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瓷房子
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[转帖]上海,正在用房子冷静切分着每一个人
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瓷房子 于 2018/7/10 17:32:37 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊

    上海,看上去和过往的一样平静,城市一直在发展,每天面貌也在日新月异,但是在大数据下,似乎很多迹象在改变

    很多时候大家觉得这样的阶层划分悄无声息或者没有逻辑,但是本质上其实一直有一只悄无声息的手在干预整个上海的人口和种群的分布

    而这只手你很难明确的判断到底是什么,但是通过各种大数据的揣测,我们发现,这里面或许就有房产的元素

    作为一线城市家庭资产最核心的部分,正在成为各个层级判断的重要标准

    01既然聊阶层,首先我们需要明确上海到底有多少人

    截止到2017年底,上海的常驻人口超过2400万,户籍常住人口是1445.65万人,比上年末增加了6.15万人;外来常住人口为972.69万人;比上年末减少了7.52万人

    而这不是刚开始,2014年上海的外来常驻人口是996.42万人,所以陆陆续续间,这三年有超过24万人在上海这个城市里消失

    这是数据给我们呈现的一面,但是另外一个维度

    我们通过人体热力图的数据可以看到

    

    真实的上海,在这个城市活跃的人口在2700万到3000万左右的规模

    这一前一后两个数据说明了什么问题,我们或许可以有这样的结论:作为身份的象征,居住证维度在上海常驻的人口在下滑,但是每年却还有超过300万的流动人口在这个城市活跃

    他们或许处于灰色地带,或许简易过渡,也或许同城往返

    上海这个城市为什么韧性十足,本质上也是因为还有很多统计外的力量在支撑这个城市

    但同时也说明,这个城市如今的房价态度,落户政策,对外来人口不太友好,有超过300万的人没在这里扎根,或许扎不了根

    这是上海对于这个城市里的人态度,这背后或许有很多因素,但这也是阶层分化的一个开始

    02有一个因素,是房票模式给到本地人和外地人本质上是2种不同的生活

    

    房子作为居住和投资双重属性,如果只拥有一套,那么本质上资产增值部分和你没什么关系,只有购买到2套以上才谈得上理财或者投资

    而如今的房票发放本质上也是这个维度,上海单身可以买1套,上海结婚家庭可以买2套,一个三口之家本质上就可以有很多组合的模式。

    而给到外地人,只有结婚之后且工作5年才可以买一套,置换也认房认贷

    本质上的态度已经非常明显,上海的房产增值对外地人来说没什么关系,这场资产增值的红利是留给上海土著的

    很显然,阶层大概就这样开始分化,上海人在上海越来越稳定,也越来越安逸,甚至外界都说失去了闯劲,都可以从这里找到原因

    而外地人在上海越来越挣扎

    当然,你知道我这里说的外地人都是普通阶层,真正的有钱人想去全世界任何一个地方都是自由的

    03你以为房产只阶层化上海人和外地人么

    不是的,房产将上海人也认为的划分为两档,我们来看一个有趣的数据

    上海这些年来一直在做一件事情,因为土地供应有限,但是为了增加市场套数所以强行要求规划大量的小户型

    但是我们看人均成交面积,发现一个有趣的现象

    

    哪怕房价越来越贵,哪怕上海的整体成交面积在萎缩,但是人均单套成交面积却在上升

    这背后什么意思,如今但凡能买房的,都是异常有钱的,房票只能用一次的前提下,买房的面积越来越大

    上海分成了,买得起豪宅的和不买房的,中间层买刚需楼盘的客群变得越来越稀少

    这和今年的楼市现象完全一致,那些需要排队摇号的,最惨烈的是上海一手房目前卖得最贵的翠湖天地,第二是中粮前滩海景壹号。

    十万元单价的房子反而是哄抢的房子,远郊不少300万总价的房子反而没有得到热捧

    上海楼市的底层逻辑开始消失了,金字塔从过去的正三角变成了如今的倒立,我很难谈论这种情况是否合理,也不像说明为什么,只是这客观的成交数据在告诉我们,上海人也被细分为两个阶层

    04这是房产红线划分的两个阶层么,其实并不是,上海一直保持着这样的特性

    

    只有市中心密集成群的聚集着人,外环外的客群全部保持点状分散的排布

    上海市中心和郊区的概念从未如此的清晰

    而上海的郊区未来会如何呢,说实话,我看到的是更加边缘化

    

    在城市群的运作下,环沪城市的价值已经无限度的接近上海郊区了,伴随着城际高铁的普及以及居住成本的落差,本来人口支撑度不高的上海郊区,未来的价值将直线下滑

    所以说到这里,或许我们可以更加明白上海为什么要大力发展虹桥新区,本质上这是上海拉动周边城市的枢纽,但也很显然上海自己也看到了自己的短板,希望通过这个举措夯实自己郊区的实力能级

    但不论如何,这个阶层也就这样区分开了

    本质上因为市中心产生效应,郊区点状被动式的居住,所以我们可以看到每天这样的人口流动

    

    所有人都在市中心工作,被阶层挤压在郊区的人,每天往返3小时在路途中

    05为什么这样

    很显然上海即将开启马太效应,最多人居住的地方,不是因为他舒适,不是因为环境优美,而是在于他可以产出更高的产值

    

    左侧是上海注册公司注册地分布,右侧是上海公司实际工作地方

    越多人聚集的地方,也是上海经济价值产出越高的地方

    换句话来说,越有钱人,在市中心居住,在市中心工作,一边每天节约3小时路程时间可以创造更多的价值,一边享受着房产增值带来的家庭资产提升,双向能级的驱动带动了城市贫富差距的落差越来越大

    这是偶然现象么,好像是历史规律

    

    我们在市场经济相对比较完善的美国,越发达的城市,贫富差距也就越大,20%的人创造80%的财富这个二八法则显得越发直接

    上海会不会这样,我不知道,我只能说上海应该算中国市场经济最完善的城市了吧,起码是之一吧

    06写到这里,我刚好看到一个新闻

    

    如今的上海依然在大力的推行旧城改造

    在整体上海新增土地出让数额越来越少的当下,旧城改造成为唯一一种可以创造土地的一种方式

    而这种方式的最大特色就在于:让住在市中心的老土著,因为拆迁,变得更加富有

    而他们下一步的决策理所当然的:继续买房

    不论是有没有房产的,当你面对一笔数额不菲的拆迁款的时候,你的大概率选择应该就是买房了吧

    这应该算好事情,但这也让上海阶层划分的更加明显。如果唯一要说不好的,就是享受这个福利的人,现在已然越来越稀少

    07让我们怎么来面对这样一幅画面

    当房产成为家庭资产的重要组成部分的时候,这对于划分个人经济能力的重要权重,其他的工资收入,投资计划变得越来越不重要

    如今的上海呈现这样一股趋势,越有房子的越有钱,越有钱的就越买房,而没钱的呢,看着房价的走势或许更多的绝望

    当然,也有人会说如今的房价正在平稳,甚至开始下滑。但是如今关门式的政策也让人觉得时间成为更加紧迫的元素

    而这个趋势越来越明显,上海的阶层划分也越来越直接,也逐渐成为上海对外的态度以及在这个围城里每一个人选择未来出路的标准

    这个趋势是否可逆,说实话没人知道,但是作为个体来说,这是一场等不起的游戏

    08我说房子这个东西很奇怪,明明现在已经很难卖了,对于我们来说如今已经不太容易把它变成人民币装在口袋里,虽然他只是一张纸,更多的人也仅仅是纸上富贵

    但是这张神奇的纸,如今依然在持续的分割这个城市里的每一个种群,和这个种群里的每一个人

    所以你说,我们到底要不要买房

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/7/10 17:44:12    跟帖回复:
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