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崔金都
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[转帖]房价真的已经到顶了吗?
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崔金都 于 2019/10/9 17:11:33 发布在 凯迪社区 > 文化散论
    我的结论很明确,不是有没有到顶的问题,现在已经是处于顶部的尾巴了。

    真正的顶部是18年。

    谁能有逻辑砸了我下面的分析,你就可以完全不必担心房价会跌了。

    以下五个论点,是关于房价的最核心论点。要是你不能推翻,请别浪费时间辩驳了,只增笑尔罢了!

    (分享过多次,完美贴合该问题!可以说是目前最全面的房地产宏观分析文章之一!)

    论点一:房价的两次飞跃以及有限的城镇化空间

    全国房地产有过两次“飞跃”,分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划,4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代;2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍,远高于经济发展的增速。

    下图为一线城市——“北上广深”2002~2017年住宅商品房的销售价格走势图(注:数据来自国家统计局),统计局的数据比较保守,和我们消费者自身的“体感温度”相差甚远。虽然如此,还是可以清楚的看出08~10年和15~17年一线城市除广州,基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市,是一座非典型的一线城市,北京和上海不用多说,全国唯二,广州没法比;深圳则是占尽了改革开放的春风,这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的;而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。

    两次飞跃的中间,2010~2014年的房价基本比较平稳,甚至有的年份房价是下降的。首先说明一下,本次研究的举例是拿一线城市的数据进行的,全国的数据可以参见文章——【中国房地产的过去、现在及将来第一篇】中国房地产发展史概要。

    

    

    下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图,数据来自国家统计局。2007年我们国家的城镇化率是46%,而全国总人口为13.18亿;2017年我们国家的城镇化率是58.52%,而全国总人口为13.86亿。下面简单计算一下:

    2007年城镇人口:13.18 * 46% = 6.06亿;

    2017年城镇人口:13.86 * 58.52% = 8.11亿;

    10年城镇人口增量:8.11 - 6.06 = 2.05亿;

    下面再看看城镇人均居住面积的变化,2007年人均居住面积为22.6㎡,2017年人均居住面积达到37㎡。10年人居居住面积增加14.4㎡,要知道1990年人均居住面积都不超过这个数的啊。

    以上数据分析可得,由城镇新增人口带来的新增居住面积为:

    2.05亿 * 37㎡ = 75亿㎡;

    由住宅面积的增加带来的新增居住面积为:

    6.06亿 * 14.4㎡ = 87.3亿㎡;

    两者相加可知08~17年10年间新增住房居住面积为:

    75亿㎡ + 87.3亿㎡ = 162.3亿㎡;

    这就是中国房地产在2008年开启高歌猛进的原因,没有这个根本,再好的政策都只会昙花一现。这162.3亿㎡还是保守估计,比如改善型住房,推倒旧房再筑新房,一减一增,又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积,只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

    可是2015年的时候,我们国家的城镇化率已经到了56.1%,要知道发达国家的城镇化率是70%,目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早已超过发达国家平均水平。而且由图可知15年以后,城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而,由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印,加之中国传统文化的“有房即有家”理念,让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌,这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌,带动房价进一步增长。

    但是,这种增长是不可持续的,因为新增需求已经捉襟见肘了。而且,房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响,主要有二:一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本,一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限,这样就更加艰难了,而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作,企业因此会招不到相应的员工,所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方,一方面降低自己的成本,另一方面减轻员工的生活压力。二是,因为土地租金以及人力成本的增长,劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方,而劳动密集型企业又是招工大户,这样的转移会加剧国内的失业率,这个风险会大得多。

    

    

    下图为日本城市化的历史走势,日本的城市化经历过四个阶段,其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年,日本城市化率基本保持不变;但是到了2000年,开始了一波大幅增长。这是什么原因呢?就是因为日本人口老龄化到了一个阶段:农村老龄人口死亡骤增,而年轻人又大多待在城市里,因此在计算城市化的时候,分母减少的速度大于分子,因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活,就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

    日本在1975年左右基本结束城市化进程,目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年,由于人口加速流入城市和“市町村大合并”,城市化率快速提高至76%,;1975-2000年,城市化率基本保持稳定;2000年至今,因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升,城市化率由79%进一步上升到91%。

    

    日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况,结合旧文——《站在2019年看——中国房地产最后的五年》,我们可以合理的得出一个推论:2025年后,即便没有政策引导,我们国家的城镇化率也会大幅提高。都2019年了,就再别拿城镇化来做多了。

    总结:所有的做多,皆因有做多的空间,当这个空间挤压完全的时候,就黔驴技穷了,即便诸葛再世,也休想借来东风。

    论点二:人口老龄化加剧

    我们必须记住:房子是用来住的,而不是用来珍藏的;房子是有寿命,不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值,中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外,其他的都只是一般意义上的房子。

    首先,我们要尊重一个基本事实:房价短期看政策,长期靠人口。

    其次,我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题;那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析:

    1、婴儿潮

    新中国建立以来的三次人口大爆发(以出生人口大于2000万计,如下图所示):

    第一波婴儿潮:1949-1958;

    第二波婴儿潮:1962-1975;

    第三波婴儿潮:1981-1997;

    (注:3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮)

    以结婚年纪来算:

    据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》,目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则:

    1997+26=2023;

    以读书时间来算:

    考虑到大学生本科毕业就大约是23岁,研究生毕业大约25.5岁了,这个时候他们尚且没有积累足够首付款,假设大学生本科工作3年后开始购房,研究生工作1.5年后开始买房(为什么研究生是工作1.5年,因为研究生工资高、加速度大),那么:

    1997+[(23+3)+(25.5+1.5)]/2=2023.5;

    这是一个估计值,其中误差大概率在正负1.5以内,不影响我接下来的推论。

    以上两个角度所得数据表明,最后一个婴儿潮,亦即1997年出生的人,最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年,如果这样算,最迟购房年份为2017年。不管怎么说,我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少,所谓刚需来接盘,明显是一种忽悠人的胡言乱语,因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿,即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子,并不存在增量。

    

    中国人平均寿命是75岁(最新值),以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况:

    1949+75=2024;

    1975+75=2050。

    2024~2050必定是我国最艰难的时间段,因为这27年间,每年我们国家都会逝去大约2000万人口,有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万,死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间,假定2024年去世人数为2000万,19年到24年逝去人口为等比例增长,未来6年出生人口保持在1500万(几无可能,必定少于这个数),则大约在2021-2022年,出生人口和死亡人口持平。这之后,我们国家的人口将开始负增长。

    2022年后,每年将会有多少购房者呢?这个可以通过下面的方法估算,2022年购房者假定为结婚者,依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁,从2022年向前追溯26年,即为1996年。这一年出生人口约为2000万,按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套,而逝去的人大约1600万左右,大约800万套房子,说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。

    但是把时间线划到2024年呢?这一年去世的人大约2000万,而组建家庭的人由1998年出生的人决定的,这一年出生的人口大约1900万。这一年,意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子,而是想表明,这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始,我们的房子一年比一年剩余。到时候,马云说的“未来房子是白菜价”还真会实现,落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后,中国最便宜的东西可能就是房子”,亦即2025年后,和我推算的2024年基本吻合。

    

    有朋友会说“随着医疗进步,我国平均寿命会增加啊”;

    那我得告诉你:日本人平均寿命是80,我就假设我们国家医疗水平大幅提高,中国人平均寿命增长到80岁,那也就是延缓了5年;但你看看前两波婴儿潮(除去三年自然灾害)是从49年持续到了75年,长达27年的啊。即使我们国民平均寿命增长,但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解,只是稍微延缓了一下溶解的时长,并不能改变雪人注定被溶解的命运。

    总结:未来五年出生人口会急速下降(18年相较于17年锐减200万),但去世人数会急速增多,人口老龄化会越来越严峻。未来五年内,我们国家的人口大概率开始负增长。

    论点三:房产税的使命

    房产税直接目的不是为了降房价的,其直接目的是为了增加地方财政收入。

    但我们也要认识到,房产税会大幅遏制住炒房行为,因为房产税会大幅降低房子的增值属性,以及降低房子的投资属性,甚至可以把房子拍成负资产。

    当房子不能给炒房者带去理想的增值时,他们必然会想方设法补救,或是出租或是抛售;要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的;如果房产税出来了,他们还不出租,那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流;所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上,因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。

    房地产这个行业已经没有潜力可挖了,它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束,卖地也将行将就木。因此我们国家迫切需要新的税源,既然增量已经没了,那就打存量的主意吧,因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想,只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落,因此房产税会很快推出以履行它的历史使命,大概率两年内出台,因为根本没有时间拖延。

    2018年全国卖地收入为6.5万亿,而全国房地产总值450万亿;为了弥补6.5万亿的卖地收入,房产税就是一个答案。试想一下,只收1%的房产税,就是4.5万亿收入。当然房地产在中国经济中的比重绝不是一个卖地收入就能解释清楚的,也不是简单的数学计算就能划等号的。但是这里只是提供了一个分析和思考的角度,方便读者理解。

    房产税有两个作用:

    一是降低甚至除去房地产的增值属性,想稳赚不赔,做梦,因此会逼迫一些囤房(炒房)的人主动卖房,会极大增加市场房屋供应量;

    二是降低地方政府对卖地的依赖,彻底解决土地财政尾大不掉的问题!

    论点四:所谓的放水

    首先是“放水”,很多人都不懂信用货币就在那里喋喋不休说什么印钞,真是搞笑。

    那就看看你们所说的放水吧!

    最新新闻“央行发布了6月份金融数据,中国6月货币供应量M2同比增长8.5%”,下图为历年货币供应量,看历年趋势(红线),央行是在放水还是缩水一目了然。中国要想超过美国,我们的人民币就必须在国际市场相较于美元不说超过,也必须旗鼓相当,如果一个国家随意放水,人民币就休想国际化,人民币不能国际化,中国就不可能超越美国。以后,人民币追求的是稳定稳定再稳定,为国际化推广创造条件。一个不靠谱的货币是得不到国际市场认可的!

    房地产不会作为短期刺激经济的东西,长期也不会!

    有通胀就有通缩,目前,有可能会滞胀甚至通缩哦!

    

    论点五:中国目前的困境

    我们国家的经济目前很尴尬,高端制造业等等,反正是高端的利润大的,基本上没什么建树,在国际市场没有形成集群竞争力;低端行业,由于人力成本和地租的上涨,人口红利基本上消失殆尽,前路并不平坦,况且还有东南亚虎视眈眈。

    实话实说,今年经历了这么多,细数我们国家的核心竞争力,我只想到了14亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的,但是即便是14亿的市场,东南亚6个多亿的市场也在冉冉升起,印度13亿肥沃的市场也在蓄势待发。

    在核心科技领域,我们并没有卡脖子的技术,什么是卡脖子技术呢?我在曾经推送的旧文——《请,追求“自主可控”的人生!》——说过:

    什么是核心技术?就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术,所谓卡脖子技术,就是不可替代的技术,就比如一条大峡谷,而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁,你如果想绕过去,那就会付出百倍千倍的代价,这种代价是不可承受的。

    对应到企业就是没有这个技术,企业就无法正常生产产品,也就可以关门倒闭了。对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险;因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的,比如高铁的核心部件、CPU芯片、操作系统、高性能材料等等。不是说没他们不行,而是没他们之后会给生活带来极大的不变,社会运行的效率会大大降低,最终的结果很可能就是社会后退。国与国之间的竞争靠什么?毫无疑问靠科学与技术,而且是核心科学技术。这一点在“中兴事件”和“华为事件”已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技,谁就有主动权。我们当前面临的危机是:世界工厂的地位可能会被取代,而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力。

    因此,接下来我们国家必须加速发展高科技高技术,尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。而且应该加速,时间上并不允许慢悠悠的追赶,因为后面的以越南和印度为代表的新兴国家也会大力发展高科技。

    在前有堵截,后有追兵的当前,时间是极其宝贵的,留给房地产的时间多了,留给未来的时间就少了。

    要混凝土还是要未来,你会选择哪个呢?

    本部分为节选,全文4~5千字,全文请看《【中国房地产的过去、现在及将来第四篇】大国竞争之沙盘推演!》

    友情提示:目前房产在中国家庭资产中所占的比重非常大,远高于美国。以下有几个数据:(这还是17年数据,现在的比重肯定更大!)

    中国家庭住房资产在家庭总资产中占比77.7%,而美国的则为34.6%。

    

    房产占比这么高,风险得多大啊!

    搞过股票投资的都知道,为了防范风险,持股要分散,不能集中到个股。持股集中,比如碰到类似康美药业这种死亡性暴雷的,就等着一贫如洗吧。

    所以有投资性房产的朋友请格外重视潜在风险!!!穿越牛熊的房产也不是没有,但是你的房产会是“茅台”级别的吗?但是即便是茅台,在经济不好的时候也会大幅回撤,比如18年茅台曾经有过35%的回撤幅度。

    结论基本面结论:未来五年出生人口会急速下降(18年相较于17年锐减200万),但去世人数会急速增多,人口老龄化会越来越严峻。未来五年内,我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出,且别寄希望于城镇化。放水是不可能放水的,即便放水也不去给房地产(目前房地产信贷等融资手段收缩很严峻)。

    房地产结论:全国范围内不可能涨了(当然不排除有些地方最后灵光乍现式的浮动),目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子,即便是这些个城市,非核心地块的房子也不具备保值功能。

    对于手头有投资性房产的人来说,接下来的五年,每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去,必死无疑。对于想要买房的人来说,接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点,五年之后,房地产就是马云说的“白菜价”。

    五年之后呢?

    五年之后没多少人谈房地产了,而是更喜欢聊医疗、养老和教育!

    备注:此文章我会不停地更新完善,前提是如果有需要的话。最后,欢迎建设性讨论!

    作者:pure日月

    链接:https://www.zhihu.com/question/340712338/answer/835473450

    来源:知乎

    著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/9 17:15:44    跟帖回复:
       沙发
    好帖。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/9 17:23:12    跟帖回复:
       第 3
        
    到顶? 只能说是刚刚夯实了底部。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/9 17:35:46    跟帖回复:
       第 4
    这样的分析没用。逻辑下,到顶的话,刚需都不能买房子了。不到顶的话刚需额可以买。但投资要小心了。因为。假如,还有一倍的涨幅,投资都是不行的。但刚需只要房价不跌就可以了。能懂这个的就及格了。这样,逻辑讲了。房价还没有到顶。还有涨幅。上海的房价应该到1000万。指7.8十平的普通房。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/10 1:15:57    iPhone客户端
       第 5
    我们房价高的另一个原因是没有别的更好的投资渠道
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/10 7:53:24    android
    6
    楼主很认真的做了分析,水平很高,专业性很强,但您忽略了一个问题,猪肉为什么翻翻,最近还在飞跃?有些经济学理论在这里是行不通的
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/10 7:59:26    引用回复:
    7
    转至第5楼第 5 楼 白泽0 2019/10/10 1:15:57  的原帖: 我们房价高的另一个原因是没有别的更好的投资渠道房地产的暴利已经被坛喷们口诛笔伐了,还要更好的,能是啥样?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/10 8:04:22    iPhone客户端
    8
    人民币一直在贬值,房价必涨!!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/10 8:27:00    android
    9
    让它是顶就是顶,不让它是顶就不是顶,服不服?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/10 8:30:17    引用回复:
    10
    转至第8楼第 8 楼 hLjP 2019/10/10 8:04:22  的原帖: 人民币一直在贬值,房价必涨!!票子是印刷品,房子还好是个资源。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/10 8:41:40   
    11
    中国的房地产泡沫早就该破了
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/10 8:52:26    iPhone客户端
    12
    这几年每年新增人口600万左右,你来谈人口减少???35岁就当老年人口辞退,你来谈人口减少???这文章就是个大笑话!!!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/10 8:54:01    iPhone客户端
    13

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/10 8:55:53    跟帖回复:
    14
    我这里,房价1.2万,120平米,144万,行政事业单位工资15万,企业工资4万

    夫妻俩都在行政事业单位,家庭年收入30万,房价/收入=4.8年,轻松买得起房

    夫妻俩一个在行政事业单位,一个在企业,家庭年收入19万,房价/收入=7.5年,买得起房

    夫妻俩都在企业,家庭年收入8万,房价/收入=18年,一辈子买不起房
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/10/10 8:58:37    iPhone客户端
    15
    还有,现在人均GDP不到1万美元,日本是近4万美元,你那日本来参考???
    50947 次点击,96 个回复  1 2 3 4 5 6 7
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