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[转帖]长和系的土地生意经:从“囤地”到套现离场
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还能怎么样 于 2020-09-26 15:29:24 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    20多年来,尽享中国城市化进程红利的长和系,却屡屡陷入“囤地”风波。  

    9月23日,一份名为《关于禁止和记黄埔地产(成都)有限公司融资、贷款和重大重组的函》的文件在坊间流传,文件指,因和记黄埔成都公司存在捂地、捂盘不良行为,严重影响区域房地产市场平稳发展,禁止高新区内金融机构向该公司提供新增融资、贷款,同时禁止向公司重大资产重组提供帮助。

    当日晚间,成都高新区财政金融局在官网确认,正配合相关部门对多个涉及捂盘惜售项目进行查处,其中便包括曾隶属于和黄旗下的“南城都汇”项目。

    “南城都汇”项目于2004年由和记黄埔地产获取,但至今未开发完毕。今年7月,和记黄埔将项目转让给禹洲集团。

    尽管长江实业在回应中极力撇清关系,但考虑到项目长达16年未能开发完毕的现实,和记黄埔仍然难逃“囤地捂盘”的嫌疑,不少成都当地的业内人士也对这一“罚单”表示认可。

    和记黄埔地产隶属于李嘉诚旗下的“长和系”商业帝国。早在上世纪90年代,长和系就以长江实业、和记黄埔两家公司为主体,将旗下的房地产业务拓展至内地。

    20多年来,长和系虽尽享中国城市化进程的各种红利,却未能取得预期的发展成就。相反,公司旗下项目还屡屡因“囤地、捂盘”而遭遇曝光和处罚。

    近几年,长和系陆续抛售多个房地产项目,似有退出内地市场之意。除大环境影响外,梳理公司的发展历程不难发现,其策略和模式似乎已与当前的市场风向格格不入。

    时间的“朋友”

    外界指长和系“捂盘、囤地”的说法,并非毫无来由。早年间公司在内地的发展,就是以“长周期”著称。

    1994年,和记黄埔在广州拿下黄沙地块,即后来的“逸翠湾”项目,可建面积24.18万平方米。2002年,和记黄埔首次公开表示,“黄沙项目已进入最后的动工准备阶段,住宅部分预计2003年下半年正式发售,2004年中交楼,商场部分2003年底开始招租。”

    但直到2005年11月,项目才开始动工,此时距离拿地已有11年的时间。到2009年,项目才最终建成。

    2005年9月,和记黄埔在广东增城获取四宗住宅地块,合计占地面积达203万平方米。但由于各种因素影响,直到2011年,项目才启动奠基仪式。2014年,项目首次开盘。至今,项目仍未开发完毕。

    长和系在北京的拓展,也有着类似的“套路”。长江实业于1997年正式获取北京顺义区薛大人庄村地块的开发权,首次进军北京,后来该项目被打造成“誉天下”。但直到2008年下半年,誉天下项目的一期才开始入市,此时距离拿地已有11年。2018年,誉天下项目终于全部开发完毕。如今,项目仍有部分房源在售。

    这一波长周期操作,使长实获得了不菲的“价格红利”。20多年来,誉天下项目所在区域的房价,从最初的2000元/平方米,上涨到如今超过60000元/平方米。

    和记黄埔于2001年进入北京市场。当年,和记黄埔以7亿元拿下北京姚家园地块,即后来的“逸翠园”项目,约定的竣工时间为2006年10月31日。但项目真正动工的时间,已是2005年6月。

    2005年11月,逸翠园项目一期获得预售许可证,预售均价约为9000元/平方米。直到6年后的2011年,项目的二期才获得销售许可证,此时的成交均价已经上涨到28000元/平方米。2013年,该项目才最终建设完毕。

    公开信息显示,截至2019年5月,长和系在内地21个城市拥有56个写字楼、住宅、商场及酒店等房地产项目。除北京、广州外,长和系在上海、成都、重庆、大连、东莞、珠海、中山、惠州等多地的项目均曾被曝“囤地”,期限从5年到10多年不等。一些项目虽然拿地时间较早,但至今仍未完工。

    虽然存在部分项目体量偏大的现实,但动辄十几年的开发周期,仍然令长和系难逃“囤地”的嫌疑。从公司的公开表态来看,部分项目开发周期过长,存在规划调整、政府审计、土地纠纷等不可控因素。但总体来看,自身原因仍占多数。

    北京某资深房地产从业者向21世纪经济报道记者表示,长和系是最早进入内地的香港地产商之一,开发经验丰富,又有“首富”李嘉诚的“光环”加持,因此早年间颇受地方政府青睐。2010年之前,长和系往往能以较低的价格获取土地,而且在开发期限上,通常能获得一再宽限。

    他表示,这是港资房企早年间曾普遍享受的“特权”,并一度令内地房地产商十分艳羡。当时恰逢中国房地产市场快速发展,仅通过土地升值,长和系就能获取数倍乃至数十倍的收益。

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