史遗留问题处理指导意见

    意见针对宅基地、房屋确权、农房登记中历史遗留问题的处理分门别类制定实施意见,具有相当的政策性灵活性和可操作性。本意见自2019年7月12日起施行。
    第一类问题分成三大子类别。不同时期形成的宅基地确权历史遗留问题,归结为五个时段,按以下方式处理:《村镇建房用地管理条例》实施前,农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的,按实际使用面积确定宅基地使用权。《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地,已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》(中发〔1986〕7号)或镇乡以上人民政府有关规定处理的,按实际使用面积确定宅基地使用权;至今未处理的,由本村集体经济组织签署同意意见,所在镇乡(街道)审核,审批限额内面积予以认可,限额外面积根据《东阳市人民政府关于处理违法用地行为的若干规定》处理并按照实际使用面积确定。实施起至1999年1月1日(不含)前,1999年1月1日(含)起至2014年3月27日,2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)文件出台后,农民违法占用宅基地建房的,一律按现行政策处理。第二子类别是2014年3月27日(不含)前经镇乡以上人民政府或街道办事处同意边批边建占用宅基地建造的农房,单独确认处理。第三子类别是2015年12月31日(含)前原国土部门已作出处罚决定,但符合“一户一宅”规定的农房,经公示无异议后,按照本指导意见中不同时期形成的宅基地确权历史遗留问题方式处理的第2、3、4项规定处理。
    房屋确权历史遗留问题的处理。按照先确地权,再确房权的指导思想,在确定宅基地使用权的基础上,按照不同范围分阶段确定房屋所有权:面积、楼层、翻建,规划和审批等环节分类处理。
    农房登记历史问题的处理。(一)原已登记的宅基地使用权(以登记簿记载内容为准),其住房至今未拆建、翻建,且实测面积与登记面积在误差(≤2㎡)范围内,直接按实测面积确权登记。超出误差范围,不存在瞒报审批情况,且无异议的,原登记面积予以认可,超出部分按本指导意见处理。
(二)1982年2月13日(不含)前建造的农房已办理宅基地使用权登记,至今未扩建、翻建,但实测宗地面积超出原登记面积误差范围的,分以下不同情况处理:
1.该农户未新批建宅基地的,可按实测面积登记;
2.该农户登记后已依据原登记权证面积新批建宅基地的,若其总面积不超农房审批限额的,可按实测面积登记;超过审批限额,按原土地使用证面积登记,超出部分不予确权,在权利证书附记栏备注。
(三)因分家析产、房屋调换(调剂)、买卖等原因已签订相关协议,且宅基地使用权证或房屋所有权证其中一证已办理转移登记的,可由现权利人单方申请,经市自然资源和规划局在市政府门户网站公告15个工作日无异议后,直接办理农房登记。
(四)农房登记涉及庭院的,按以下方式处理:
1.经依法批准建造的庭院,按批准面积予以确权登记;
2.未经批准建造的庭院,分不同时段予以办理:
①1982年2月13日(不含)前建造的庭院,按实际使用面积予以确权登记;
②1982年2月13日(含)至1986年12月31日(含)期间建造的庭院,经依法处理后,按实际使用面积予以确权登记;
③1987年1月1日(含)至1998年12月31日(含)期间建造的庭院,在2015年4月10日(不含)前已经镇乡(街道)或原国土部门处理的(没收作价款低于规定标准的,应按规定补足),予以确权登记;未经镇乡(街道)或国土部门处理,或在2015年4月10日(含)之后处理的,不予确权登记,在权利人申请办理相应的农村宅基地及住房登记时,由其承诺在国家或集体建设需要时无条件拆除,并在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏中备注;
④1999年1月1日(含)至2014年3月27日(不含)期间建造的庭院,不予确权登记。在权利人申请办理相应的农村宅基地及住房登记时,由其承诺在国家或集体建设需要时无条件拆除,并在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏中备注;
⑤2014年3月27日(含)以后建造的庭院,须在庭院拆除后方可办理农房登记;
(五)农房登记涉及地下室等地下空间的,可在确定宅基地使用权的基础上,对已确定宅基地使用权范围内的地下一层空间建筑面积确权登记,超出部分不予登记,在不动产权利证书和附记中注明。
(六)对依法继承取得的农房,不受宅基地“一户一宅”政策的限制,可凭相关权属证明文件按规定程序办理确权登记,在不动产登记簿和权利证书附记中注明“该权利人为本农村集体经济组织成员农房的合法继承人”。
(七)对非本村集体经济组织的农民,因重点工程建设、地质灾害防治、新农村建设、下山脱贫等原因,经依法批准异地建房的,在落实原宅基地处置政策后,可凭相关权属证明文件办理农房确权登记,并在不动产登记簿和权利证书附记中注明相关信息。
(八)涉及农村房屋买卖情形,按以下方式办理不动产登记:
1.本村集体经济组织内成员农房买卖情形
①购买本村集体经济组织内的集体公房,至今未扩建或翻建,属下列情形之一的,可给予办理不动产登记,土地用途为农村宅基地:a、在2004年1月1日(不含)之前已缴纳契税的;b、农户能提供其公房购买时间在1999年1月1日(不含)前的原始凭证依据,由市自然资源和规划局在房屋所在自然村(小区)公示栏公告15个工作日无异议并补缴相关契税的;c、符合农房审批条件,并已办理农村私人建房调剂审批手续的;
②购买本村集体经济组织内的农民住房,至今未扩建或翻建,属下列情形之一的,可办理不动产登记:a、已办理土地或房产过户手续的;b、在2004年1月1日(不含)以前已缴纳契税的;c、符合农房审批条件,已办理农村私人建房调剂审批手续的。
2.非本村集体经济组织成员和城镇居民购买农房情形
①已办理土地或房产过户手续的,可办理不动产登记,并在不动产登记簿和证书记事栏中注明“该权利人为非本农村集体经济组织成员”;
②1999年1月1日(不含)前已缴纳契税,经房屋所在农村集体经济组织同意后,可办理不动产登记,并在不动产登记簿和证书记事栏中注明“该权利人为非本集体经济组织成员”。
(九)对符合条件的本村集体经济组织农户之间互相调换(调剂)房屋的,按规定办理农房调换(调剂)审批手续。
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/6/16 23:39:41    回复 19 楼:
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集体土地入市的相关信息

    2021年上海松江区泗泾镇泗博路农村集体土地将“孕育”出华润置地有巢公寓泗泾站社区825套青年科创人才公寓。上海市首个正式开工的集体土地入市建设租赁住房项目,这一项目不仅缓解了青年人才租房需求,同时也高质量开发利用了土地资源,盘活了农村集体建设用地,助推乡村振兴。
    土地面积约2.02万平方米,计容建筑面积约4.03万平方米。按照长三角G60科创走廊“一廊九区”战略布局,泗泾镇是人工智能产业的重要节点,目前已有柯马、凯盛等一批优质人工智能企业落户。科创企业科研创新,势必要吸引大量人才,而留住人才的关键是解决青年人才的安居问题。区域交通是否通达,也是不少青年人才考虑“租与不租”乃至是否在此就业的先决条件。在充分考虑青年人才的需求后,户型设计均以50平方米以下的一室、一室一厅、两室一厅的长租公寓为主。针对青年人才相对较高的生活品质需求,租赁住房均为精装修,租客可拎包入住。
    青年人才公共活动空间的打造也是项目的一大亮点。住房在设计中一层架空,各栋楼宇之间由连廊连接,方便租客互相走动,形成内部社交空间。同时,社区配有休闲会客区、娱乐区、阅读区、厨房及就餐区、烘衣房、露台晾晒区等公共服务设施,为租客提供多样的社群活动空间。
    **集体土地入市了,那么积累多年的小产权房问题怎么办,该是有个说法的时候了!
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/6/17 9:52:12    跟帖回复:
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    6月5日自然资源部网站发布消息显示,《自然资源部2019年立法工作计划》中包括新政法规草案《土地管理法实施条例》拟报国务院发布。目前的焦点主要集中在征地补偿标准是否合理以及如何界定集体经营性建设用地两个方面,三块地改革试点也顺延到了今年年底。其中符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有,直接进入建设用地市场,这一点是个巨大的突破。规定对人均土地少、不能保障一户一宅的地区,允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施,保障农村村民实现户有所居的权利。明确国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作,赋予农业农村主管部门在宅基地监督管理和行政执法等方面相应职责。下放宅基地审批权,明确农村村民申请宅基地的,由乡(镇)人民政府审核批准、但涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续;鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。
    中国的土地管理最顶层划分为农用地、建设用地、未利用地,然后在城市和农村、东中西部地区以及城市级别等方面确定不同规则。农村地区的集体建设用地又分为三类:宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中,土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。在目前进行的三块地改革试点中,允许入市的只是农村集体经营性建设用地,不包括宅基地、公益性公共设施用地,更不是原来建设用地之外的其他农用地。
    宅基地“三权分置”实施推广要过好三关——打通试点关、夯实确权关、过好法理关。集体经营性建设用地的存量较少,布局分散,现状用途也较为复杂,同样需要过好上述三关。夯实确权关,需要各地政府按照改革要求将土地利用规划编制完善,积极排查确定土地性质与用途,主动办理权属登记。集体经营性建设用地以什么样的方式入市、如何实现交易、交易后能否保障农民享受增收价值成果,这些都需要过好法理关。
    北京大兴探索的镇级统筹、集中入市、村民入股分红模式获得好评。大兴区西红门镇,全镇一共31平方公里,完成城市化进程的将近1/3,农村的住宅用地将近1/3,剩下的10平方公里集体经营性建设用地为各种工业大院。依靠劳动密集、粗放型的服装、制造、物流业,西红门成为经济重镇。西红门镇成立由27个村集体为股东组成的盛世宏祥资产联营公司,统筹2平方公里产生的收益分配。联营公司作为市场化运作主体,负责拆除腾退、土地开发、收益分配等业务。村民享受联营公司统筹分配的2平方公里土地收益。瀛海镇通过“镇级统筹”模式,推出三宗集体建设用地共约20万平方米,全部用于共有产权房及配建设施。农村集体经济组织和村民作为项目申报主体,或在与社会资本联营的公司中占不低于51%的股权,以确保村集体和村民分享城市红利。
    无论是宅基地还是集体经营性建设用地,所有者都是集体经济组织,保护农民的权益、实现农民的财产权,是土地改革的出发点和落脚点。集体经营性建设用地入市交易,赋予集体建设用地与国有建设用地同等权能,使城乡土地交易逐渐走向平等,同时也缩小了征地范围、降低了征地频率,满足了城镇居民和大量外来人口的居住需求,可谓一举多得,多方共赢。
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/7/18 12:43:14    跟帖回复:
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新华时评:依法推动征地制度改革等农村三块地改革,用改革让泥土更加芬芳
    6月25日是第29个全国土地日,今年的主题是“严格保护耕地,节约集约用地”。由于人多地少基本国情,节约用地是我国土地利用的永恒主题。
    保护耕地、节约用地,要通过农村承包地“三权分置”改革,有效解决耕地闲置撂荒问题。我国土地管理法、农村土地承包法都不允许个人和单位闲置、荒芜耕地。要深入贯彻新修订的农村土地承包法,推动农村土地确权登记发证,明晰所有权、协调承包权与经营权,规范土地流转,应对耕地存在的长期闲置、土地资源浪费问题,提高土地利用效率。
    加快统一国土空间开发保护格局,贯彻“多规合一”,统筹生态保护红线、永久基本农田保护红线、城镇开发边界“三条控制线”。在城镇化过程中,“城”要控制规模、不摊大饼,“镇”要大小适当、宁静宜居,尤其是在全面铺开的村庄规划过程中,既要满足农村居民合理的建设用地需求,也要坚守确保耕地不减少的核心要求底线。保护耕地、节约用地,还要从系好“土地规划”第一个扣子开始。
    《经济参考报》记者获悉,新一轮“三块地”改革试点将于今年底收官,第三批农村集体产权制度改革试点评估即将开启。农地入市规则有望得到进一步明确。此外,作为焦点和难点的宅基地“三权分置”改革将是下一步改革重点。目前宅基地使用权确权登记颁证工作正加快推进,加强宅基地管理的政策文件有望年内出台。
    备受关注的农地入市,二审草案对集体经营性建设用地入市程序诸多细节进行了完善。比如,增加“城乡规划”作为确定集体经营性建设用地的依据,增加规定“集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”,规定集体建设用地使用权入市具体办法由国务院制定。探讨农村集体产权制度改革,重点还是集中在集体建设用地入市上。其中,确权是关键所在,要在清产核资、成员身份确认、股权设置管理等关键问题上总结试点经验,并争取尽快转化为政策、上升为制度,在全国推广,从而更好地实现集体资产的保值增值,保障相应的利益分配。
    宅基地的改革重点是进一步明晰“三权分置”权能,提高市场化水平。大的原则是守住底线,适度放活。“至于如何实现适度放活宅基地和农民房屋使用权,下一步会提出相关指导意见,指导各地进行探索,并给予地方一定的改革自主权,以探索促改革。适度放活就是要对接市场化,但这个过程急不得,需要稳步推进。还需要更多的试验和论证。
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/7/18 12:55:16    跟帖回复:
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    作为全国33个土地改革试点地区之一,同时也是广东省唯一试点,南海区从2015年起先后承担了集体经营性建设用地入市、农村土地征收、农村宅基地制度改革试点任务。
    在桂城清风中路一群低矮的厂房中,联排式设计的御堡国际商务中心格外抢眼。作为南海区首个集体经营性建设用地产业载体项目,中心与中山大学合作,重点发展高端生物工程和高端医疗产业,打造南方生命健康产业基地。这块地原为桂城夏南二股份合作经济社集体所有,佛山市均堡投资有限公司从农村集体资产交易平台上公开竞得该地40年土地使用权。得益于南海农村集体经营性建设用地入市改革,2016年该项目经批准为产业载体项目,实现分割登记、分拆销售的转让方式
    《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》是2015年出台的地方规定。南海区农村土地征收改革制定了涵盖征收管理、征收程序、补偿标准及安置等“1+7”的政策体系;2017年,南海启动农村宅基地制度改革试点工作,积极探索宅基地转经营性建设用地等多种统筹利用方式。
**《湖南浏阳:“三块地”改革全面激活农村资源要素》。张坊镇田溪村西溪片座落于美丽的大围山东麓,现有居民242户、908人,过去由于地处偏僻、产业发展滞后、经济基础薄弱,所在田溪村属于省级贫困村。借着农村土地制度改革的东风,田溪村着手打造西溪磐石大峡谷风景区。通过盘活农民闲置宅基地和农房,整合经营发展民宿旅游,走出一条以宅基地“三权分置”助推乡村旅游的脱贫致富之路。以村委会牵头,以村集体作为宅基地所有权者,将44户农民自有闲置农房集中,与旅游公司合作开发乡村旅游民宿,农户拥有资格权和房屋财产权,而宅基地使用权归农户和第三方民宿共享平台共有。农户按照65%的比例获得经营收入
    一是落实宅基地集体所有权,完善宅基地民主管理制度,强化集体经济组织在分配、调剂和管理宅基地及其收益中的所有权人地位。二是保障宅基地农户资格权,完善宅基地取得方式,将宅基地流转范围扩大至全市,鼓励通过公开竞价方式取得宅基地。三是探索宅基地有偿使用制度,对超出宅基地使用面积标准的部分收取有偿使用费,全部由“村收村支”,有效保障了“户有所居”。四是放活宅基地使用权,创新开展“城乡合作建房”试点,允许返乡下乡人员和农户合作改建自住房,或鼓励城镇居民下乡租用农户宅基地开展合作建房,引导和支持城市资金、人才、产业下乡,促进农村一二三产业融合发展。
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/7/31 1:13:01    跟帖回复:
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             土地管理法二审新看点:改革提速,农地入市重要节点
    继续讨论一审三大热点。1.缩小土地征收范围,规范土地征收程序,完善对被征用农民合理、规范、多元保障机制。2.明确集体经营建设用地入市条件以及管理措施。3.健全宅基地权益保障方式,完善宅基地管理制度。最大的一个亮点,就是扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。规定征收农用地的土地补偿费,安置补助费标准所依据的“片区综合地价”。明确我国农村集体经营性建设用地不再“必须国有”。立足于缩小征地范围,防止随意、盲目侵占农民的土地利益。细化征收农民集体所有土地的六种情形。
    征地补偿标准按照省(区市)制定公布的区片综合地价确定。征收农村村民住宅、农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准由省(区市)制定。要进一步完善整地补偿规定,至少每5年调整或重新公布一次,保障被征地农民的合法权益。
    成片开发可征地的几大变动。二审稿中明确规定“为了公共利益需要”可以依法实施征地,符合经济社会发展、土地利用、城乡建设等综合或专项规划,列入年度经济社会发展计划。成片开发的征收土地范围将限定在土地利用总体规划中确定的城镇建设用地范围内;此外不再实施“成片开发”征地,为集体经营性建设用地入市预留空间。建设用地主要包括经营性用途、居住类用途、公益类用途三种,此次改革的建设用地只是其中一部分,属于经营性用途的建设用地;经营性用途的概念要明确。用地入市需民主决策,集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/7/31 7:48:26    跟帖回复:
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    温州现首例“住宅土地使用权到期续期”,要交房价三成!
    他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。温州市鹿城区内即有600余宗(套)。这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在全国可能也属先例。
    1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》),开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。分段的享受到了期初优惠,到期后需要补缴,所引发的思考是70年到期后要不要补交。
    出让年限到期后,应当如何续期?在国家没有具体实施细则的情况下,目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。现在的总额是上涨的,将来的总额是否下降呢?通胀和通缩都是可能的,这种变化也由最终使用权持有者的业主承担么,这种地租的担忧是要持续的么?
    国有建设用地使用权有偿有限期使用,是我国国有建设用地管理的基本制度。不同用途、区位、土地利用条件,以及不同使用年限的土地,其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的,是由第三方评估机构做出来的。
    《物权法》只说到期后“自动续期”,没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。土地作为资产已经货币化了,天价租金已经成为一种制度。
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/7/31 13:37:58    跟帖回复:
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                 中央政治局会议确定不将房地产作为短期刺激经济的手段
    对中国经济的预期和信心是当下最重要的问题,如何加强预期管理,提振信心,讲好中国经济的好故事,的确考验管理层的智慧。提出行之有效的突破性的改革的举措,这是扭转预期的关键。坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持推进改革开放都是在向外界表明改革的决心。稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定则是在确定着力点。改革是长治久安之计,今年最重要的是稳住经济。全球经济不确定性加大,经济下行不是中国的特殊情况;积极地财政政策有了继续落实落细减税降费政策,稳健的货币政策则再次提出保持流动性合理充裕。
    具体举措上出现新亮点。首次提出提升产业基础能力和产业链水平,贸易摩擦在教会我们很多东西;首次提出“多用改革的办法扩大消费”,成为稳定中国经济的长期战略性举措;提出要“提升城市群”的功能,这意味着中国未来城镇化会提速。拉动中国经济的新的三驾马车已经凸显:新消费、新制造以及新城镇化。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。高房价使房地产已经失去了稳增长重要工具的作用。我们也没有任何资本打压房地产,房地产如果出问题,后果更不堪设想。最好的选择就是稳定房地产市场的预期,既不能刺激房价再次暴涨,但也不能彻底逆转房地产的预期,让房地产进入下跌周期。房地产无论是经济功能、财富功能、政策功能以及投资功能都和过去20年不同。房地产作为中国最好投资的日子结束了,不管房地产政策是否松绑,这都是基本事实。
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/1 6:47:41    跟帖回复:
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    深圳新文件:违法建筑没收后转为国有资产,从严执行!
    《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》由深圳市规划和国土资源委员会制定发布。
    没收违法建筑的资产处置以区政府为主导,区别国有土地和未完善征转手续土地两种情形。处置工作经费纳入相关部门预算安排,处置收入在抵扣符合规定的相关税费后,按照政府非税收入管理规定上缴国库。由规土地监察机构依法查处并没收的建筑物、构筑物及附属设施。市、区财政主管部门是没收违法建筑的接收单位。
    违法建设:未取得国土资源管理部门用地许可的(白话:用地性质不对或者用地性质对但没拿到许可)。规划区内未依法取得建设规划许可或未按照许可证的规定建设的;未取得建设工程规划许可或未按照许可的规定建设的;对于非法取得土地上的建筑物,如果土地违反总体规划,则建筑物予以拆除,如果土地符合总体规划,则建筑物予以没收。《城乡规划法》给了违建三种选项: 改正、拆除和没收。
    深圳的所有小产权房均属于违法建筑,不仅用地不合法、还存在是否与规划相符,缺失规划许可和工程许可的情况,那简直就是铁打的违法建筑。对执行、处置过程中阻挠执法、暴力抗法的,要按照扫黑除恶专项斗争的工作部署,坚决依法严惩。预想过数种小产权房的处置方式,比如全部拆除,比如补缴土地出让金转正、比如政府回收作为保障性住房,但做梦也没想到深圳的小产权房会是这样按违法建筑收归国有的结局。
    我们的法律有个特点,就是严法律宽执行,一旦要严格按照法律执行,就是草木皆兵,比如前段时间的社保收归税务局收缴,直到总理出来发话来安抚大家,老乡别走,欠缴的不得集中要求补缴。这件事如果全国推行阻力当然很大,毕竟全国小产权房的数量可以用天量来形容,全国小产权房占的土地面积有66亿平方米,总量接近我国城镇住宅数量的三分之一。
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/11 13:44:55    跟帖回复:
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                    江西赣州市探索农村宅基地管理新机制
    逐步实现从“一户一宅”向“户有所居”、从长期无偿向分类有期有偿、从单一居住功能向拥有诸多功能等转变;探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,推进房地一体的农房抵押贷款试点,鼓励社会资本通过租赁、入股、合作等方式开发利用农村闲置宅基地和集体建设用地,壮大村集体经济,增加农民土地财产性收入,实现农民土地财产权,促进乡村振兴。
    赣州市将从强化乡村规划引领、加强农村宅基地审批管理、完善村民理事会制度等方面,夯实农村宅基地管理基础;从完善宅基地资格认定方式、加快房地一体的确权登记发证、建立健全宅基地使用机制、探索农村宅基地退出机制、完善农民进城落户政策等方面,完善宅基地资格权认定方式,保障农民“户有所居”;从推进农房抵押贷款显化农村土地价值、盘活利用闲置宅基地增加农民收入、唤醒沉睡土地资产壮大集体经济等方面,创新宅基地利用方式,实现土地财产权;从优化乡村振兴用地布局、合理分配“增减挂”收益资金等方面,用活“增减挂”政策助推宅基地改革;合理有效利用腾退后的宅基地,用好村庄腾退土地,释放农业农村发展活力。
    在组织实施上,各县市区根据实际情况自主选择3个至4个村庄开展试点;各乡(镇)人民政府作为实施主体,负责具体实施。
**农业农村部将会同有关部门,开展农村闲置宅基地和闲置农房激活行动,实施农村闲置宅基地综合整治。截至2018年底,试点地区共腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩,办理农房抵押贷款5.8万宗、111亿元。依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的基本原则得到验证和完善执行。通过将土地整治形成的节余建设用地指标流转收益返还农村,实现了城市反哺乡村,改善了农村基础设施条件和农民生活环境,增加了农民和农村集体经济组织收入。
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/11 13:51:26    跟帖回复:
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农业农村部指出闲置宅基地和农房综合利用的两个方向:一是结合发展乡村旅游、下乡返乡创新创业等,指导各地开展农村闲置宅基地和闲置农房激活行动。鼓励农民和农村集体经济组织依法依规利用闲置宅基地和闲置农房,发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、民俗展览、创意办公、康养服务、电子商务等新产业、新业态。二是因地制宜采取整理、复垦、复绿等措施,对农村闲置宅基地进行综合整治,为农村建设、乡村产业和城乡融合发展等提供土地要素保障。结合高标准农田建设,开展闲置宅基地复垦试点,探索以农村集体经济组织为主实施的规范化管理办法,建立以维护农民权益和促进乡村振兴为导向的利益分配机制。    
回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/15 0:35:49    跟帖回复:
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                       集体土地入市
    在国有开发容量日渐萎缩的今天,集体土地入市将会对土地市场供应格局产生哪些影响?正面“PK”国有工商业用地。从入市用途来看,集体土地入市主要集中在工业和商业领域。已入市的集体经营性建设用地中,规划工矿仓储用地的占比95%,商服用地占比3%,这部分用地入市可能对国有工业、商业类土地造成冲击。特别是城市核心区域内往往分布在大大小小的“城中村”, 内部遗留的厂房和仓库或闲置荒废,或低价出租,这类集体经营性建设用地区位优势明显,土地价值高,对同类型的国有土地替代程度也越大。集体土地建设商品住宅窗口仍未打开,短期内对宅地市场冲击较小,但是相应提高国有土地用于房地产的比例。与国有土地“同台竞技”。允许集体经营性建设用地入市,将打破现有单一主体供应格局,构建起地方政府和集体双主体的土地供应模式。存量规模大,东部沿海“粮仓”丰富。现有集体经营性建设用地规模巨大,约2万km,体量为国有建设用地的1/3,若这部分集体土地全被激活,将对未来土地市场供应格局产生巨大影响。东部沿海地区集体经营性建设用地存量最大,尤以广东、江苏、浙江等地最盛,大量非农产业在集体土地上建设成各类工业园区和小微型企业,其中很大一部分就缺乏合法用地手续,乡镇企业遗留的集体经营性建设用地总体规模可观。城乡结合部集体经营性建设用地分布也较广,各个城市都有,尤以特大城市、大城市周边居多。
    上海松江黄桥村探索集体建设用地入市规划改造科创工业园区。作为全市首批9个乡村振兴示范村之一,黄桥村不仅整体提升了村内配套设施,还做了一系列产业发展新规划。规划改造占地94亩的科创工业园区,与临港松江科技城合作开发建设。培育“松江大米”品牌,提高农民收入,这是根本,能否打造出品牌知名度是关键。农民集中居住点建设是黄桥村今年的“头等大事”,带有江南风格的两层楼房整齐有序,三期实施安排四百多户入驻。除了电力、排水泵、通信等市政配套外,这片区域也将是松江区接通天然气管线的第一村,村民生活质量有根本性提升。农民集中居住既提升了农民居住品质,同时也有利于破解大都市发展空间瓶颈与建设用地指标趋紧双重难题。科创工业园区、浦江源温泉农庄、上海地道药材种植和研发、现代化温室种植等等产业开发有了土地资源。
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