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一剑如风
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[转帖]若中国房价不再涨 投资房产一年要赔多少钱
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一剑如风 于 2019-09-11 07:43:12 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    很多人都在朋友圈分享了一篇中泰证券首席经济学家李迅雷老师的文章,标题是房价走平即亏钱,这里面有一个计算方法挺新颖的,他说房子有两个成本要算,一个是资金成本也是机会成本这个是5%,还有就是折旧成本,一套新房和一套30年的老房子定价肯定不一样,折旧虽然被很多人所忽略了,但仍然是存在的,根据复旦大学2012年的测算,一套上海的房子每年的折旧成本达到3-5%,按照平均4%来计算,也就是说房子的总的持有成本在9%,如果一套房子一年不涨9%,那就算是亏钱了。所以房价走平,对于投资者来说就是亏损,而且是很严重的亏损。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

    而现在房子的收益怎么算呢?只有两个路径一个是租一个是卖,现在的租金收益在特大城市已经低于了2%,好一点的二线城市达到3%,而在三四五线城市,甚至完全没有租赁市场,根本就租不出去。所以我们大概算下,在北京上海深圳,如果光租不卖一年就亏7%,在二线亏6%,而在三四五线则要实打实的亏上9%。有人可能说了,谁投资买房是为了租啊,都是为了以后高价卖掉,钱就都回来了。确实如此,租金现在根本就没有退出路径,现在全都指着价差交易,而价差这块在过去的十年涨幅巨大,李迅雷老师的报告显示,全国房价上涨了2-3倍,其实远不止这些,像一线城市房价上涨了8-10倍,如果算上贷款按揭3倍的杠杆的话那么基本轻松赚个几十倍。我记得10几年前在北京买房的时候,房价才6000多一平米,经过10年的折旧,房价反而翻了10倍。卖出的时候已经赚了30倍。这就是投资买房的巨大利润,是先买的赚后买的钱,卖了的赚买入的钱,离场的赚入场的钱,中老年人赚年轻人的钱。

    但现在问题也来了,这种模式还能持续下去吗?从最近3年来看,北京上海深圳广州这样的一线城市,房价基本已经停涨,三四线城市去年中期随着棚改货币化叫停,也基本全面停涨。只有几个人口持续流入的二线城市房价还在上涨,但是涨幅也大不如前。而且其实也已经呈现出二手房交易困难的情况。

    这其实已经是一个非常严重的滞涨的信号。那么如果按照李迅雷老师的算法,那么在北上广深的朋友,这三年,手上就已经亏了3个7%,损失达到了22.5%。未来我们不说房价下跌,就说他在这个地方再盘整个3年,那么炒房投资的人,恐怕就已经损失惨重。届时损失恐怕要超过40%。所以只要继续房住不炒,把房价稳定在现在的价格之上,那么房产投资就已经没有出路。

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