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晚菊
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[转帖]房地产税来了,有2套房,要卖1套吗?
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晚菊 于 2019/3/15 10:00:03 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    房地产税来了,有2套房,要卖1套吗?仔细看,内行人划重点!

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    有2套房,要不要卖1套,不仅关乎个人税务成本,也是对房地产走势的判断,还是对家庭生活未来的规划。卖与不卖,两者不同的选择,甚至可以影响未来10年的生活状态。

    我将从四个方面,给你分析:

    一、房地产税是什么?

    房地产税要与房地产相关税费区分,房地产相关税费包括:房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等,应该说房地产税是房地产相关税费的一种,也有可能是合并组合税种。

    房地产税不是新税种,可以参考的是房产税,是1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。按照房产余值计征的,年税率为1.2%;按房产租金收入计征的,年税率为12%。

    二、房地产税对2套影响有多大?

    先参考上海、重庆试行的房产税,我按大致情况划重点,不含特殊情况的计税变化规则:

    1、上海房产税:

    应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率

    税率是0.6%,在沪家庭第二套及以上新购房、免征人均面积60

    2、重庆房产税:

    应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

    税率是0.5至1.2%,针对独栋及新购高档住宅、免征面积100或180

    可以看出来,两个试点主要是针对第二套及高档住房。持有2套及以上的、尤其是多套大面积的住房,可能会受到房地产税的影响,同时财政部已经明确按评估价动态确定应税价格。

    假设我们简单按:税率1%、一家三口免税面积180平米估算:2套房合计200平米、单价10000元、应税面积20平米,那么每年应交税额约2000元,相当于多交一年物业费。

    房地产税对2套房有多大影响,还需要看具体的计税规则,但却是适当增加了持有环节的负担,但房地产税加快提上日程,也是为了厘清财政、尤其是地方财政的长效机制。

    三、是否留第2套房,需要从数据探知房价走势

    日本50年代开始征房产税,90年房价才到高点。房价都是螺旋上升,最直接的因素是人口、城镇化、货币供应等等。我梳理一下几个数据:

    1、中国城市化进度为58%,按发达国家80%的水平,有一定的提升空间

    2、货币供应量M2环比增长进入稳定阶段,钱不会太多、但绝对不更少

    

    



    3、信贷持续稳定扩张,经济基本面仍具有扩张形态

    总体来看,房地产让调控手段也已经能够深入到土地、建设、供应、价格、信贷、销售、资金监管等所有房地产环节,维持市场稳定、长期平稳缓涨是政策的第一诉求,也将是未来数年的房地产市场基调。

    

    



    房价大幅上涨概率大幅降低。在部分地区,也有可能调整和滞涨,甚至于小幅下跌波动。

    四、留第2套房,还是留现金?

    房子目前是人生最大的资产,如果没有家庭的经济支持,需要工作至少5年以上时间,才有机会凑齐首付款买房。

    而已经拥有2套房,意味着你已经可能步入中年,这也是人生的当打之年。留房、还是卖房拿现金,本质上是来说,是笔经济账,不仅需要结合家庭实际情况,还需要根据所在地区,考虑实际的房产、资金贬值或租金收益的影响。

    

    



    最近几年CPI的涨幅稳定在2%左右,大家还是觉得钱不值钱了,我做个例举,假设实际货币的贬值速度5%,市场房价在1万以上,意味着第2套房总价在100万元以上:

    如果把第2套房不卖,保留1套资产,租出去可以回收租金收益约3000元;

    而把第2套房卖了,获得现金100万,不考虑做生意挣钱,如放在理财实现4%的收益,与货币贬值基本持平甚至更低。

    房价的高低与城市级别有直接关系,能够稳定房价较长时间,说明市场基本面在现有基础上能够支撑。因此,在房价是否稳定、租金收益可预期的城市,当然是留房。

    如果你是按揭贷款,以目前贷款利率5%以上,哪怕每个月还款1万元以上,更值得留房。

    反之亦然,但还需要家庭情况判断。

    当然,第2套房,不仅仅是用收益计算的,还可能是很多家庭社会认同的标志;第2套房,也是很多家庭沉重的负担,但也是他们在为人生价值奋斗的源泉。(Focus焦点房谈)
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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 10:03:57    跟帖回复:
       沙发
    我目前要卖1套,再买一套大的。我家俩小孩,连照顾小孩的老人一起的话,95平有点挤。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 11:22:34    跟帖回复:
       第 3
    请问那些在农村有宅基地的人 做了三层楼的收税不??老家我做了四栋三层楼房子 全部出租了 然后我城市里面买了两套房子 请问 这个房产税怎样给我算 请你们给我解答??
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 11:22:53    跟帖回复:
       第 4
    请问那些在农村有宅基地的人 做了三层楼的收税不??老家我做了四栋三层楼房子 全部出租了 然后我城市里面买了两套房子 请问 这个房产税怎样给我算 请你们给我解答??
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 11:29:25    引用回复:
       第 5

    回帖人:
    yyyf9  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 11:35:11    跟帖回复:
    6
    还不赶紧离婚?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 12:20:24    跟帖回复:
    7
    河南南阳这个烂地方十有七八的房子没有房产证怎么办?还有遍地烂尾楼哈哈哈
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 12:29:09    跟帖回复:
    8
    这个要看,能出租的不用卖,但,租不出去的估计也卖不掉。当然,你运气好的话,能卖掉,那是立刻卖掉。这样的接盘侠很熊猫的。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 12:36:34    跟帖回复:
    9
       按照市场评估价格人均45平米。
    我们这里取暖费就是按照45平米发放。

        无房补助。

        一套免征/

        二套1%

        三套3%。

        四套10%。

        五套50%。

        六套以上100%。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 14:40:55    iPhone客户端
    10
    转至第2楼第 2 楼 八岐刺蛇 2019/3/15 10:03:57  的原帖:我目前要卖1套,再买一套大的。我家俩小孩,连照顾小孩的老人一起的话,95平有点挤。 必须收!!!二套必须收!谁让你买二套???房住不炒,你难道不知道????95平不能住人吗???
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 14:47:09    引用回复:
    11
    转至第2楼第 2 楼 八岐刺蛇 2019/3/15 10:03:57  的原帖:我目前要卖1套,再买一套大的。我家俩小孩,连照顾小孩的老人一起的话,95平有点挤。那你的买两套,三代人绝不能住一起

    矛盾太多
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 14:48:24    引用回复:
    12
    转至第9楼第 9 楼 雨夜清扬 2019/3/15 12:36:34  的原帖:   按照市场评估价格人均45平米。
    我们这里取暖费就是按照45平米发放。

        无房补助。

        一套免征/

        二套1%

        三套3%。

        四套10%。

        五套50%。

        六套以上100%。
    呵呵,你这办法可让房租翻番都不止
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 14:50:23   
    13
    转至第7楼第 7 楼 牛老1011 2019/3/15 12:20:24  的原帖:河南南阳这个烂地方十有七八的房子没有房产证怎么办?还有遍地烂尾楼哈哈哈放心,以前的古城,总有一天还是会被重视

    因为地理这东西是千古不变的

    就像北京,再怎么建设,整体上还是干不过杭州

    附带声明,我可是北京人

    此贴已经被作者于 2019/3/15 14:50:52 编辑过

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 14:50:46    android
    14
    早收早超生
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 14:52:17    跟帖回复:
    15
    快卖,抢在房托房炒的前面
    11713 次点击,36 个回复  1 2 3
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    快速回复:[转帖]房地产税来了,有2套房,要卖1套吗?
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