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不老的阿甘
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[原创]房地产税,各方博弈后雏形尽显
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不老的阿甘 于 2017/11/8 11:59:22 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人


    转载请注明出处:阿甘看天下

    房地产税,一个老生常谈的话题,却绑定了一个家庭举足轻重的财产,甚至是瞬间压垮身家的借贷。当所有人都被「狼来了」传言搞得麻木倦怠时,瞬间乍现的狰狞狼头,依然会让人感到猝不及防。

    §ⅰ 再度吹风

    所有人都看到了,楼市进入下半年风云变色,租房开始大行其道。7月5日,交行首席经济学家连平在2017下半年宏观经济金融展望发布会上表示,未来房产税将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。当下看来,分毫不爽。

    10月10日,国新办发布会上,国家统计局长宁吉喆讲了这样一番话——住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。

    四句大白话分别讲了四件事。第一句冷幽默让人忍俊不禁,既然是消费,房价咋不列入统计局的CPI之中呢?这当然是考虑通胀率2%以下的漂亮数字,否则不提高利率而是继续酸辣粉、麻辣粉还有理由吗?而最后一句讲的就是房地产税。

    统计局长这番前瞻话的正确性,很快在一周后的大会Report上得到了验证。

    Report中再次重复‘房子是用来住的,不是用来炒的’,反复强调住宅的居住与公共品属性,并对下一步的房地产市场发展做出了明确部署。建立‘多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度’,目的是实现‘住有所居’。这个定调剑锋所指,当然是进一步削弱住房的投资属性,不再鼓励甚至直接打击住房的投机属性。

    那些寄望大会后调控政策会松绑的炒房客们,此刻还在留恋,可就怨不得人家了。

    §ⅱ 山雨欲来

    10月18日,宁夏印发了《宁夏回族自治区城镇土地使用税实施办法》和《宁夏回族自治区房产税实施细则》,明确宁夏房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收,新细则自2018年1月1日起执行。不出意外,这引发了民众对于房产税全面出台、全国铺开的担心。

    虽然笔者在此前撰文中屡次澄清,房产税和用来长效调控楼市的房地产税并不能完全划等号,因为后者包含前者和地产税,并且需要经过全国人大立法后才能正式实施。但是,无风不起浪的道理谁都懂,而就在此前的7月27日,陕西省政府就已经率先出台了《陕西省房产税实施细则》。大西北财政举步维艰,东北呢?

    全球资本市场越收越紧,这边风光不可能永远独好。

    根据西南财经大学所做的「中国家庭金融调查」,这个国家的空置房屋已经达到了惊人的5000万套,这是高层最终下定决心征收房地产税的动力和底气之所在。高空置率现实下,高房价泡沫吹弹可破,再加上可卖城镇土地越来越少,土地出让收入随之越来越缩水,地方土地财政岌岌可危。此时此刻,亟需一个更为稳定的、而且体量足以取代土地出让收入的收益来源,来确保地方财政收入的稳定性。房地产税成为唯一的选择。还有呢?防范风险,重置财富,脱虚向实。今天不谈。

    §ⅲ 图穷匕见

    即使心存幻想者不把任何一个专家的吹风当回事儿,但当真正说了算的人闪亮登场后呢?

    11月6日,财政部长肖捷主动开谈房地产税,将按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

    部长大人说这番话时,不动产统一登记即将实现全国联网。嗯,每个人名下的房产已经完全透明。

    作为全国各级政府财政终极的守夜人,财政部长大人敢于开口,本身已经说明非但征与不征已无悬念,就是开征时间也已经近在咫尺。当下房奴们唯一需要做的,就是认真学习领会,然后顺势而为。

    话虽然直白,但估计仍会有部分小白羊或不愿读或读不透。逐条捋一捋吧。

    §ⅳ 条分缕析

    立法先行很好理解。任何新税种开征,全国人大走程序那是必须的,否则师出无名。况且,老有些不太理解‘特色’国情的人,动辄自以为是的纠结诸如‘土地出让收入就相当于70年地产税’之类的普适逻辑。有这种念想的人,不妨摸一摸自己的夜壶,立法需要你表决通过吗?而只要是法律,你总是要遵守的吧?

    充分授权。房地产税服务地方财政,理所当然归属于地税,要由地方政府根据自身情况决定开征时间和税率。打个比方,一二线热点城市房价已经高位冰冻,流着油的肥肉只等动刀了;而普通三四五线城市呢,很多空置房还没找到主人,还需要进一步忽悠去库存,当然就不能让房地产税这个大利空惊扰接盘侠们的发财梦咯。想起了楼市调控中的一个经典词儿——因城施策,嗯,房地产税同样适用。

    啰嗦一句。因城施策固然没错儿,但真正实施之际,相信下刀最快、还最文明的征税办法一定会得到普及。从这个角度讲,开征初期全国上下应该不会相差太多,除非如东北、西北个别地区穷得实在揭不开锅了,否则谁也要顾全一点儿斯文,避免吃相太过难看吓跑小白羊们。毕竟天下哪一方黄土都是养人的。

    分步推进当然是指先易后难,这方面官方解读得很明白,‘先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施’。

    §ⅴ 免征条件

    重点看下‘按照评估值征收房地产税’,这个评估值如何确定?专家说了,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(购房价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。

    参考现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。

    嗯,一套100万的房子,不同地方减除10%至30%不等,导致税基70-90万不等,然后再乘上1-2%的税率即可。多说一句,以房价作为税基,自然是房价越高征税越多咯。而当前一二线热点城市已经被高位冰冻,三四五线也已经在‘涨价去库存’中涨到了G点。无论从哪方面看,收税正当时。

    细心的朋友一定会注意到一个问题,除了上述10-30%,有没有免征的房产?当然,机关、事业、寺庙、公园……公益类房产不考虑。舍此之外,还有没有呢?

    这才是最核心、也是刚需族们最为关心的问题,可惜部长大人没有丝毫逗漏。笔者猜测可能还不够成熟。嗯,还在争论。

    房子是用来住的,房子是生活必需品。从以上角度讲,应该有免征部分。要么按人均,要么按家庭,比如人均50平米,或者按照每个家庭200平米内的一套房免征。而只对超出人均或家庭标准面积的,和第二套以上的房产征税。

    但这只是我们小白羊们的美好愿景,真正政策出台时到底如何?只有接受的份儿。

    §ⅵ 谁的奶酪?

    在土地转让已经收取费用的前提下,开征房地产税的合理合法性,这不是本帖所要讨论的范畴。把房价推到高位,然后以调控房价为理由,藉着民意的力量出台政策,而把最终的实惠留下,妙处是阻力还比较小。名利双收谁都看得懂。

    但有一点不可否认,‘累进制、惩罚性’的征税可以平息买不起房者的怒火,客观上还能遏制毫无底线、毫无节制的投机炒房,让房价能在一定程度上回落。

    但即使就是这么一个根本不该成为问题的问题,居然也被某知名财经大咖描述成‘对抑制房地产投机不会起到多大的作用’,而其论据居然是上海和重庆的房产税试点,并没有效遏制两市的房价。说她房子买多了利令智昏,大抵不会错的。

    房地产税带来的巨大杀伤力,绝不是区区房产税可以比拟的。试想一套北上广深普普通通的500W房产,1%的房地产税是多少?2%呢?一个月几千块钱工资的上班族,能扛得住长期持有的成本吗?出租?和政府廉价转让土地的租房竞争市场吗?

    每一次财富游戏的规则调整,注定都会有填坑者,来为受益方买单。一套自住房者当然毋需任何担心,因为无论减免与否,只要不移民始终是要住房子的。

    多套房而不能赶在征税前出手的,一定是本次游戏规则调整的最终买单者。而多房户又分为自有资金和借贷资金两种,前者只是承受部分损失,而后者的下场注定无比凄凉。

    勿临渴而掘井,宜未雨而绸缪。

    一扇透过现象洞悉本质的窗口,专为财经小白们量身打造。更多精彩内容,尽在「阿甘看天下」
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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 12:23:52    跟帖回复:
       沙发
    不明觉厉。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 12:30:45    android
       第 3
    睿智的观点!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 12:33:27    跟帖回复:
       第 4
    又做梦了。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 13:26:01    跟帖回复:
       第 5
    既然是国家是为了反对房地产投机取向就不该征收房地产税,而应该征收房屋空置税才对啊!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 13:36:46    跟帖回复:
    6
    个人建议房产税。。。
    首套房4%。
    二套房3%。
    三套房2%。
    四套房1%。
    五套以上免税,
    十套以上财政补贴。
    二十套套以上政府奖励。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 13:38:53    跟帖回复:
    7
    租了土地七十年,没说周边市政设施让你白用啊,收资源占用税是应该的,合理的。收资源占用税,不收房产税,这下应该没意见了吧?
    一套房的,可以说我付不起这个资源占用税,政府把收的税退回来吧,政府二话不说就退给你。你如果有多套或者豪宅,你这个退税理由就不成立。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 13:44:06    跟帖回复:
    8
    美国人均五十平米左右,中国,一家三口最多退你一百二十平的税,多出的面积你不能用我没钱来说事。
    回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 14:16:01    引用回复:
    9
    转至第6楼第 6 楼 雨夜清扬 2017/11/8 13:36:46  的原帖:个人建议房产税。。。
    首套房4%。
    二套房3%。
    三套房2%。
    四套房1%。
    五套以上免税,
    十套以上财政补贴。
    二十套套以上政府奖励。
    这正是有权制定政策的人,所期待的。

    你说出了他们的心里话,知音啊。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 14:17:16    跟帖回复:
    10
    狼来了
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 14:41:23    android
    11

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 14:45:42    引用回复:
    12
    转至第7楼第 7 楼 厚德村人 2017/11/8 13:38:53  的原帖:租了土地七十年,没说周边市政设施让你白用啊,收资源占用税是应该的,合理的。收资源占用税,不收房产税,这下应该没意见了吧?
    一套房的,可以说我付不起这个资源占用税,政府把收的税退回来吧,政府二话不说就退给你。你如果有多套或者豪宅,你这个退税理由就不成立。
    征房产税是必然,人类有用的活动空间有限,多占就要多付出
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 14:58:36    android
    13
    这种事情,老百姓只有听之任之
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 15:06:41    跟帖回复:
    14
    想着捡别人多出的第二套房子因为要交房产税了,低价或白送给你了。想的真好。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/8 15:07:22    跟帖回复:
    15
    想着捡别人多出的第二套房子因为要交房产税了,低价或白送给你了。想的真好。
    67477 次点击,253 个回复  1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ... 17 下一页
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