凯迪微信公众号
扫描二维码关注
发现信息价值

微信扫一扫
分享此帖文

发帖人:
彩头
 |  只看此人
   楼主
收藏
收藏成功
添加
添加标签来管理你的收藏吧!
| 刷新 | 字体缩小 | 字体变大
[转帖]失去流动性的房产投资 都是炮灰!
4359 次点击
6 个回复
彩头 于 2019/7/1 10:45:52 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    未来,所有忽视流动性的房产投资,都要付出惨重代价。

    1

    前段时间,收到几个粉丝的咨询,震惊、语塞。

    十八,请给我推荐几个5年房价能翻番的盘,我要去投资!

    最近在X城看中一个盘,房价明年能涨2000+吗?你说能,我就去买!

    老家新搞了个特色小镇,规划真不错,心动了,买一套咋样?

    ……

    为什么会语塞?

    确实,房产投资,在国内很长一段时间里,都是绝大多数人的主要投资渠道。这些年,一波波行情暴涨把房价不断推上新高位,很多人确实通过投资买房捞到不少钱;赶上好时候,甚至随便买买就能一夜暴富。

    房价翻番、强劲增值,是每个投资者都想达到的理想状态。

    但过分关注房产增值,盲目追求房价暴涨,就很容易忽略一个相当严峻的问题——房产流动性。

    失去流动性的房子,不管房价高低,变不了现,兑换不成人民币,都只是一堆钢筋水泥。

    就像崩盘的鹤岗,3、4万一套装修房,便宜到“白菜价”又如何?无价又无市,照样卖不出去。

    所以,房子保持流动性,是投资买房的铁律,没有之一。

    2

    什么是流动性?

    在投资领域,流动性就是指把资产变成现金的容易程度。流动性好坏,取决于所投资的房产是否能快速地、比较容易的出租、出售,变成现金,简而言之就是变现能力。

    那买房时,怎么去考虑流动性?

    用逆向思维逻辑。

    很简单,投资购买任何一套房的时候,不能只考虑买,要站在未来几年卖房的角度去判断,这是关键。

    当前所谓的值不值得买,什么价买,会不会赚钱,这些都要建立在一个前提之上——房子交房后的流动性会不会好?能不能卖得出去?要等多久之后能卖出去?能不能卖得上目标价位?会不会找到接盘侠来变现?

    市场上很多房子看起来确实规划不错、设计不错、想法也不错,这些或许未来的确都会慢慢落地,但一旦忽视流动性、流动性缺失,那么,从签购房合同的那一刻起,就注定了未来卖房子的举步维艰。

    去看一看鹤岗千万房东,赚钱梦碎,贱卖也难,除了赤贫站岗,只剩悔,悔,还是悔。

    谁又知道,鹤岗背后,还有多少个鹤岗在路上?

    3

    但目前,市场上不少房子,在未来5-10年,流动性都相当差,甚至基本为零,要果断放弃。

    1、80%以上的度假盘都是伪度假盘,要放弃。

    什么叫伪度假盘?字面意思,“伪”就是假的,也就是说并不是真正意义上的度假盘。真正的度假盘是有价值的,但伪度假盘没有价值。

    这些伪度假盘大多在非度假城市,度假意义不大,几乎没有度假、旅游的概念,很大程度上是披着度假的外衣圈地卖房,房子卖完,特色配套嘞,或者落地效果大大降低,或者干脆落地无音,根本没有人接盘。

    2、绝大多数城市远郊盘,要放弃。

    几乎所有远郊盘都有如出一辙的宿命,尴尬、孤独、落寞。

    它们大多在主城边界,政府支持力度薄弱,区域基础薄弱,或许的确会通过频繁炒作火一阵儿,但持久性比较差,一旦市场遇冷,凉的最快。

    诸如河南省会郑州与中牟县城交界的绿博组团,要配套没配套,要人口没人口,要产业没产业,未来5年都不会有大的人流,将来房子出租、出售都是大难题。

    3、绝大多数的写字楼、商铺,要放弃。

    很多城市的核心商务区中,写字楼和商铺的空置率尚且高达30%,诸如郑州高铁东站,密密麻麻的写字楼里,甚至有整层空置;而非核心商务区中,这种空置情况会更严重。

    加上商业性质的写字楼、商铺本身流通性就不如住宅,二次交易税费太高,流通成本太高,随之加大了流通难度和变现难度。

    4、 20年以上、无电梯的老破小,要放弃。

    这些房子是未来10年城市的淘汰品,户型差、通风采光差、物业服务差、配套设施落后,还几乎没绿化,舒适度非常低,这些老房子基本不可住,不可租,不可售,不可流通,买来有什么用?

    5、三四五线的纯投资房产,要放弃。

    目前大多数三四五线城市需求都是透支的状态,房价透支、需求透支、价值透支,棚改力度骤降之后,这种情况会更加严峻。

    而且绝大多数三四五线城市土地量充足,新盘还卖不掉,二手房更无人问津,未来大概率会陷入流动性死局。

    4

    那么,投资买房具体该如何判断?什么样的房子流动性好?

    首先,要去判断整个城市的流动性,看人口,看供需;

    判断一个城市是否有活力,一定要看这个城市是否有持续性的人口流入,关注一个数据——人口机械增长数值,这个值越大,人口净流入越多。

    人口才是城市活力的根本。有人口,才会有需求;有需求,才会有租房、买房,才会有交易;有交易,房子才会有流动性,才能变现。

    所以,选择城市时,一定要避开那些严重收缩型城市,要避开人口流失严重、产业衰退严重、经济收缩严重的城市。

    

    其次,具体到区域,要去看中介门店饱和度、二手活跃度。

    我们通常去做调研,判断一个区域二手房市场活跃度的一个最简单方法,就是去溜一圈儿,去实地观察区域里中介门店的数量。

    中介门店越多的区域,二手房市场活跃度越高,交易量越大,二手房出租、出售越容易。

    最后,具体到产品,看二手交易结构。

    投资不同于自住,具体到产品选择,要站在卖房的角度去看,哪些产品更容易卖出去,哪些产品在二手房交易结构中占比最多,它的流动性就越好,投资价值越高。

    诸如北京,面积在60平以下的产品在二手房总交易量中占比33.6%,60-90平的产品在二手房总交易量中占比40.5%,这两种是二手房交易中的占比最多的产品。

    但在郑州就不同了,郑州二手房交易中80-100平的紧凑三房交易量最大,60平以下的房源很少很少。

    换句话说就是,不管在哪个城市,一定要选能照顾到刚需的产品,刚需才是购房主力军,才是你房子的接盘侠。

    5

    最后,再来对照,有些人已经尝到了忽略流动性的苦;

    但有些人,还在开发商的大饼前,憧憬、心动,诸如郑州的航空港区南港、武汉的长江新城……

    最后的最后,强调两句话:

    所有不考虑流动性的房产投资,都是炮灰!

    所有给你推荐没有流动性的房子的行为,都是骗局。

分享: 分享到新浪微博 分享到腾讯微博 分享给朋友
凯迪社区APP下载

优秀帖文推荐

    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/7/1 10:57:17    跟帖回复:
       沙发
    不太明白
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/7/1 14:31:40    android
       第 3
    又可以啊
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/7/1 16:29:01    android
       第 4
    从去年下半年到现在,我一套房子都没有卖出去,幸好没有还贷的压力。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/7/1 18:16:47    跟帖回复:
       第 5
    有钱真好。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/7/1 18:48:33    android
    6
    想买,没那么多钱哪
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/7/3 0:14:27    android
    7
    卖不出去就对了,本来就是这样设计的,你用脚趾头想都知道啊,大部分人能高位套现立场,那他们还玩个毛线,你以为二八定律是拿给你娱乐的吗?
    跳转论坛至:
    快速回复:[转帖]失去流动性的房产投资 都是炮灰!
    本站声明:本站BBS互动社区的文章由网友自行帖上,文责自负,对于网友的贴文本站均未主动予以提供、组织或修改;本站对网友所发布未经确证的商业宣传信息、广告信息、要约、要约邀请、承诺以及其他文字表述的真实性、准确性、合法性等不作任何担保和确认。因此本站对于网友发布的信息内容不承担任何责任,网友间的任何交易行为与本站无涉。任何网络媒体或传统媒体如需刊用转帖转载,必须注明来源及其原创作者。特此声明!

    【管理员特别提醒】 发布信息时请注意首先阅读 ( 琼B2-20060022 ):
    1.全国人大常委会关于维护互联网安全的决定2.凯迪网络BBS互动区用户注册及管理条例。谢谢!
    • 广告