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铁骑银瓶
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[转帖]“伪”长租公寓“二房东”未响的雷为什么集中爆了
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铁骑银瓶 于 2020-11-20 17:13:16 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    这几天房地产热点话题太多了,前几天还都在关注卖排行榜的,突然发现都在关注蛋壳了。最热门的肯定是所谓长租公寓暴雷了!

    

    这件事其实过去20年并不新鲜,如果说长租公寓大家感觉高大上,那么说到“二房东”,其实大部分做房地产的人都知道。

    今天伟哥来普及一下常识:

    租赁业务只有两种,一种是居间转介客户,一种是代理二房东,居间的基本只赚半个月到一个月的租金作为中介费,其他和中介没有关系。

    而二房东模式是指中介以一定的价格承租房源,获得转租权,之后中介就成为了这套房的出租管理者,租金高低与租户选择、后续服务全部由中介负责,中介赚取租金差价。但这项业务有一项最根本的隐秘利益链——资金池,业主只能按月收到中介租金,而中介从租户手里很多都是按年收取,出现了一个3-11个月的租金支付时间差。

    简单的计算一下,按照一套房一个月租金8000计算,如果一套房有5个月的租付时间差,在中介公司的账面上就停留了4万的资金池。如果有30万套房,这个资金池就高达120亿!关键是,这个资金是不被监管的,公司可以随意支配。

    

    首先:租赁业务的生命线

    以北京为例,一套正常租赁的600万总价的五环到六环的100平米小三居,租金价格在8000左右,剔除其中的取暖物业等管理成本,收益租金一年在10万以内,也就是需要60年才能回本。按照正常民宅装修100平米20-30万计算,装修回本就需要2-3年.如果按照装修使用周期10年计算,对于普通住宅来说,出租甚至连装修回本都很困难。

    这种情况下,正规做租赁的企业靠什么回本?

    很简单:

    产权属性改变,用厂房、商业等土地成本低的产权属性换取住宅的租金回报。

    客厅住人,从目前的明确法律中,并无客厅住人可以的规定,这变相的其实是改变了房屋的设计与结构。

    所以到目前为止,能够赚钱的企业租赁行为全部是违规或者钻法律空子的行为。

    另外就是直接骗钱模式-资金池:

    所以到目前为止,能够赚钱的企业租赁行为全部是违规或者钻法律空子的行为。

    当下所谓的伪长租公寓已不是租赁企业,而是标准的“金融企业”,国家政策提倡的是长租公寓,是鼓励业主改造空置的房屋,将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓,其实都只是吃差价的二手房房源。

    但实际上,现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险。

    大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租、租金贷这些其实都只是“资金池”的补充。

    对于市场来说,长租公寓企业利用“长收短付”的形式,加快扩张速度,一旦爆仓,就会出现上下游的多重纠纷。

    另一方面,当越来越多的资本进入租赁市场,把中低端租赁房源升级成为中高端,这种情况下,对于租赁市场而言,已经失去了梯级消费,进而被推动房租上涨。

    对于监管层来说,如果市场上租赁企业规模不大,那么影响的只是一部分中高端租赁市场,但现在粗放的租赁市场,金融化的租金时间差,这些都导致企业跑路的概率越来越大,且租金上涨的预期也越来越大。

    其次:其实,之前住建部已经明确了,这种租赁行为是高风险租赁

    住建部明确发布政策:这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管!这是历史第一次!

    

    文件的第四条明确:四是防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

    

    第三:二房东暴雷20年!都是因为“资金池”

    1999年9月,在京城声名鹊起的房地产商潘石屹注册了北京坚石房地产咨询有限公司,主要从事房地产咨询和中介等业务。2001年5月15日,坚石公司变更名称为北京坚石房地产经纪有限公司,法定代表人变更为潘石屹的弟弟潘石坚.

    2003年6月11日,潘石坚和于波在坚石公司办公地点中鼎大厦签订公司股权转让协议。于波付给潘石坚9万元买下坚石公司,首付1万元,另外8万元为分期付款,坚石公司其余债权债务全部由于波承担。也就是说,于波用1万元买下了在北京房地产界赫赫有名但亏损60万元的坚石公司。

    于波的主要策略是与房主签订一年的合同,争取两个月的免租金期;但与房客签订3个月的合同,收3个月的房租;而房客租住了3个月,公司却只给房主一个月的房租,然后跟房主找茬,撕毁合同。

    2003年11月9日,北京市海淀分局刑警经侦队接到一名姓冯的女事主报案称,她与坚石房地产经纪有限公司签订了《房屋出租委托合同》,然而,房子交给坚石公司代管以后,冯女士却没有收到公司应付的租金。深感不安的冯女士赶紧与坚石公司业务员联系,却无论如何也打不通业务员留下的电话。冯女士立即找到中鼎大厦坚石公司总部,却发现公司已人去楼空。随即,冯女士向警方报案。与此同时,海淀警方又连续接到数十个坚石公司客户打来的电话,都是反映坚石公司就地蒸发之事。此时,中鼎大厦有几十名坚石公司客户冲进坚石公司总部。在现场,几十名房主激愤的情绪难以控制,他们反映的情况与报案的冯女士大致相同。

    坚石公司存在卷款出逃的诈骗嫌疑。2003年11月9日,海淀公安分局刑警经侦队立案侦查坚石涉嫌诈骗案。在事实基本清晰之后,海淀刑警全力以赴追查失踪的于波。

    《房地产行业企业数据报告(2020)》显示,以工商登记为准,目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。此外,该机构数据显示,全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

    租房市场最近的乱象,现在看,伟哥当年写的几篇文章,都非常靠谱!

    求求你们了,不要再写《租购同权》了!

    距离真正的“租售同权”还有多远?too simple , too naive!

    第四:为什么中国人不爱租房。

    答案很简单,因为房价长周期内一直在涨,很多人计算过租售比,这数据从任何方面看都是邪乎的高。

    对于一个普通年轻人来说,租赁需求受到房价持续上涨会有两个影响:不敢长期租、不敢奢侈租。因为要存钱买房。租赁的原因肯定是为了未来赚钱买房。

    因为要买房,所以租赁客户中高端租赁非常小众,99%的租客住房的投入不会超过收入的30%,而买房的客户甚至愿意用超过60%的收入支付月供(感性数据未核实)

    这导致所谓的高端租赁只能是高端群租房。没有高端住房客户,就不可能带来租赁市场的稳定发展。

    所以到目前为止,能够赚钱的企业租赁行为全部是违规或者钻法律空子的行为。

    第五:为什么最近集中暴雷?

    在疫情影响下,大部分社会群体收入降低,这种情况下,租金不可能上涨,只有下调!

    1:随着经济稳定,需求平稳,过去几年的租金价格上涨明显开始放缓,大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大,因为锁定了业主转租房源的租金价格,而未来租金平稳的预期下,盈利难度很大。

    2:对于当下公寓租赁市场来说,竞争激烈,企业进入的数量非常多,行业除了规模外没有其他竞争壁垒,这种情况下,上市都是为了融资扩大规模,形成规模优势降低运营成本。

    3:租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争,政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源,这些都会影响租赁市场的未来预期。

    长租公寓模式,其实对于中介企业来说,就是把原来简单的中介费+差价模式,变成了投资者。

    1:因为租售比悬殊,所以对于房源拥有方来说,租赁收益不高,选择长期出租的比例不高,而且相比售价的大幅度波动,房租体现的是房屋的居住价值,相比购房可以选择信贷等杠杆,租房者很难承受房租的上涨,所以在市场交易中,房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动坚持会影响租赁交易的稳定。

    2:租赁交易能否稳定?长周期签约,对于当下市场来说,的确可以一定程度保护部分无力购房的租户,但在房价上涨过程中,租户也经常处于选择购房的等待过程中,所以从全球看,除非通货紧缩的国家,比如德国等,否则租赁行为很难长期稳定。

    3:租赁备案的比例,从国内看,因为租赁行为是时间行为,不需要过户确权,所以为了避税,除了北京等核心城市外,其他城市基本没有备案,这种情况下,全国到底多少租赁交易,多少租户,均很难有市场数据。目前市场上数据均来自中介,而中介的数据存着误导政策与市场的可能性。

    4:对企业等二房东交易的问题

    在市场一线交易中,部分企业大规模出租房源过程中,同时收取代理费和租金差价。利用对市场的了解,囤积房源,拉高租金。而且客厅住人是否合规,在政策中也为完全明确。目前市场上主要的违规行为,比如N+1,N+2等行为是否合规,转租的企业或者个人是否有差价的约束。这些都没有明确涉及。而这些恰恰是影响当下租赁市场的一些主要问题。

    最后简单的建议:

    国内的资金成本远远高于租金收益率,导致了正规做租赁不可能盈利。最典型的万科在北京拿的几宗投资超过150亿的70年产权出租房地块,已经基本宣布成为死盘。

    

    

    出现当下所谓的伪长租公寓乱象背后都是各地政府的监管缺失,特别是对于二房东错配资金池的毫无监管,使得市场一旦风吹草动就开始暴雷。

    年轻人,你还是尽量租个业主直租的、便宜点的房子,多存钱买房。有能力的、对生活有追求的千万别租房了。
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回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-11-20 17:14:01    跟帖回复:
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顶顶~
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-11-21 13:20:16    跟帖回复:
3
改进监管方法!
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-11-21 16:31:11    跟帖回复:
4
你应该问问无所不能的政府监管去干什么了?老百姓街边摆摊,开车压线,农民砍棵树都能抓住被处罚或血殴。p2p暴雷,网络诈骗,高利网贷,长租公寓,烂尾楼卷款跑路这些为什么管理有难度?不是这些人钻了系统的空子,而是系统的重点是xxxxxxx。真要为社会清理这些垃圾,别说跑路,你除非在外太空,到哪抓不了呢。即使抓不着活人,也完全可以抓个死尸,杀鸡儆猴。
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-11-22 09:54:46    跟帖回复:
5
转至第4楼第 4 楼 野风微吹 2020/11/21 16:31:11 的原帖:你应该问问无所不能的政府监管去干什么了?老百姓街边摆摊,开车压线,农民砍棵树都能抓住被处罚或血殴。p2p暴雷,网络诈骗,高利网贷,长租公寓,烂尾楼卷款跑路这些为什么管理有难度?不是这些人钻了系统的空子,而是系统的重点是xxxxxxx。真要为社会清理这些垃圾,别说跑路,你除非在外太空,到哪抓不了呢。即使抓不着活人,也完全可以抓个死尸,杀鸡儆猴。体制不改,就是个死局
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-11-23 07:24:04    跟帖回复:
6
最近去沈阳,发现很繁华的区域,大量商铺闲置出租,这个应该不是正常现象,郑州目前如此情况者少些,但后续情况难说,今年不是唱衰,而是真衰
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