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[转帖]部分城市土地市场现复苏苗头 多家房企急补库存
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鲁能 于 2019/5/15 13:28:07 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    多家房企急补库存

    宋然

    2017年资管新规之后,融资端被限制,房企发债融资的脚步一再放缓,这使得多数开发企业没有能力在土地市场补充存货,与此同时,2018年销售端的不景气,也加剧了土地市场的冷淡。

    2019年开年以来,随着融资闸口被放开,且市场有逐步回暖迹象,越来越多的开发商开始在土地市场攻城略地。以绿城、华夏幸福等为代表的房企,在资金到位之后开始急补库存;以中海、华润等央企为代表的房企,开始了2019年在土地市场的新一轮扩张。

    4月16日,杭州出让4宗宅地,其中两宗被绿城摘得。位于江干区的编号为杭政储出(2019)16号地块为住宅(设配套公建)用地,被绿城以总价35亿元竞得,折合楼面价27413元/平方米,目前该地块周边在售新盘均价为40800元/平方米。位于下城区的编号为杭政储出(2019)18号地块为住宅(设配套公建)用地,被绿城以总价19亿元摘得,折合楼面价29736元/平方米,目前该地块周边在售楼盘均价约为3.5万元/平方米。

    这不是孤例。开年以来,绿城在土地市场的表现均较为积极,除大本营杭州之外,宁波、西安、日照、郑州、天津、太原、台州等均涉及,据第一财经不完全统计,截至目前,绿城合计拿地金额约为70亿元。这几宗地块中,宁波、杭州地块属于楼面均价较高者,其中杭州萧山地块的地价更是直逼周边在售商品房价。

    绿城之所以积极拿地,在于其库存不足的现状。其2018年财报显示,当期共拿地37块,花费土地款517亿元,截至期末共有3247万平方米土储,其中资产负债表显示,当期可供发展物业为228.4亿元,同比减少10.3%,发展中物业为1178.8亿元,同比增长41.8%,存货为1.2亿元,同比减少70.7%。可供发展的存货不足,是绿城接下来发展的重要掣肘。相比2018年的1564亿元,绿城今年制定了2000亿的销售目标,但需要有足以支撑其规模的土储。

    与绿城有同样目标的还有华夏幸福。在经历了两年的动荡期,迎来平安之后,华夏幸福缓解了资金困境。今年前四月,华夏幸福拿地动作频频,截至4月末,华夏幸福以48.57亿元共拿地25幅,总面积约125.5万平方米,拿地面积同比上一年度增长29%。

    对此,华夏幸福表示,对上述土地使用权的竞买符合公司的土地储备策略,有助于进一步提升公司未来的经营业绩,保障其产业新城业务及园区配套住宅开发业务实现可持续发展。

    其中,华夏幸福3月拿地最为凶猛,共花费36.28亿元拿下16宗地块,3月拿地支出比例占前四月为74.7%。3月也正是房企普遍拿地的高峰期,华夏幸福也同样借势夺地,完成第一季度补库存的目标。据悉,华夏幸福2019年上半年拿地预算为200亿元,前四月仅花去24%。

    中原地产首席分析师张大伟表示,整体看,1~2月份各地土地市场较为低迷,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市在4月份土地市场再次出现了复苏苗头,虽然未出现地王频发现象,但市场已经出现了和之前不一样的表现。

    “房企对住宅类土地拿地积极性较高,从4月份数据看,针对热点的住宅土地,房企拿地积极性有所恢复。与此同时,虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。”张大伟表示。

    与绿城和华夏幸福不同的是,以华润和中海为代表的央企在2019年开年之后均在土地市场所有斩获,然而不同于绿城和华夏幸福过去几年资金短缺的基本面,华润和中海则属于补充库存为借势扩张。

    据克而瑞统计,中海4月拿地金额均较前三月平均值提升300%以上,单月拿地金额几乎是前三月的一半以上。其中中海4月接连在苏州、宁波等二线等高价拿地,华润4月拿地力度也显著提升。

    2019年1~4月份,中海共计购入16宗土地,分布于北京、上海、广州、佛山、东莞、厦门等地,总面积为78.61万平方米,总土地出让金为338.8亿元。其中4月最为凶猛,分别在广州、东莞、厦门、沈阳、杭州、苏州和宁波等地收购了八幅地块,均为中海100%持有所有地块,楼面面积总计103.12万平方米,土地出让金约为173.77亿元。

    同时,中海4月加大了在粤港澳大湾区的拿地力度,共投入47.94亿元买入32.55万平方米。进入5月,中海又联合恒基兆业、新世界等五家房企以125.9亿港元获得九龙启德第4C区2号地块的新九龙内地段第6552号的用地。

    华润同样在4月表现抢眼,根据克而瑞数据统计,华润置地1~4月新增土地价值为411亿元,其中4月拿地金额为222.1亿元,1~3月拿地金额为63亿元,增幅高达252%。

    华润的拿地策略从2018年就开始,根据2018年报,华润2018全年新增103个项目,计容建面2213万平方米,同比增长84.9%,其中开发物业1938万平方米,持有物业275万平方米,共花费1513.5亿元,其中权益地价款为1036.8亿元,而在2017年权益地价款只有653.4亿元。这说明,华润最近几年一直处于高速增长期,其在土地市场的动作只会愈加频繁。

    上海中原地产市场分析师卢文曦表示,由于城市群概念目前较为火热,多数开发企业对此也比较认同,因此这些企业开始加大在二线或者活力较强的三线城市的拿地力度。另外,由于今年整体资金面转好,房企融资计划频繁且大多能够成功发债,这也从侧面推动了其在土地市场的表现。

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/5/15 13:40:13    跟帖回复:
       沙发
    潜水出来冒泡
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/5/15 17:26:06    跟帖回复:
       第 3
    经济发展有没有后劲,就看货币贬值率的高低。只要货币不断贬值,穷人就有希望,就能通过自己的努力去创造价值和收入。货币不贬值了,富人就成天坐等利息了,穷人再怎么干也白搭。在基本的、平等自主的市场经济体制下,货币的贬值率是以实际的经济增长率作为根据和基础的,是新增社会财富对既有流通货币所对接的原有社会物品综合价格及其体系的抑制和更新。
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2019/5/15 22:28:36    跟帖回复:
       第 4

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