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十声叹息
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[原创]中国房价之我见
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十声叹息 于 2018/12/2 10:53:05 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    房价问题,是当今中国人议论最多的问题之一。对此许多人想必有成熟的观点。本文仅对那些未思考过房价者提供自己的陋见。其中的观点错误,还请批评。

    以前炒股,没有研究过房价。但是常在报刊电视上听到专家们的意见,他们多认为房价过高了,需要下跌。由于人们对非自己研究的事物,往往容易接受先入的观点。故我对他们的见解多赞同。并且从炒股中认为,没有商品会是一直上涨,只会波浪前进。故中国房价应该会相当长的调整。可事实上,房价却一路向上,不断给我的观点以响亮的耳光。直到2008年我的老家区域开始拆迁,阴差阳错地安排我零时进入拆迁小组。在与其他部门的人员一起议论起房价时,有一交通部门的人说,房价上涨的幕后推手是地方政府。这句话当时给我很大的触动。过了一段时候,我又看到了许小年的一篇关于房价的文章。他认为18亿亩耕地的红线是房价上涨的原因。再后又陆续地注意到任志强等其他人的观点,于是形成了自己对中国房价的理解。

    任何一种商品的价格都是由供求关系决定的。中学时教科书所说的价格是由价值所决定,供求只是影响价格纯属为自己创造的“价值’这一概念而寻求逻辑。记得当时书中的一句话大意如下,如果供求平衡,那价格是由谁决定的?在校时,我对这句话深信不疑。后来业余时间创办小作坊,制造一种较为特殊的商品销售,发现只要价格是浮动的,供求自然会在一定价格上形成均衡。这就直接与西方经济学的均衡价格相通。

    我国的住房作为一种商品,其价格自然也由供给与需求两者共同作用而形成的。只不过这种作用由于许多因素的出现而不同于其他完全市场化商品。其主要体现在,房屋的供给的稀缺因素——土地是由地方政府单一供应的。虽然我国有许多城市,但是某一城市的土地而言,都是由这个城市的政府所控制的,因而成为垄断,是唯一的寡头垄断。这样提高价格是其必然的选择。土地财政之所以被人们诟病,不是无缘无故的。是人们讨论高房价后,多数人得出的结论。况且地方政府又与一般垄断型企业不同,它所拥有权力资源是其他任何企业根本不具备的。因而在与房产商、被拆迁户等方面的博弈中占有完全优势。更主要的是其还可创造需求。我印象最深的是我们地方,一个四线小城,几次房价暴涨的契机都与政府的大拆迁切切相关,2011年的那次房价由每平2500元升到4000元,不到半年时间。就是因为当时拆迁了全城10分之一左右的地方。这些被拆迁户立即成为新的购买者。虽然几年后这些被拆迁的土地会形成新的供给,但是却有着几年的时滞。

    正因为地方政府是土地的提供者,那么国家的许多法律法规必然被绑架,例如小产权房不能被转正,拥有土地的企业及个人不得进行土地开发,不允许房产商降价等。而在国外,由于土地的私有化,只要房价足够的高,拥有土地的企业和个人绝对不会放过这种发财机会,于是纷纷出售土地或从事房产开发,这样土地源源不断地流入房产市场,增大了住房的供应。最终形成了与需求相匹配的均衡价格。

    虽然中央政府并不希望房价高企,但是却不能无视地方政府的财政困难,同时更不能容忍房价的大跌,因为大跌后银行的大量房贷必然成为呆坏账款,进而引起全面经济危机。所以只能控制着价格不能过分上涨。而当经济出现困难时,却又不得不在财政金融上有所松动。15年起的去房地产库存,就是在经济困难,房地产大量积压的背景下出现的。

    而需求方则是广大的购房消费者及投资者。其购买力从宏观上来看取决于货币的投放量。故许多经济学家动辄就将房价上涨的祸首视为央行。虽然不无一定的道理,但却是片面的。央行的投放有相当多的是不得不为的,例如强制性的外汇管制,其收购的外汇必然要以等额的人民币释放。还有货币化拆迁,也必然要增加货币的投放。中国经济增长的三驾马车之一基础设施的投资,不靠货币投入怎么开展?还有央企、地方政府由于中国特色的政治经济体制,使其具有较高的信誉度,商业银行不货款给它们是不是有病?同时央企、地方政府大多却有着投资的饥渴症。这就使得中国的货币投放量增长极大。再加上房地产的快速发展及房价的高企,房贷也在大量增长。所以货币投放量大有时只是结果,而不是原因。是政策性和体制性原因。正由于银行货币投放量大,房价高企带来的社会总财富数额惊人。这样它们之间在一段时间内形成了正循环,巨额的资金能保证房价维持在高位。

    再谈影响需求的其他因素。现代社会由于信贷的出现而高速运转。工商业需要贷款,同样住房消费或投资也需要信贷。房贷的存在,使得购房可以通过杠杆资金而实现。这样就极大的释放了需求量。但是由于房价高企带来了一系列的矛盾,特别是洗劫了许多来大城市打工、创业者几代人的财富。同时增加了城市中工商业的运行成本,使其城市的竞争力弱化。这样地方政府在中央的要求下被迫进行了房价调控。主要方式除调控土地投放量外,就是压制需求端。一是通过户籍方式,限制外来人口购买;二是提高二套房的杠杆率或资金成本。三是提高几年内房屋过户的税率。正因为这种控制,使得我国的房地产市场是一个完全不同与普通竞争商品的市场,而是一个扭曲了的市场。

    由于我国拥有众多的城市,而人群及资金在国内流动较为自由。故各个城市的房价之间既有差别,同时又相互影响。许多学者注意到,一个城市的房价涨跌与其是否为人口净流入密切相关。当然观测的数据各有不同。有以劳动部门的统计为准,还有人直接以小学生入学人数的变化为参照。北上深的房价之所以高企,就是因为其吸引了全国的年青人来打拼。所以那种以房价收入比、租售比等传统指标来判断房价是否合理是可以的,但不能刻舟求剑。由于未来北上深这类城市仍然有人,特别是青年人会持续流入,所以其房价仍将有上涨的空间,这是无可奈何的事。这样就不能不说我国大城市管理中的怪事了。越是人口流入的大城市,现在的土地越是紧控。我们可以参看北京与上海的发展规划,其原先的规划中某某年人口数量,都在现实中被突破了。而根据原先规划而安排的住房面积明显地不适应后来的人口数量,这只能使得房价暴涨。事实上这些特大城市的土地投放量都太少了。我真的不理解管理者的逻辑,其虽不满意人口密度过大造成的环境、交通等问题的大城市病。但是通过压缩人口数量进而减少相应住房土地投入,就能减少外来人口吗?虽也会起极小的作用,但却是本末倒置。城市化是一定经济发展阶段的必然产物。通过限制外来人口、减少相应土地投放带来的只是高房价,虽造成了外来人员的生活成本增加,阻止一些人进入。但是只要先天性的大城市优势资源的存在,对外来人口还是形成吸引力的。只有增加土地投放才能缓解住房供应的矛盾,才能提高城市竞争力。

    而对于绝大多数东北及中西部地区的城市及其广大的三四线城市,虽然其仍然为人口流出地区,但是却因为国家的大的经济环境及各城市房价的比价效应,兼各城市政府不遗余力的努力。其房价也会出现上涨。只不过涨幅相较热点城市而逊色些吧。比如,2016年初苏州房价普遍为邻近的无锡近三倍。这就使无锡房价随后出现了暴涨,而苏州则几乎没有上涨。去年全国三四线地区的房价暴涨,就是国家对大城市的限购、限售,使得全国的热钱而向着其他城市流动。在去年下半年我的家乡房价突然暴动,中心区域由每平方6000元多直接上穿到12000元,当时城市边缘某滞销的小区据说有一上海人直接购买了60套。大家还记得前些年媒体上常常说起的鬼城吗?随着房价的上涨,现在还听到吗?。这既有前述资金流动及政府拆迁(创造需求)和提供其他优惠措施的原因,还有交通进步的因素。

    单纯从人们的投资心理来说,就是买涨不买跌,而几十年来的房价一直上涨,同时资产荒使得多数人们只能投入到房地产上来。况且实体经济难做,更使得许多工商业企业家转投房产。

    对于房价,还有一个多数人并未很好认识的问题,就是大家平常所说的房价并不是数学上的平均价格,而是边际价格。这正如股票的价格一样,只要是成交就是边际价格。哪怕这笔成交的量是非常之小。正因为边际价格,所以价格很是活跃,极易上窜下跳。价格的变化也带来了存量资产巨大的重估。比如说货币拆迁,由于被拆区域的房屋是按现价计算补偿的,所以就释放了大量的货币。这就是前述的正循环——水涨船高,推高或维持房价。

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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 11:05:11    跟帖回复:
       沙发
    文笔流畅,修辞得体,深得魏晋诸朝遗风,更将唐风宋骨发扬得入木三分,能在有生之年看见lz的这个帖子,实在是我三生之幸!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 11:20:16    跟帖回复:
       第 3
    “任何一种商品的价格都是由供求关系决定的。”
    ============================================
    就单评文章里这一句话,就知道写这个帖子的人水平低到了家

    举个极端的例子, 珠宝,就是没人买,那个价格也不会跌到零。

    而房子,又是一种特殊商品,最大特点就是被冠以“不动”, 所谓不动产是也。

    北京的奔驰和乡下的奔驰,一个价钱, 可北京的房子和乡下的房子价格能相差几十倍。

    房屋的空间站位的唯一特性是其他普通商品完全没有的特性,所以,也有一房一价之说, 也就是每个房子都是独独特的。


    所以,用普通商品的供求关系,来解释房屋价格,谬之千里。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 11:26:23    跟帖回复:
       第 4
    另外房子的位置唯一性,又带来了所谓的环境因素

    北上广之所以高

    那是因为北上广有着别的城市无法比拟的各种生活环境,医疗、教育、基本供给(水电气的保证)、高等供给(进口食品、国际文化交流)等等
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 11:29:14    跟帖回复:
       第 5
    除非那一天,交通能让住在河北边远地区的人能轻而易举的享受到北京的便利服务, 否则,这种巨大的价格差别将永远存在。

    这也是为什么高铁的建立,原来的小城市房价暴涨,因为高铁,能使得小城市的人能够粘上大城市的光了

    比如固安,比如张家口
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 11:30:57    跟帖回复:
    6
    请大家牢记一点

    住房是一种极其特殊的商品

    你如果拿普通商品的特性来考虑他,必然吃大亏。

    比如,幻想大量建设房子能让房价下降,等等
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 13:02:01    引用回复:
    7
    转至第4楼第 4 楼 blizzarddon 2018/12/2 11:26:23  的原帖:另外房子的位置唯一性,又带来了所谓的环境因素

    北上广之所以高

    那是因为北上广有着别的城市无法比拟的各种生活环境,医疗、教育、基本供给(水电气的保证)、高等供给(进口食品、国际文化交流)等等
       中国房产 泡沫几何

        什么叫房产泡沫,看租售比,所谓“租售比”是指月租金与房价之间的比值。  国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。  

        举个例子,中国一线房子800万,租金8000,租售比8000/8000000=1/1000,小于1/300=0.00333 ,0.00333/0.001=3.33。

        我们房价泡沫是底线的3.33倍,泡沫严重。

        再反过来看,800万房子的租金应该是多少合理?月租金x=800/300=2.7万,也就是说,800万的房子每月租金最少应该在2.7万以上,如果能广为接受,说明百姓收入较高,能够支付高租金,也说明房价没有泡沫。当今一线,多少人能为800万的房子支付2.7万以上的租金呢?

        换句话说,800万/3.33,跌倒240万,才刚刚消除泡沫。

        再考虑中国房价含公摊面积,国外是套内面积;中国一般是毛坯房,国外一律是精装房且质量好,如此,中国房价的泡沫又大出一圈,上述的3.33倍怎么也要修正到5倍,也就是说:

        800万的房子要跌到160万才刚刚消除泡沫。

        如果再考虑永久产权、70产权,70年跟永久比,算值三分之一吧,也就160万跌到53万是合理的。

        如果再考虑天朝制度跟民主制度比,人文环境食品医疗等,往好了说值一半吧,所以跌到27万是合理的。

        结论:我们800万的房子实际价值是27万。

    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 13:03:49    跟帖回复:
    8
    不要说一线有资源什么,比比国外,不值这个价。
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 13:07:20    跟帖回复:
    9
    一线一套小破房,换国外永久别墅+投资移民,诸如可以持枪、可以游行等等其它优点都不说了。

    问问,这个高房价,值吗?
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 13:17:18    跟帖回复:
    10
    如果有人认为70年不要房产税,跟国外永久要房产税打个平手,也可以。
    那上面先算到800万跌到160万,然后环境、饮食、自由等等,怎么也要打个对折吧,也就是800万跌到80万是合理的。
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 13:18:37   
    11
    事实,70年内不收房产税也是不可能的。中国房价到底高不高,分析透了吧?我们判断合理与否要有一个参照系,这个参照系不由某说了算,要由人类普世价值决定。

    此贴已经被作者于 2018/12/2 13:55:48 编辑过

    回帖人:
    dcd12  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 13:22:47    跟帖回复:
    12
    两年多来,房价上涨了(5-6)倍。老百姓怨声载道,叫苦连天。官员们乐此不疲。这正是他们剥削、压柞、奴役老百姓的手段。随着房价的暴涨,物价也是万物腾飞。
    现在,房价,略有松动。下跌了(1-5)%,虽然感觉不到房价下跌,老百姓还是欢欣鼓舞。
    老百姓认为,房价上涨了几倍,必须下跌 90%,才是正道。    房价  不下跌 90%,天理不容。  只有房价下跌到(3000--5000)元/平米,无人炒房。中国的经济,才能转型成功。中国的制造业,才能兴旺发达,吸纳大批的人就业。

    部分炒房客,跳楼自杀,这是天理报应。      炒房客,一部分是官员,他们用贪污受贿的钱,用家属子女的名义炒房,。   一部分是资本家,他们用企业的名义买房炒房。这种资金,是剥削、压柞老百姓的血汗钱。绝对是不义之财。                                                  房价下跌90%,损失的是官员、资本家的不义之财。是绝对正义之举。

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 13:23:04    android
    13
    无耻的高房价!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 13:27:26    跟帖回复:
    14
    北京的房子为什么值钱,不过是加了“特权”、“特色”的符号而已,在一个任何事都讲究“特权”、“特色”的国家,任何事会有所谓的“公平”、“平等”吗?------一问而已!
    回帖人:
    dcd12  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/2 13:28:19    跟帖回复:
    15
    两年多来,房价上涨了(5-6)倍。老百姓怨声载道,叫苦连天。官员们乐此不疲。这正是他们剥削、压柞、奴役老百姓的手段。随着房价的暴涨,物价也是万物腾飞。
    现在,房价,略有松动。下跌了(1-5)%,虽然感觉不到房价下跌,老百姓还是欢欣鼓舞。
    老百姓认为,房价上涨了几倍,必须下跌 90%,才是正道。    房价  不下跌 90%,天理不容。  只有房价下跌到(3000--5000)元/平米,无人炒房。中国的经济,才能转型成功。中国的制造业,才能兴旺发达,吸纳大批的人就业。

    部分炒房客,跳楼自杀,这是天理报应。      炒房客,一部分是官员,他们用贪污受贿的钱,用家属子女的名义炒房,。   一部分是资本家,他们用企业的名义买房炒房。这种资金,是剥削、压柞老百姓的血汗钱。绝对是不义之财。                                                  房价下跌90%,损失的是官员、资本家的不义之财。是绝对正义之举。    
    建议,中国政府,必须立即实施房产税。  使社会财富得到合理分配;人们的心理得到平衡。





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