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[转帖]关于未来的房价,有一个无法逆转的趋势
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黑猫子 于 2019/9/20 11:20:12 发布在 凯迪社区 > 文化散论
    注意!关于未来的房价,有一个无法逆转的趋势

    近日发生了一件大事。很大很大。

    我们都关注到了。

    另外,A股市场也真精彩。一上来就是2%的高开,短暂下探之后,又直接一个拉升,甚至来不及加仓,就涨上去了。

    面对其他股市一片绿的惨淡,我只能说我大A股真牛B。

    对于具体事件不做解读,但是可以打个比喻:

    班上第一名和第二名互看不顺眼。有一天老师让这两人打扫卫生,第一名嫌第二名干的活少,第二名嫌第一名搞卫生不仔细,两个人就吵起来了。

    但吵架只是一种互看不顺眼的方式,打扫卫生是一个直接的导火索。

    背后的实质,在于第一名和第二名的竞争关系。

    即使后来可能会和好,或者决裂,不管最终结果怎么样。

    竞争的局面已经是注定了的。

    这代表着,一旦竞争起来,就要争抢存量市场的红利了。

    下文,是对新形势下的房价、楼市的思考,可能脑洞有点大。

    但对于每个有房子的人来说,是息息相关、非常重要的事情。

    所以希望大家可以仔细阅读,如果暂时搞不明白,先转发朋友圈,或者收藏起来,多读几次。

    01

    过去的30年,我们是增量市场,处处充满了红利。无论是经济发展还是个人财富,都是加速向前奔跑的状态。

    比较明显的表现就是房价的上涨。

    到了2017年5月,同比增长9.6%。不要小看这个数字,它隐含着一个重大的趋势性变化——

    M2增速首次跌破两位数,这是30年来的第一次。

    而在2017年年初,大家对M2增速的预期目标是12%。可惜,后来再也没有实现过两位数的增长了。

    



    这说明,M2低发成为了新常态。如果没有09年那一拨操作,这个趋势会更早、更明显的表现出来。

    



    M2增速持续降低意味着什么?

    M2可以简单理解成为广义货币供应量,当货币供应量的速度降低了,也就说明房价上涨的空间,不会像过去那么大了。

    在解释这个问题之前,先跟大家科普一个概念:房子的本质是什么?

    在普通人看来,房子的本质是用来住的。但是放在资本市场,房子的本质是抵押物。

    举个例子就明白了。

    比如,我们普通人买房,大部分都需要申请房贷,实际上是把房子抵押给了银行,银行才房贷的。

    再往上推一步,某开发商想开发一个楼盘,规定他的自有资金要达到35%,也就是说剩下65%的贷款资金中同样大部分来自银行。(国际上的通常水平是30%~40%)

    无论是土地、房子,为什么有金融属性?因为本质就是抵押物。

    银行才是最大的房东。高涨的房价,是银行杠杆催生的结果。

    为什么M2的增速和房价正相关?因为M2增加大部分是信贷杠杆作用。

    这是过去房价上涨的最根本的逻辑,但接下来,玩法就不一样了。

    02

    随着M2降速,叠加城镇化步入后期,人口红利逐渐减弱,楼市会出现什么样的趋势呢?

    红利的时代,老大吃肉,小弟喝汤,彼此相安无事。如同过去几十年,大小城市房价一起涨,一派祥和。

    但当红利逐渐减弱,老大和小弟们,其实是一种竞争的状态。这就像一二线和三四线的人口竞争。

    过去两年的棚改,给足了三四线红利,也是三四线最后一次楼市盛宴。但是伴随着去年棚改货币化比例减少的表态,以及今年棚改计划大幅度降低,三四线楼市进入了拐点。

    特别需要注意的一个点,关于今年落户政策,一二线和三四线的区别:

    鼓励大城市落户vs收缩型中小城市要瘦身强体,严控增量

    大城市开始抢人,小城市开始瘦身。人口假如流入大城市,从小城市流出。

    所以可以推测——

    1、未来一二线楼市的房价依然会上涨,三四线房价不可能大跌,但因为人口流出,很难找到接盘侠,所以房价是高位站岗,既不能保值,也无法抵御以后的通胀。

    还有一类特殊的城市,是在一二线大城市周边的小城市,不能叫做三四线,应该叫做一线+、二线+,这类城市也会跟随一二线一起上涨。

    2、具体到一二线城市,还会有半年翻一倍,三年翻两倍的可能性吗?有,但可能性不大。

    大的原因是基本面发生了变化,人口红利减弱、M2降速。还有很重要的原因,楼市正在逐步走向去金融化,比如房住不炒、鼓励租赁市场发展、房产税出台等等。

    3、未来的大趋势是,房价也会上涨,但是翻倍大涨的情况罕见,短期炒房套利的空间变小。

    同时,因为租房市场有资本介入,房租进一步走高。

    前两天小密圈里有人问了一个很典型的问题:已经有一套住房,是建议以小换大还是买第二套?

    从房租收益逐渐走高,房价上涨空间变小,同时大环境依然是限购限贷无法加杠杆的情况看,当然不建议以小换大。

    当下策略:降杠杆、减负债,增加资产。

    03

    再说一个和主流媒体略冲突的观点。

    我之前不止一次的提到,3月份的小阳春可以看到未来一年的行情。对此判断北上广深、二线城市市场已经回暖。

    但4月份,有些城市销售数据下滑,也有人认为,小阳春是暂时的,今年楼市依然不容乐观,甚至一二线还可能下跌。

    对这种说法不赞同。

    所以我要拿出第二个重要的参考数据来说话。

    除了小阳春外,还有一个数据,是可以明显观察到楼市周期行情的——M1M2增速剪刀差。

    M2可以理解为广义货币供应量,就是流动的钱+存起来的钱

    M1可以理解为流动的钱

    (这里是为了便于理解而说的,说法不准确,想具体了解的可以查阅相关定义)

    为什么要看M1M2增速剪刀差呢?因为单纯观察M2增速已经并不精准了,2018年M2已经达到183万亿,对于一个庞大规模的数据来讲,已经不能很精准的感受到信用环境的变化了。

    当M1增速-M2增速大于0,就说明大家都把钱拿在手里,拿在手里为了干啥?消费、投资。所以这个时候,信贷扩张,是楼市热的时候。

    当M1增速-M2增速小于0,市场流动性收紧、信贷收紧,说明大家投资意愿降低,更想存款,楼市也就比较冷。

    



    我们从2006年开始回顾下是不是这样:

    M1增速-M2增速大于0的时间阶段:

    2006年年底-2008年年中,房价上涨;

    2009年下半年年-2010年全年,房价上涨;

    2012、2015年险些要突破0,但基本都是在0以下,所以只有一二线出现了温和的上涨。三四线还是阴跌。

    2015年下半年-2018年年初,这是最近一段时间发生的房价上涨。

    从18年2月份以后,M1增速-M2增速持续为负,还是持续走低的。但请注意,到了2019年年初,增速开始走高,虽然也是小于0,但已经出现了拐点。

    这说明市场上流动的钱开始增加,信贷开始扩张。

    


    现在还远远不到房价要上涨的时候,但是已经可以说明,一二线楼市回暖,不是短暂的现象。

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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 11:47:08    跟帖回复:
       沙发
    上证A股看到单日一万亿成交量再来探讨!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 11:57:57    android
       第 3
    我只相信收入每十年翻一翻,房价也是如此
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 11:59:38    android
       第 4

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 12:01:35    android
       第 5
    看看津巴布韦和委内瑞拉就知道了,货币要是崩溃,楼市就一定崩溃,所以别去购房。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 12:02:18    android
    6

    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 12:12:55    引用回复:
    7
    转至第3楼第 3 楼 李中华 2019/9/20 11:57:57  的原帖: 我只相信收入每十年翻一翻,房价也是如此此一时非彼一时,老皇历了,过去是中国借世贸进入了发展快车道,现在没有了。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 13:01:02    跟帖回复:
    8
      房价上涨的空间不大依然是上涨,只要跑赢通胀,持有者就不会大量抛售。当然房价不可能永无止境的涨,所以一旦M2持续下降,说明已经有了后手,前提是使持有者无法大规模抛售,这可以消化掉海量的泡沫,顺便打击炒房。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 13:45:08    引用回复:
    9
    转至第5楼第 5 楼 华山欧阳峰 2019/9/20 12:01:35  的原帖: 看看津巴布韦和委内瑞拉就知道了,货币要是崩溃,楼市就一定崩溃,所以别去购房。纸票子和资源有关系
    纸票子废了
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 13:47:32    android
    10
    一个不能看川普讲话的股市是啥(问号),去对照一下杀猪盘。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 13:49:44    android
    11
    转至第6楼第 6 楼 脸型方圆之间 2019/9/20 12:02:18  的原帖: 来年,军事封锁,等死吧 第N次世界大火拼?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 14:11:15    引用回复:
    12
    转至第8楼第 8 楼 bigfrog 2019/9/20 13:01:02  的原帖:  房价上涨的空间不大依然是上涨,只要跑赢通胀,持有者就不会大量抛售。当然房价不可能永无止境的涨,所以一旦M2持续下降,说明已经有了后手,前提是使持有者无法大规模抛售,这可以消化掉海量的泡沫,顺便打击炒房。什么样子的后手?能套住房客
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 14:13:11    跟帖回复:
    13
        库存去玩了,

        川普砸脚了,

        猪肉涨价了,

        竟然还有人相信房价会涨????
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 14:26:01    android
    14
    从未有任何一种商品生产得越多就越贵的,到处都是空房鬼城,人口出生率越来越低,房价是涨到头了
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/9/20 14:53:28    跟帖回复:
    15
        另外,A股市场也真精彩。一上来就是2%的高开,短暂下探之后,又直接一个拉升,甚至来不及加仓,就涨上去了。

        面对其他股市一片绿的惨淡,我只能说我大A股真牛B。




    居然有这么不要脸的人。、、
    11599 次点击,25 个回复  1 2
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