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[转帖]买个房子户型这么奇葩,这谁顶得住啊
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汪元 于 2019/7/2 0:46:51 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
我们对房子户型的想象总是方方正正的样子的,但有的房子,户型却可以像跑道一样曲折,像马桶一样复杂,为什么在中国,你能看到这么多的奇葩户型呢?


    你跟伴侣,再加上你的爸妈,和伴侣的爸妈,终于一起凑够了在北京买一套房子的首付,心情一定很激动吧。但更激动的事情可能还在后面,当你们一起去看房时,很可能发现户型比想象中刺激多了。

    比如,你想买的是一个两居室的房子,但进了门可能只看得到一个房间,要去另一个房间还要再通过一条又窄又黑的走道。这样房间唯一的好处就是,小情侣住在一起完全不担心隔壁房间的爸妈听到什么动静。但坏处也有,爸妈可能担心你们真没什么动静。

    

    建于1993年的上海“五环大楼”,被称为“跑道型户型”。出了这个卧室的门,要走过一段长长的暗黑狭窄的通道,才能到达另一个卧室

    

    两居室有长过道就算了,一居室去个卫生间还要经过长长的过道,尿频患者知道了要落泪

    还有可能,你买的明明是一个厨卫具备的一居室,但是家具摆哪都不合适,到处都是斜角,想在墙角放个贴墙的衣柜都不行,连墙壁看起来都是斜的。当你正在愁着怎么向朋友介绍你的户型,发现它有个比“多角多面斜墙斜走道”更贴切的名字,“马桶户型”。

    

    比“马桶户型”更让人痛苦的,是尖角的马桶

    当然以上这些还不算奇葩,有的户型,不仅有又长又窄的过道,还到处都是斜角,集各种奇葩组合于一体,造型仿佛一把AK47冲锋枪。

    住在这样的房间里,你可能每天醒来都要怀疑一遍自己在哪,什么方位,还要学会克服强迫症,逼自己不要去看衣柜鞋柜旁边空出来的边边角角。不过这样的也有好处——一进门面对的就是床,厨房卫生间都藏得很隐蔽,对于996一族非常贴心。

    还有可能 ,你会遇到像抽象画一样的户型,从进门到卧室要经过好几轮的弯弯绕绕,虽然墙角很多,但没有一个可以放衣柜,虽然空间算起来很大,但是没有几处是真正可以用的。

    

    位于北京南三环的“抽象派户型”,基本集合了上述所有奇葩户型的精髓

    中国很多小区可能都会有这样的奇葩户型。你可能以为遇到一个就是运气,但等你多看几次房可能就发现,这样的户型还多着呢。

    奇葩户型,都奇葩在哪

    通常,一个好户型需要满足几个条件:

    首先,充足的采光和通风。这就要卧室和起居室都有足够的窗户,而且房间不能太深;其次,每一平米都是自己的血汗钱,住户肯定不想要屋里有过多的走廊,而是要把面积整合成一个完整的起居室。

    

    2012年9月8日,兰州,在一楼盘售楼处售楼人员整理楼盘户型图模型。通常来讲,采光通风好、方正的房子更受欢迎

    实际上,国家通用的设计规范也有类似的设计原则。比如《住宅建筑模数协调标准》中,房屋的进深(纵深各间的长度)与开间(住宅宽度)比例为6:4比较合适。进深过大,开间过小,采光和通风不佳;而进深偏小,开间过大则不利于房间保温和节能[1]。

    如果你仔细看一下市面上现有的房型,有很多都不符合这一标准。

    比如“L型”户型,主要特点是户型整体狭长、曲折,由走廊串联,客厅很小,回到家让人想起学生时代的宿舍走廊。这种户型的个别房间会有极差的采光或通风。

    

    北京某小区的网上公示。通常是一个大户型的面积被拆分成两个小户型。为保证两户均采光,产生“手枪型”房 (A户型)

    为什么会有这种户型?通常是因为开发商要在楼层内多插入几间住宅,所以就把一个大的矩形拆成两户。

    此外,好的户型设计还要考虑到活动空间,工作和休息最好互不打扰,以及注意到隐私。你肯定也不希望自己的客人去个卫生间,还得经过卧室这么尴尬。

    还有,房间最好是方正的。除了视线的通透,这样做也最好布置室内:把家具摆的横平竖直是强迫症同胞最不过分的要求。

    像上文提到的“马桶户型”,有些是因为设计者为了不超出建筑工程项目用地的使用红线,不得已一刀切掉某些房屋部分;有些则是为了达到住宅楼的外立面的造型,就把内部房间切角,但这样做的后果就是会逼死强迫症,而且房内的面积也会被浪费。

    老房子是奇葩户型的重灾区

    会有这些的奇葩户型,一部分还得从50年代说起。

    在50年代初,中国出现了大量大规模住宅建设项目,以满足大量的社会需求。统一的房型建造起来省时省钱,也符合集体主义精神。到了1960年代初,“户型”一词开始被广泛使用。

    当时的住宅楼分内廊式和外廊式。内廊式就像今天的学生宿舍楼:走廊位于每层中间,走廊两侧是各个住宅。每户住宅进深很小,没有单独的厨房和卫生间;外廊式则是把通道放在了建筑的北面,所有住宅只连通走廊的一侧,每户有独立的厨卫,这才是我们现在住宅的雏形。

    

    2019年4月12日,湖北省仙桃市棉纺厂一个职工筒子楼的入口,可以看到狭窄的过道上看到每家每户公开的厨房

    户型也经历了一个变化的过程。1978年,城镇人均住房面积仅6.7平方米(2018年超过34平米)[2],小型居所占绝大比例。在这种状态下,户内基本是以卧室为核心,家庭成员的主要活动都在那里。

    八九十年代,城镇住宅仍然通过居民分房获得,户内面积有严格的限制。1983年颁布的《国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定》,将城镇住宅按职位从高到低分成了一到四类。

    面积最大的一类住宅每套80-90平米,主要提供给干部和高级知识分子,而提供给一般职工家庭的住宅,面积仅45-50平米和42-45平米,且在住宅中占比最大[3]。这种规定的理由是:

    从我国经济能力和严重缺房的实际情况出发,在近期内,我国城镇住房只能是低标准的。

    

    2017年1月15日,已有四十年历史的仙桃市棉纺厂筒子楼,曾经有整整一代职场工人的回忆

    随着家庭成员的增加,卧室为中心的户型越来越捉襟见肘。为了适应家庭交流和待客的需求,设计者把卧室和厨卫之间的走廊扩宽,变成就餐休憩的小空间。这时也出现了最早的起居空间。

    以今天的标准看,这恐怕就是最早的奇葩户型了:整个房间是一个狭长的走廊形状,所有的活动都集中在一个空间里,至于什么动静、干湿分区就更不要想了。

    这种流行于八十年代的户型叫“直门独”,在当时可是相当紧俏的户型,现在也活跃在部分二手房市场上。

    

    河南洛阳一老式住宅楼户型,仍然是卧室为中心, 沙发和电视柜的布置表明了起居空间的出现,但并没有和卧室分隔开

    1998年,国家明确了城镇住房的市场化、货币化、商品化改革方向,停止了“实物分房”[4]。住房这才转向更高质量的服务上,对起居空间和户型的要求也在增加。房子也从原本的“卧室中心”转向了“客厅+多卧室”,“几室几厅”成为了住宅的评判标准。

    不过,户型的问题也同时出现了。90年代的住房市场化伴随着大量的高层塔楼的出现,为了在塔楼内插入尽可能多的住户,一个完整的矩形被分割成两至三个瘦长、曲折的户型是常有的事,方正的户型几乎不存在。

    

    某地产项目的塔楼户型图,六个住宅都是大厅小室,但多数都不是方正的户型

    而由于一层多户,这些塔楼里半数以上的户型没有朝阳方向的开窗,户内厨房、餐厅与洗手间往往变成暗厨、暗卫。走进这样的楼房,你会发现非常暗,采光和通风都不好。如果你刚好想去买90年代的二手房,很大概率就会遇到这样的奇葩户型。

    虽然在当时看来,这些户型一点也不奇葩。

    新房子里奇葩户型也不少

    就算到了商品房时代,奇葩户型也没有消失。

    如果留意奇葩户型的报道就会发现,一线和发达二线城市往往是奇葩户型的重灾区。在这些城市,买房更多与城市、区位和学位等投资因素捆绑,户型反而顾及不到。

    《事实说报告》对2万名在线青年用户的随机调查发现,在影响买房的因素中,排名前三的分别是房屋价格(79%)、周边公共配套资源(56%)和交通便利程度(49%)。房屋质量这一项仅为31%,十项里排倒数第三[5]。

    这也是为什么,一边是大众都在吐槽奇葩户型,另一边奇葩户型又在不断地产生。很多人甚至默认自己的遭遇:毕竟买房时也看了样板间,当时就决定能忍则忍。

    

    2007年6月21日,某一线城市,一女士走过街边的小户型楼盘广告牌。人们选择小户型,首先是因为总价低,而不是因为小

    从房屋性质上看,自住型商品房(自住房)是奇葩户型的高发地。自住房本是政府面对高房价,为经济条件有限的居民提供的保障性项目。按政策规定,自住房的价格比同地商品房低30%。

    为了把自住房面积压缩在尽可能小的地块上,还能保证基本利润,各种极端瘦长、扭曲的奇葩户型就产生了。

    比如北京某小区,项目中自住房建筑面积约5万平方米,570套70-90平米的房子中,户型就有24种,其中多数为极端细长或曲折的奇葩户型。该项目相关人士就曾坦言:

    “项目售价为2.2万元/平方米,去除地价和各类税等,最后留给开发商把项目建好的成本就剩4000多块钱,开发商还要承担管理成本和资金成本,这是非常非常难的。”[7]

    

    北京某小区效果图。图中塔楼为自住房,其余为低矮建筑为舒适型商品房。

    相比之下,同一地块里的商品房则是低密度的板楼,相对更能确保户型的方正和舒适,奇葩户型出现的概率就小得多。不过这些房子的销售对象,也是更有钱的买主。

    2017年,北京新增1.5万套以上自住房,相当于2016年自住房加上公租房供应的2.5倍[6],但仍然无法满足需求。符合条件的家庭还需要申请摇号,也就顾不上户型。

    同样的情况在深圳、上海等地的经济适用房中也可以看到,由于需求远超供给,所以很多人根本没有机会去挑选房型、位置各方面都合适的房子。

    但在一线城市,有些商品房中也出现了奇葩户型,背后可能还是房价的原因。

    通常来讲,住宅户型按面积划分有:单身公寓型(30-40平米)、经济型(40-80平米)、舒适型(80-120平米)和豪华型(120-300平米)[8]。

    从2006年起,政府制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,规定新开工的商品房项目中,90平米以下住房必须达到开发总面积的70%以上[9]。

    

    2006年9月4日,某一线城市正在建设中的多栋小户型楼盘

    一套总面积90平米的住宅,实际使用面积可能只有60多平米。这样“精巧”的二居,别说屋内采光和动线,就连划分出两个十平米左右的卧室都很困难,当地形本身就不规则时,为了能让土地面积充分使用 ,往往就会出现一些奇葩户型。

    既想兼顾房子的采光,又想控制在一定的面积内,就只能靠开发者想尽办法开发出的奇葩户型了。

    当然,形状规整、南北通透的方正户型也不是没有,空间大、采光好、位置好的房子也有,只是要买这样的房子,别的都没有问题,只是钱的问题。

    本文文献引用已由安太然(美国普林斯顿大学建筑历史与理论)、焦彤彤(里海大学土木工程学)审核。


参考文献

中华人民共和国建设部.住宅建筑模数协调标准.中国建筑工业出版社2014-03-01
梁倩.中国住房:“蜗居”到“适居”华丽转身.经济参考报.2018-12-12
中华人民共和国国务院.国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定.1983-12-15
中华人民共和国国务院.关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知.1998-07-03
http://www.360doc.com/content/16/1205/17/15604356_612205971.shtml
曹政.北京市住建委:更多自住房将定向售东西城无房户. 北京日报. 2017-02-14
阿茹汗. 丽湾家园:“微利论” 成开发商质量遮羞布. 新北京楼市周刊/2016年/12月/28日/第3版
张婷婷.城市住宅户型设计发展趋势分析.居舍.2018年/11月/下
国务院办公厅,国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知,2006-05-24
全国2018年房价数据https://www.anjuke.com/fangjia/quanguo2018/


    来源:网易浪潮工作室 作者:何歧芳
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