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光华楼评
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[原创]外来龙头房企首战光谷,凭啥惊艳走位?
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光华楼评 于 2020-10-17 10:18:27 发布在 凯迪社区 > 房产家居

    很多房企进入武汉的第一步,不是大显身手,而是小心翼翼先到郊区拿地,试探市场接受度和人群需求。胸有成竹了,再到中心拿地,开展战略部署。

    有家房企很有意思,有股“初生牛犊不怕虎”的猛劲,到武汉第一站,就进入了光谷中心城的核心区。

    这还不算最猛,拿下的20万方地块,其中还要操盘13万方商业项目。

    一进考场,就挑了份奥数试卷。

    到底是谁,不按常理出牌?

    民发集团。

    01

    民发是谁?

    也许你以为它是个地产新人,其实不然。从2000年成立起,这家企业已经在房地产行业摸爬滚打了20年,这是第一次进入武汉,所以不常出现在我们所认知的房地产企业中。

    虽然比较低调,但实力不容小觑。

    刚刚发布的2020年湖北民营企业服务业20强榜单上,在本土房企阵营中,民发紧随卓尔、福星惠誉、奥山、德成其后,排名第五。

    不声不响,位列前茅。历经20年发展,民发以“建筑梦想”为发展愿景,曾经在襄阳创造了一个又一个“第一”,在当地的房地产行业占据着不可撼动的龙头地位,连续多年营收破100亿元。

    新冠疫情发生后,民发第一时间向湖北省慈善总会捐款人民币1000万元,与城市并肩作战,共度难关。10天后,再出资200多万元采购60多万套医疗防控物资,驰援抗疫一线。次日,旗下子公司再捐赠100万元。

    当地有一个数据统计,襄阳平均每4个本地买房人当中,就有一个买民发。

    老百姓的选择说明一切, 20年来,民发每一个项目都积累一批铁粉,稳扎稳打地锻造自己的影响力。

    民为重,尔后发,此为民发。

    以民为重,仅仅只会造房子是远远不够的。民发的业务范围除了地产开发,还涉及建筑施工、酒店管理、物业管理、教育产业、商业管理,一共6大板块。同时在品牌、超级大盘、超高层、装配式建筑、产业体系等5大领域处于领先地位。

    民发用7年时间打造一个超级大盘——900万方东津世纪城。目前已有约3.5万户业主,相当于已住满10个大中型楼盘,而单盘全部售完更是相当于20多个大中型楼盘。

    这得益于民发的品牌影响力及忠诚度。民发集团曾创下一年单盘销售额约70亿、狂销近万套的行业奇迹,在全国地产项目成绩单中也名列前茅。

    同时,在东津世纪城,民发打造了220米的超高层建筑—民发瑞际酒店,这座襄阳“第一高楼”也成为当地的城市地标。

    也就是说,民发集团所涉足的以及擅长的领域,可以打造出一套完整的生活体系,已经完成从单一的地产开发到城市运营的蝶变。

    02

    此次进入武汉,民发集团选中了光谷中心城,并且一举进入光谷的主心骨——光谷五路。

    民发盛特区住宅地块的具体区位,就在皓月路以西、神墩五路以南,紧邻光谷五路。

    这里是地铁11号线和19号线交会处,并且规划有光谷中心城地下空间走廊项目,将地下空间与地铁网络连通,用流量+商业的形式带动区域氛围和活力。同时,交通路网非常发达,有地铁、空轨、有轨电车、BRT快速公交、双向八车道路网等多种选择。

    光谷五路的地下空间,正酝酿着国内最长的地下空间走廊,被誉为武汉的“超级地下城”。

    可以说,这里会完全改变区域内的人群结构,不仅聚集着大量高知、高收入人群,而且还将引导他们的生活方式。

    这里的定位是光谷行政商务中心,担负起大光谷的商业商务先导作用,而光谷五路这条中心轴线上一座座摩天大楼和购物中心、商业街区,引进企业、品牌、高端人群,承载起大光谷商务和商业的功能。

    民发盛特区选址于此,一方面为业主日后的交通出行、生活配套选定了较优坐标。同时也一定程度上反映了这家企业的“野心”—不入则已,入必核心。

    这里是头部房企的必争之地,而民发将在武汉的第一个项目选在这里,证明这家企业有信心并且有实力与品牌房企分庭抗礼,在产品打造上展现出不俗的表现。

    而光谷也选择了民发,进一步说明了对其实力的认可,希望有这样一家很懂湖北人的民营企业进入光谷,造好房子,搭建完善的生活体系。

    另一方面,这只是民发在武汉布局的“一小步”,得光谷者得武汉,未来还将布局更多的项目,深耕武汉。

    03

    民发盛特区的位置比较讨巧,左揽光谷中心城中轴,与超级地下城相距咫尺,右拥新月溪公园。

    也就是说,将来无论上下班通勤,还是外出购物逛街,或者和家人去公园散步、晒太阳,都在距离小区步行可以到达的地方,真正做到闹中取静。

    更有特色的是,项目拥有超级硬核的装配式工艺,像“搭积木”一样盖房子,并且民发盛特区采用的是第三代钢结构住宅体系——钢管束组合结构住宅体系。

    同时,项目合作的正是民发集团旗下的现代杭萧钢结构,该公司获得国家高新技术企业认定,各项技术成熟稳定,为建筑品质保驾护航。

    这种工艺的优势在于施工效率更高,平均可以两天盖一层楼;材料具有良好的延展性,建筑抗震性能大大提高,并且施工过程中隐蔽工程少,更有利于质量控制。

    科技改变生活,未来这套房子也会呈现出更好的实用性,隔音、隔热效果更优。室内墙体相对少,而非承重墙可以灵活改变,未来家里的空间可以根据不同的家庭结构和需求进行改造和重装。

    最重要的是运用了新的装配式工艺,公摊相对减小,得房率将高达80%。在普遍高容积率、高公摊的光谷中心城,得房率高是一件“很实在”的事情。

    如此看来,民发颇有点“钢铁理工男”的钻研精神和务实品质。

    04

    民发盛特区项目规划为集住宅、公寓、写字楼为一体的20万方城市综合体。

    其中住宅部分由4栋17-23层小高层、1所幼儿园和1栋配套楼组成。

    体量不大,是最能考验开发商“螺丝壳里造道场”的能力。

    四栋住宅呈围合式排布,最大化拉开了楼间距,留出了更大空间施展园林造景。有了完整的空间展开植被,设置功能区,营造出园景的美感,很用心地在“城心筑静”。

    项目容积率2.3,放眼容积率动不动就3-4的光谷片区,可以说具有绝对优势了。不过也不能从数据得出绝对结论,毕竟毁灭低容积率最直接的操作就是“高低配”。

    民发盛特区在这一点上相当谨慎,布局了4栋高层,将园林景观与空间尺度平均分配给每一户居民。这是民发的取舍,也是项目的用心。

    项目的样板间,在实体楼里实景展示,也就是说,在户型结构和空间尺度上,没有“造假”的余地,你看到的一切和未来交付的场景一模一样,所见即所得,不会有临时搭建的样板间,看的时候一切美好,交付的时候货不对版的情况。

    如此看来,这真的是一个“很实在”的项目。

    该项目的产品面积段,主要包括113、125、138平米三种户型。

    在户型设计上,不仅方方正正、采光面大,在视线通透、功能精细和视觉管理方面,都做到兼顾和平衡。

    建筑面积约113平米三房户型,是非常实用的改善起步面积。双卫设计,对于3口以上家庭其实非常必要。尤其在早高峰时段,夫妻双方都赶时间上班的情况下,可以分开洗漱,节省时间。

    同时,项目做到了三开间设计,南向大阳台。不仅在采光和视线上更加开阔。同时做到了极好的视觉管理,可以在次卧这一侧晾晒衣物,不会对客厅的展示面产生视觉干扰。

    建筑面积约125平米三房户型,在113平米户型的基础上,空间尺度感更加开阔,同时设有正向玄关。除了在功能上,起到了“进门第一步”的收纳作用,还在空间和视觉上更具仪式感。

    这个户型在客餐厅一体的基础上,将厨房的空间位置设置在同一轴线上,增强了公共区域的可视空间,加强了家庭成员互动交流的空间引导。女主人在厨房忙碌,孩子在客厅玩耍,女主人在厨房一回头就能看护孩子。

    建筑面积约138平米四房户型,设计了南北双阳台,不仅让布局更加通透,并且让餐厅和厨房部分的透气性更好。武汉人的烹饪习惯就是煎炒烹炸,油烟和味道都比较重,打开北边的阳台,最大程度将餐厨余味通风换气,保持屋内的清新。

    在功能空间布局上多了一间房,同时也恰到好处地控制了总面积,这对家庭成员更多,或者对功能空间有细分需求的家庭非常友好。

    05

    对武汉人来说,这是第一次认识民发,民发盛特区还是一个比较“小众”的产品。

    就当下来看,能够产出这样的产品必须同时具备天时、地利的因素。

    拥有20多年开发经验,并且拥有先进的建设材料和技术,花这样大的精力,可能对外来习惯快速复制操盘的开发商来说,是做不到的。

    尤其是在限价的情况下,不遗余力地去打造产品。

    在湖北,提到超级大盘,都会想到民发的一两个项目。单项目600万方到900万方,对它来说,都是易如反掌。

    民发物业,是一级物业服务资质,累计服务高端小区、写字楼、商业、公寓等物业面积近千万方。

    可以说,从住宅、商业综合体,到物业、酒店、学校,民发是一个全能选手。

    未来,这家公司将总部搬到光谷。在自己总部旁边的项目,在武汉的首个项目,它将用产品打造出金字招牌,以此作为进军武汉的起点。

    建议感兴趣的朋友,都去看看这个项目,特别是业内的朋友。

    这样你对本土民企的情怀和追求,将有些新的见解和看法。

    [后记]

    我对民发的第一印象,认为他很会“省钱”,因为并没有在售楼部花过多成本和精力。

    仔细了解了项目的工艺和规划以后,认为这是一家很会“花钱”的开发商。

    把钱用到项目里,落实到业主日常的生活细节中。

    光谷的年轻家庭,可以去看看这个“小而美”的项目。

    你以为的“小众”,很可能成为稀缺品。

    文|杨光华(地产写字人)

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