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[转帖]专家:中国35个大城市12个存在楼市泡沫
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黑猫子 于 2018/12/4 9:50:53 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    目前,中国经济面临“去产能、去杠杆、去库存和降成本”的困境,面临经济下行和发生系统性金融风险的可能。另一方面,中国楼市特别是一线城市楼市紧调控政策不断加码,“限购、限贷、限商、限价、限安公积金”等政策不断出台。因此,人们担心楼市调控会进一步加剧经济下行和金融风险。实际上,楼市调控如何影响中国经济增长涉及楼市与经济增长之间关系。

    楼市调控如何影响经济增长

    从理论上讲,楼市调控对经济增长四方面影响。

    首先,楼市调控影响投资。长期以来,投资是中国经济增长的主要拉动力。楼市从生产和产出两方面影响投资。2017年,房地产开发投资占固定资产投资17.12%,房地产开发投资占GDP13.27%,房地产销售额占GDP16.16%。可见,楼市是中国固定资本形成和经济增长的动力。

    楼市紧调控政策必然减少固定资产和投资和减缓经济增长。尽管房地产投资能够促进增长,但目前中国楼市高库存和高空置并存,个别地区还出了“鬼城”,存在过度开发和过度城市化问题,不能再通过粗放式、摊大饼式方式促进经济增长。因此,楼市紧调控政策政策挤出了房地产投资,促进了非房地产投资,不仅有利于集约式经济增长,克服房地产和城市发展误区,而且有利于经济转型和产业升级,促进高质量经济增长。

    其次,楼市调控影响消费。消费也决定经济增长,但中国消费不足和消费过度并存,消费结构不合理,导致消费乏力。楼市经买房和租房影响居民消费。目前,中国居民住房拥有率接近90%,而欧美等发达国家的住房拥有率65%左右,欧美发达国家的租房市场占35%左右,而中国一线城市的租赁市场占35%左右。

    因此,中国居民主要通过买房解决住房消费问题。但是,目前中国城镇居民特别是一线城市居民既面临买不起住房问题,又面临租不起住房问题。通常,判断居民能否买得起的指标是房价收入比,居民能够租得起的指标是租金收入比。根据世界银行和联合国在上世纪80年代的一项调查显示,当一个国家和地区中等收入居民的房价收入比超过3-6倍时,中低收入者面临买不起房问题,美国住房部以及西方的相关研究发现,当中等收入者的租金收入比超过30%时,中等收入者面临租不起房问题。

    根据最新的一项研究发现,在中国35个大中城市中,2016年有19个城市的房价收入比超过了6,这些城市中等收入居民面临买不起住房问题。在中国35个大中城市中,2016年有16个城市的租金收入比超过了30%,这些城市的中等收入者面临租不起房问题。因此,楼市紧调控政策政策不仅能解决中低收入者买不起房和租不起房问题,促进住房消费,而且能扩大非住房消费,提升整个居民消费水平,减少预防性储蓄,促进经济增长。

    再次,楼市调控影响银行安全。众所周知,1998年的东南亚金融危机以及2008年全球金融危机源于住房泡沫破灭。因此,房价泡沫是金融危机的前兆,政策制定者总是将房价作为金融部门脆弱性的重要指标(BIS和IMF,2005;Koetter和Poghosyan,2010)。

    目前,学界和业界通常使用空置率、租售比和房价收入比测度住房泡沫,尚未统一。根据泡沫定义,住房泡沫分为理性住房泡沫和非理性住房泡沫。相对于非理性住房泡沫,理性住房泡沫不仅具有理论基础,而且能够准确测度住房泡沫。在现有住房泡沫指标中,租售比属于理性住房泡沫指标,空置率属于非理性住房泡沫指标,房价收入比不属于住房泡沫指标,而是房价支付能力指标。

    我们最新的一项研究表明,1996-2016年中国35个大中城市中有12个存在严重和轻微住房泡沫,2个无明显住房泡沫,21个房价被低估。因此,对于住房泡沫严重的城市而言,楼市紧调控政策有利于挤出住房泡沫,防范银行风险,化解银行危机。对于无明显住房泡沫和房价被低估的城市而言,楼市紧调控政策可考虑松绑,因城施策。

    最后,楼市调控影响土地财政和地方债风险。土地无论作为资本(投入),还是作为资产,楼市均影响土地市场。中国城市土地属于国有,具体属于地方政府所有,从而土地出让金属于地方政府预算外收入,被称为“土地财政”或“第二财政”。另一方面,根据国家审计总署2013年第32号审计公告,有37.23%的地方债承诺以土地出让收入偿还。因此,楼市波动将会导致土地市场波动,从而影响地方土地财政和地方债风险。

    目前,东部地区土地财政占地方财政预算内收入的比重不到40%,中西部地区土地财政占地方财政预算内收入的比重接近50%,有的甚至更高。2017年中国地方债务余额约为166676.08亿元,占GDP比重20.15%,占土地财政收入的4.57倍,占地方财政预算内收入的2.43倍。因此,中国楼市紧调控政策不仅会减少地方政府土地财政收入,而且地方债偿还能力,增加地方债风险,从而损害经济增长。因此,楼市紧调控政策不仅应考虑经济结构的调整,还应考虑金融风险,力争使二者达到均衡状态。

    楼市调控如何影响住房市场

    中国楼市紧调控政策目标有两个,一是解决住房问题,二是防范住房泡沫和金融风险。对开发商而言,楼市紧调控政策会使土地取得和住房销售难度加大,面临较大的流动性和破产风险,需尽快降价销售和降杠杆,加快企业或产业转型和资产重组(并购)。目前,在楼市紧调控政策下,一些开发商开始由开发市场向存量房市场或租赁市场转型,增加自持项目或进行长租公寓经营,因租客支付能力有限,租金回报率在2%左右,为提高租金回报率,租赁机构通过租赁贷等资本运作方式垄断房源提高租金,导致某些城市租金暴涨,引发新市民租不起问题,应引起高度警惕,必要时进行租金控制,否则容易导致租金贷违约风险。

    另一方面,在楼市紧调控政策下,一些开发商转向“代建模式”及“小股操盘”,由多元化经营转向专业化经营规避市场风险。对多套房所有者和炒房者而言,楼市紧调控政策使其面临较大的投资和现金流风险,负资产及违约风险加大,应及时调整投资理念和投资行为。对一套房家庭而言,楼市紧调控政策对其无显著影响,但会降低房产税负担(若开征)。对无房户而言,楼市紧调控政策有利于增强器住房购买和租金支付能力,有效解决住房困难问题。

    众所周知,住房具有消费和投资双重属性。为实现经济转型和产业升级,防范和化解系统性金融风险,必须长期坚持从紧的楼市政策,坚持住房的消费属性,打击投机和炒房行为,大力发展和规范住房租赁市场,治理整顿住房开发市场,让全体人民住有所居,实现住房长效调控机制。

    况伟大中国人民大学国家发展与战略研究城市与房地产研究中心主任

    网易房产
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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/4 10:02:14    跟帖回复:
       沙发
    你是论坛的希望啊
    回帖人:
    yyyf9  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/4 10:13:37    跟帖回复:
       第 3
    城市名单?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/4 15:22:22    iPhone客户端
       第 4
    专家都在胡说八道,这些大城市基本上都有泡沫
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/4 15:47:20    引用回复:
       第 5
    转至第4楼第 4 楼 居易1 2018/12/4 15:22:22  的原帖: 专家都在胡说八道,这些大城市基本上都有泡沫房地产大跃进造成巨大浪费
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/4 15:48:47    跟帖回复:
    6
    之所以现在还能控制住
    是因为一种组织结构的牢固性
    依靠组织架构还能控制严格
    虽然缺失精神灵魂主干
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/7 8:12:20    跟帖回复:
    7
    专家的话     呵呵
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/7 8:26:53    跟帖回复:
    8
    想先退一步,伺机再攻。
    回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/7 8:27:13    跟帖回复:
    9
    公开信息报道,从中摘出的数据:

    2017年,北京财政收入为5400多亿;而北京2017年1月到11月一共获得卖地收入为2600多亿,也就是说,2017年,北京市卖地收入超过了2800亿,超过了财政收入的一半。

    知道为什么房价不能降了吧?降了,政府就没钱了,公务员发不出工资,官府没法运转,那就要出大事。现在官府非常庞大,人员众多,钱是稳定的决定性武器。

    房价会降吗?会。会咋样降呢?两种方式:1,积极调控,稳步下降,防止泡沫破灭带来灭顶之灾。目前就是这么办的。但这个过程很难,因为只要印钱,房地产就会吸金,泡沫更大;2,完全放任自由变化,那就会等着突爆,然后大批失业,货币贬值,天下大乱……
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/7 8:50:10   
    10
    转至第9楼第 9 楼 阿赛尔 2018/12/7 8:27:13  的原帖:公开信息报道,从中摘出的数据:

    2017年,北京财政收入为5400多亿;而北京2017年1月到11月一共获得卖地收入为2600多亿,也就是说,2017年,北京市卖地收入超过了2800亿,超过了财政收入的一半。

    知道为什么房价不能降了吧?降了,政府就没钱了,公务员发不出工资,官府没法运转,那就要出大事。现在官府非常庞大,人员众多,钱是稳定的决定性武器。

    房价会降吗?会。会咋样降呢?两种方式:1,积极调控,稳步下降,防止泡沫破灭带来灭顶之灾。目前就是这么办的。但这个过程很难,因为只要印钱,房地产就会吸金,泡沫更大;2,完全放任自由变化,那就会等着突爆,然后大批失业,货币贬值,天下大乱……
        中国房产 泡沫几何

        什么叫房产泡沫,看租售比,所谓“租售比”是指月租金与房价之间的比值。  国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。  

        举个例子,中国一线房子800万,租金8000,租售比8000/8000000=1/1000,小于1/300=0.00333 ,0.00333/0.001=3.33。

        我们房价泡沫是底线的3.33倍,泡沫严重。

        再反过来看,800万房子的租金应该是多少合理?月租金x=800/300=2.7万,也就是说,800万的房子每月租金最少应该在2.7万以上,如果能广为接受,说明百姓收入较高,能够支付高租金,也说明房价没有泡沫。当今一线,多少人能为800万的房子支付2.7万以上的租金呢?

        换句话说,800万/3.33,跌倒240万,才刚刚消除泡沫。

        再考虑中国房价含公摊面积,国外是套内面积;中国一般是毛坯房,国外一律是精装房且质量好,如此,中国房价的泡沫又大出一圈,上述的3.33倍怎么也要修正到5倍,也就是说:

        800万的房子要跌到160万才刚刚消除泡沫。

        如果再考虑永久产权、70产权,70年跟永久比,算值三分之一吧,也就160万跌到53万是合理的。

        如果再考虑天朝制度跟民主制度比,人文环境食品医疗等,往好了说值一半吧,所以跌到27万是合理的。

        结论:我们800万的房子实际价值是27万。

        也有人说天朝虽然70年,但不要房产税,外国虽然永久,但要房产税。我暂且承认你这个说法,两者相权就算持平。那上述算到160万没问题,接下来考虑人权、民主、环境、食品、人文、医疗、教育、福利,你还可以玩个枪什么,等等,160万怎么也要打个对折吧?所以天朝800万的房子真实价值是80万,也就是现在的十分之一。

        然而,谁跟你说不要房产税啦?这样还得考虑27万



    此贴已经被作者于 2018/12/7 9:20:50 编辑过

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/7 9:06:39    引用回复:
    11
    转至第9楼第 9 楼 阿赛尔 2018/12/7 8:27:13  的原帖:公开信息报道,从中摘出的数据:

    2017年,北京财政收入为5400多亿;而北京2017年1月到11月一共获得卖地收入为2600多亿,也就是说,2017年,北京市卖地收入超过了2800亿,超过了财政收入的一半。

    知道为什么房价不能降了吧?降了,政府就没钱了,公务员发不出工资,官府没法运转,那就要出大事。现在官府非常庞大,人员众多,钱是稳定的决定性武器。

    房价会降吗?会。会咋样降呢?两种方式:1,积极调控,稳步下降,防止泡沫破灭带来灭顶之灾。目前就是这么办的。但这个过程很难,因为只要印钱,房地产就会吸金,泡沫更大;2,完全放任自由变化,那就会等着突爆,然后大批失业,货币贬值,天下大乱……
    转至第10楼第 10 楼 daoren 2018/12/7 8:50:10  的原帖:    中国房产 泡沫几何

        什么叫房产泡沫,看租售比,所谓“租售比”是指月租金与房价之间的比值。  国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。  

        举个例子,中国一线房子800万,租金8000,租售比8000/8000000=1/1000,小于1/300=0.00333 ,0.00333/0.001=3.33。

        我们房价泡沫是底线的3.33倍,泡沫严重。

        再反过来看,800万房子的租金应该是多少合理?月租金x=800/300=2.7万,也就是说,800万的房子每月租金最少应该在2.7万以上,如果能广为接受,说明百姓收入较高,能够支付高租金,也说明房价没有泡沫。当今一线,多少人能为800万的房子支付2.7万以上的租金呢?

        换句话说,800万/3.33,跌倒240万,才刚刚消除泡沫。

        再考虑中国房价含公摊面积,国外是套内面积;中国一般是毛坯房,国外一律是精装房且质量好,如此,中国房价的泡沫又大出一圈,上述的3.33倍怎么也要修正到5倍,也就是说:

        800万的房子要跌到160万才刚刚消除泡沫。

        如果再考虑永久产权、70产权,70年跟永久比,算值三分之一吧,也就160万跌到53万是合理的。

        如果再考虑天朝制度跟民主制度比,人文环境食品医疗等,往好了说值一半吧,所以跌到27万是合理的。

        结论:我们800万的房子实际价值是27万。

        也有人说天朝虽然70年,但不要房产税,外国虽然永久,但要房产税。我暂且承认你这个说法,两者相权就算持平。那上述算到160万没问题,接下来考虑人权、民主、环境、食品、人文、医疗、教育、福利等等,160万怎么也要打个对折吧?所以天朝800万的房子真实价值是80万,也就是现在的十分之一。

        然而,谁跟你说不要房产税啦?这样还得考虑27万。




    值多少钱主力庄家说了算!哈哈哈
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/7 9:15:20    跟帖回复:
    12
    强力维稳高房价,中国方方面面将不死不活,等待彼岸一个蝴蝶的振翅,可不?现在蝴蝶开始振翅了。
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/7 9:17:14    跟帖回复:
    13
        值多少钱主力庄家说了算!哈哈哈

    ————————————————————————

    奴才思维,不要小看自己的力量,不是三十年前了。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/7 9:26:10    跟帖回复:
    14
    专家:兲锅几百万公务员几千万纳粹冲锋队其实里面只有几个腐败分子
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/12/7 10:08:02   
    15
        来,告诉你17年来上海房价涨了多少:

        2001年上海浦东2000元买的那幢带廊柱的洋房,100平方是20万,首付五分之一,4万,现在这套房卖800万。忽略区区16万还贷,你差不多白赚了800万!世界上有这样赚钱的吗?卖毒品拿命换也比不上啊!竟还说要大涨。

        因为都是用杠杆购买的,4万变800万,涨了200倍!中国房子属于金融,应该算投资涨幅

        说房价涨了多少倍,现在的算法都不对,作为买房者都是用足杠杆的,涨幅应该以投资作为基准,上海的房产投资涨幅都达到了200倍!

        MLGB!17年来你工资没涨200倍吧?说一线房价涨幅比工资涨幅小的,是掩盖了杠杆投资的本质,骗文化低的。


    此贴已经被作者于 2018/12/7 10:11:10 编辑过

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