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胡赛萌
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[转帖]关键时刻,买对房子可以保命!
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想好就说 于 2020-02-11 13:42:14 发布在 凯迪社区 > 房产家居
    疫情未绝,不过,因为各地的一些单位、机构、公司陆续复工,人们又开始关注经济问题。

    据国家卫健委数据统计,全国湖北以外地区新增新冠肺炎确诊病例444例,较2月3日高位(890例)下降了50.11%,连续6日呈下降态势。

    这是一个好消息,假以时日,靠所有人的坚持与努力,同时借助天气转暖,疫情肯定会过去,就如2003年一样。

    一旦疫情结束,房价会怎么走?我们该买房还是卖房?如何进行资产配置?今天,我们就这些问题进行探讨。

    

    今天的核心话题是:买对了房子可以保命。

    1

    短期承压,中期企稳

    疫情结束之后,房价会大跌还是大涨?这是一个需要一定思考格局才能回答的问题。站在决策者的角度,房地产是一个稳定器,跌得太狠要托,涨得太厉害要压,这是过去几年大家都看到的政策与现实的博弈。

    因为中国的现实情况是,决策者可以极大地影响资源配置和资金流向,尤其是类似房地产这种土地在决策者手中的所谓“市场”,你懂的。

    

    2019年,很多炒房客在各大城市铩羽而归,一线也只有深圳独涨,二三四线很多城市下跌,少数涨的收益与银行利息相当,极少数确实获得了较好的收益,何也?

    无他,政策面、基本面以及资金面都不支持炒房,但支持你买房自住或者改善居住环境。

    据澎湃新闻消息,12月27日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》:北京房价两年跌去18.5% ,深圳房价创历史新高。2019年11月,深圳房价创出历史新高,北京则创2017年以来的新低。与2017年4月最高点相比,2019年11月北京房价约下跌了18.5%。广州的市场走势与北京非常相似,但是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以来,房价的涨跌幅度相对较小,继续保持平稳调整的态势。

    房价会怎么走?短期承压,短期指一年,必须要消化疫情带来的冲击。

    因为老板们都没钱了,要裁员减薪了,员工更是如惊弓之鸟,担心被炒鱿鱼,其实中产的一部分人是在炒房的,如今他们要考虑的不是如何炒更多的房,而是如何保住工作。至于旱涝保收的某些铁饭碗部门,即使是在重量级城市,某些机构某些部门某些区域也面临财政吃紧的问题,这里就不多说了,各位自己掂量。

    既然炒房的力量被削弱了,短期承压是必须的,更尖锐一点说,下跌一些是必须的。

    

    有人会说,实体经济不行更要炒房。是的,对一部分人是这样,但是对现在一二线城市的绝大多数人来说,买完两套之后不能贷款,即使是买第二套已经是极高的首付了,无力承担。

    炒房是一直会有人炒的,成了富人和炒房客之间的对话,交易量下降,流通量下降,就意味着价格撑不住。

    对于部分中国人来说,炒房是一种信仰,是一种生活习惯,除了炒房,他们也不知道要干什么。

    房价中期怎么走?跌到一定程度后,平稳,甚至可能在政策的托举之下往上反弹一点。中期指两到三年。

    

    但是,这个里面有个大分化加强的趋势,一二线城市能稳住,三四五线除极个别城市继续下跌无阻碍,这个观点,我从2018年就开始强调。

    房价长期怎么走?三年之后是一个广义上的长期,请尊重趋势、数据以及经济发展规律。

    趋势就是经济增长放缓,从中国到世界都是这样,少数国家除外,比如东南亚的一些国家,确实还有较大的城市化空间。中国的经济增长数据,请大家仔细对比十年来的趋势,同样,四个一线城市也是一样。基本上,都在强调从高速增长到中高速增长,现实就是从两位数的增长到了一位数的增长。

    今日之中国的房价其实绝大部分涨幅是站在经济双位数增幅的肩膀之上的,后续没有双位数增速,房价属于惯性增长,但是已经没有狂涨。

    

    为什么在2019年,很多城市的房价不涨了,除了调控的原因,还有经济增速下降的原因。

    如果没有调控会怎么样?先狂涨,后狂跌,对于中国的决策者来说,不够稳,会有担心,所以要调控。实际上,正是调控保护了泡沫不至于在短期内吹大又破掉,至于长期,呵呵,你猜?

    中国的人口增速在放缓,老龄化的城市、省份越来越多,这意味着对房地产的需求下降,这就是房地产的长期趋势要面对的现实状况。

    今日之中国是全球第二大经济体,很牛逼,但同时也说明,经济发展大提升的空间变小了,房价上涨的空间变小了,这也是趋势。

    有些人说“京沪永远涨”,其实北京去年对于很多炒房客来说是很不容易的一年,而且因为政策的原因,北京的人口一直在流出,结果会怎么样?5年前,谁会想到北京的房价会一直跌。

    一句话总结:房价短期承压,中期或有企稳反弹,长期没有大涨的可能性,更多的是要防止下跌。

    2

    炒房?不,持续收缩!

    那么,我们该怎么办?结合疫情,再说说这个话题。

    

    总体而言,对于房子,我们要降低期望,做战略收缩。

    该买的刚需房,比如你一套都没有,又面临结婚以及娃要上学的问题,买吧。

    改善型需求,第二套要买,因为第一套太小。如果是三四五线城市,应该把第一套抛掉,再去买第二套,手里不要有超过一套的房子,后面几年会持续贬值。一套80万的房子,一年贬值3%你算算。

    如果是一二线城市,资金量够,可以买第二套作为改善型需求,如果资金不够,不要为难自己,抛第一套,买大一点的。

    手里房子太多,正在苦苦还贷款的,不要刷爆信用卡了,你可能撑不过今年上半年,只要有差不多的价格,哪怕比预期低一点,赶紧出手,资金回笼救其他的房子,免得被银行收走了。

    政府会救楼市吗?会的,但某些人撑不到那一天资金链就断了,而且救楼市首先是救开发商,尤其是救新房销售,因为开发商买地,必须给他们信心,你懂的。你一二手房的小卖家,可以搭顺风车。

    政府会持续放松政策吗?会的。但是只要房价开始快速上涨,立马会把放松政策收回来,上一堆调控政策,请脑补一下2019年的小阳春。

    

    那些偏远的三四五线城市,政策放松也没救了,因为经济不行,人口下降,而且医疗水平不行,城市治理不行。

    武汉房价会怎么样?短期会受打压,中期会平稳,人们的记忆力衰退很快。只有聪明人才会在高位抛出,不再把武汉房子作为投资标配(自住、改善可以继续买),因为买房子不止是买房子,而是买一个城市治理能力,买一些更核心的东西,此处打住不说,不能说得太细。

    尽量在粤(珠三角的广深佛莞)江(大城市、核心城市)浙(大城市、核心城市)沪买房,买对了房子可以保命,你懂的。

    有个网友说得很好:你在武汉有几套房,还不如在确诊后能搞到一张病床。

    这话很极端,很扎心,但是不是事实?

    在武汉:没房子无非是没钱,确诊后没床位会没命。

    国人的观念,对于房子,对于健康,对于投资,在疫情下会改一改吗?

    一句话总结:第一套第二套可以买,投资不要买,尽量买在城市治理能力高的地方。做空三四五线城市的房子,个别城市除外,一线及部分二线城市周边除外。

    3

    城市想多卖地应该怎么办?

    城市的决策者想多卖地,这很容易理解。因为疫情的原因,以前说的因素都会有效,但也会增加新的因素。

    

    比如,如果你所在城市的卫健委领导一问三不知,你会不会害怕?

    如果领导开新闻发布会,只会念稿子,我就问你怕不怕?

    如果一个城市的决策者对于疫情做出了快速反应,你会不会安心一点?

    如果一个城市的运作体系很快在疾控、恢复生产、信息透明化方面打出了漂亮的组合拳,你会不会开心一点?会的。

    这是最好的城市形象广告,甚至不排除未来有买房者以后会上网搜索贵市、贵省的一把手的简历以及疾控中心、媒体的口碑,为什么?

    17年前有非典,如今有新冠,未来还会有什么?不知道,但愿没有,但是要预防。很多人买房持有的时间很长,有的买自住房更是持有超过20年,要赚钱还是要保命,我认为命更重要。

    一套房子几百万乃至上千万砸下去,其实有点赌博的意思,太平时代是赌钱,非常时期就是赌命。

    我再次重申:交通、教育、资金、人口、经济结构、经济增长速度等对于房价影响依然存在,影响很大,但是,今天我更要提出新的五大指标:

    1、城市治理能力:

    城市治理能力不是单纯指城市政府的运行能力,而是指城市治理主体通过整合利用相关资源,采用合理工具和手段,以解决城市治理中的问题和实现城市治理目标的能力。

    这一次,在同一级别的大城市里面(请注意这个前提),广州、深圳、杭州、上海的表现是比较靠前的。

    2、决策者应对突发能力:

    当疫情或者紧急情况发生的时候,城市决策者迅速终止其他日常工作或者休假,回归工作岗位,成立指挥中心,做出决策,并坚决无死角执行,这是一种超能力。一些三四五线城市和一线城市确实存在较大差距,这是一个干部素质、信息解读、压力分析、资源调动存在较大差异的现实状况。

    还是广深杭沪领先,当然,河南也很硬核。不过,河南是省,不在本文讨论的城市这个序列。

    3、城市卫健委专业度:

    卫健委、疾控中心是疫情突发时的专业决策核心,一定要有专业人士做关键决策,但不一定担任一把手。从某省的情况来看,一大把的地市州卫健委绝大多数一把手都和医学专业没有关联,虽然我们也认为这个岗位的一把手未必都要是医学或者疾控方向的人士,但是比例如此之低,还是不正常。说明专业人士在体系内没有得到重视,这会导致严重的后果。有的岗位,尊重专业人士提拔专业人士可以救自己的命,切记。

    

    4、媒体公信力:

    媒体是否活跃,是否透明,关系信息传递,关系人民生死。决策者要明白,对于媒体的批评保持一定的容忍度,是提高城市软实力、免疫力的最好方法之一,在前期甚至能起到重大影响和作用。

    如果媒体在疫情面前还在深情呼唤“领导该吃饭了,盒饭已经凉了”,又或者刻画领导在疫情面前持续奋战的形象(想想《黄冈日报》),建议你要对这个城市的房地产未来坚决投否决票。

    5、决策者履历检视:

    买房是大事。打个不恰当的比方,一个城市是一个公司,你在一个城市买了房,就相当于入股,做了股东。董事长的简历必须看一看,总经理的简历也要看一看,遇到好的公司,自带流量,自带速度,自带增长,你的房子保值、增值无忧。如果遇到一个不咋的的董事长,就相当于买了个坑爹股,两月或者两年后就ST,我就问你怕不怕?

    不过,也有这样的董事长,不懂经济,但是放手让企业员工干,坚决支持市场经济,也能干得非常好。所以,要看简历,也要看履历,要在一个较长的时段去看董事长的表现和口碑。

    一句话总结:城市决策者想多卖地,请在这五大指标上多努力吧,买房者一定会用他们的钞票给你们投票。

    城市的竞争,归根结底是对市民生命、尊严、健康、财富的尊重与提升,这些做好了,房价平稳无忧,经济增长无忧。

    得民心者,得竞争力,得竞争奖牌甚至金牌。

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回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-02-11 14:03:36    跟帖回复:
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楼主此文精彩,的确,中华民族要重新思考住什么房、到哪里买房,过什么生活的问题了?
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-02-11 14:22:03    跟帖回复:
3
不买武汉的房子,武汉房子要断崖式下跌了
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-02-11 16:28:19    跟帖回复:
4
武汉的事告诉聪明人要买3万以上的房子。
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-02-11 16:30:39    跟帖回复:
5
疫情非常时期.估计武汉的房子一时半会卖不出太高的价格了.
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