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[原创]老刀: 海南置业, 一路遇坑
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yuh11 于 2015/12/2 16:00:13 发布在 凯迪社区 > 海南会馆
  你若想置业,马上得变成一名战士,与开发商斗、与销售机构斗、与各自忽悠信息斗,但经历过两次房灾的海南楼市中有黄金,得细心发掘,绕坑而行……

                 海南置业 一路遇坑
                  ——老刀海南看房手记
                          武汉老刀


    一到冬天,海南楼市转火。只是今年冬天有些不同,火热的东线、南线(博鳌、万宁、陵水、三亚)没有往昔的“仨月旺市吃一年”(冬天是海南的楼市旺季),多在降价;相反以前艰难度日的西线楼市却在缓步上涨。背后玄机,自然与年底海南的环岛高铁开通相关。只东线三分之一均价的一线海景房,因西线高铁的即将开通,正在改写海南的房价地图。

    庆幸自己9月底在海南将房子买了,我算了一下,纸上财富,两月不到,那房已有22%的升幅,扣除区位溢价,也有10%的上涨。但回顾之,一路暗坑密布,防不胜防。那些朝向通透、层高净空、电梯配比、木本植物丰实度坑与内地一样,不拟细谈,在此说说气候坑、景观坑、海滩坑、海水坑……对大家提高警惕少遇坑,还是有些参考价值的,哪怕是在内地置业。

    因为信息的不对称,消费者(卖方)一直很是被动,你若想置业,马上得变成一名战士,与开发商斗、销售机构斗、各自忽悠信息斗,稍有闪失或稍不尽力,就可能遇坑——而买房可能是你一生所遇的最大一坑,因它投入甚大,不好止损。

    海南经历过两次房灾,像陵水清水湾的一线海景房,4年前国际旅游岛规划刚出,曾大幅飙升,毛坯均价达2.2万元一平米,现在这些业主花钱装修了,很棒的无敌海景也只1.9万元左右。而西线的一线海景近半年内则涨幅强悍,如我在西线买的这盘,有双湾美景——东边浪击金滩,西边风平浪静,半年前精装修的一线海景房均价6200元,9月为6800元,现在已过8000元。业内人士分析,高铁开通后,这盘均价很可能突破万元大关。

    因为许多人到海南是为了躲避雾霾、逃离阴冷、拥抱碧海蓝天、享用椰风帆影……这些,整个海南均有,不用到价已高企的东线、南线。如我买的这盘最大不足是冬天气温较低,不能下海游泳,我的解决方案是,届时真犯了游泳瘾,就一高铁去陵水,也只一个多小时。

    简言之,动荡的海南楼市里有黄金,但得细选精挑,绕坑而行。


   海南置业,先问气候

    这次购房,从听到信息起意,到完成心中构想,整整一月。8月20日的样子,本拟去利川看哈避暑山景房的,结果北京一位朋友提醒:海南的环岛西线动车今年底开通,定会明显拉升西线沿线海景房,得年前下手。后知,一线海景西线大概只是东线(琼州、万宁、陵水)、南线(三亚)三分之一,即决定出手。

    老刀做事较为认真,一直有种怀疑性思维。在海南置业首先看中的是国务院已批准了其搞国际旅游岛的规划,不上工业了。整个岛理论上是躲避雾霾的极佳选择,但哪里气候更好(因也要逃离老刀这里冬天的阴冷潮湿),首先要剔除许多忽悠。如在各种力量的宣传下,大家印象中一般会以为海南的气候,以三亚为中心的南线、博鳌为轴的东线为佳。翻看专业点的气象书,却知东、南线多台风,海口、文昌等东中部雨水多,颇潮湿。相反因有五指山、黎母山的阻挡,岛西岛北,此类情况较少。见图——

  
    海南地形对气候的影响。    (摘自《中国国家地理》)

    
    海南降雨量图示。


    海南置业,先问气候。因海南岛的气候南北东西差距很大,不同体质,适应不同的气候。老刀总结其气候特点为:东中多雨,岛北冬凉,西部干燥,南线常夏。综合气温、台风、干湿度,四季能下海游泳,老刀的结论与绝大多数宣传品不同:海南气候以西南角的乐东县最好。其中尖峰、黄流、九所为上。老刀称这里为气候上的海南 “黄金西南角”。然而,走了两遍,这里的楼盘要么配套太差、要么性价比不高、要么海滩海水不理想,所以未能落子。

    
    海南台风登陆点统计。


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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/2 16:02:50   
       沙发
        不过细读气候,对海南会大增信心,因为海南的气候整体上比东南亚诸国更具国际吸引力,做国际旅游岛“先天”颇足,不像东南亚有长长烦人的雨季。西方人是爱阳光、沙滩的,喜欢裸身晒太阳。

        而海南地产宣传品强调的“三亚、陵水在北纬18度以南,所以四季如夏”——老刀认为欠专业、也不严密(印尼、马来、新加坡菲律宾更南),那片除了纬度,还与洋流、地形等有关,因之陵水—三亚—乐东一带有如加勒比海、西印度群岛、夏威夷一样的植被、水温、蓝天、白云……这有点像美国的迈阿密,纬度虽较高,但受墨西哥暖流影响,常年如夏,阳光灿烂

        知道了海南有此先天气候条件,海南几年前已不准在离海岸200米做住宅,今年夏天又明确了不再批准海景商业用地,加之西线躺在家里观海的一线海景房价只东南线的三分之一,江城的冬天总是将人冻得木头木脑,用暖气又将人搞得昏头昏脑,西线动车马上开通,所以我定下必须9月底搞套一线海景房。

        
        海南置业,先问气候。得与自己的身体状况相配。上图转自《中国国家地理》杂志,其划出的海南五大气候区,较有参考价值。不过琼中、屯县标示不大准,那里应是海南的“雨窝子”,而文昌北并没有那么湿。


        
        我买的这盘海景开阔,细沙如金。

        

        
        这盘的外立面较为现代,沙滩平缓,向海里走两百米,海水只是及胸。    

        
        这里常有小鱼追足,也是醉了。不过大家入住后,这种人与自然的互动,应再难寻。

        
        这些小鱼真的是不怕人滴,好玩。


    此贴已经被作者于 2015/12/3 9:02:56 编辑过

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/2 16:12:51   
       第 3
        首次看盘,即遇两坑

        第一次看盘是9月初,出国休假后我直接从澳门经广州去了海南。第一天看的是三亚、陵水的楼盘,后去早先锁定的目标乐东,看了几个盘,觉得海水海滩赶不上陵水的清水湾,性价比不高。

        接着去东方,我知这里的气候较为干燥,冬天下海也较冷,但均价8800元精装修了的价格,还是颇让我动心。

        有一楼盘的复式做得不错。虽一线海景价已上万,也拟出手。但一当地人的提醒我得亲身验证:那个化肥厂还是有异味的,老城区的治安民众也很有意见。

        东方市的海鲜真便宜,大大的马鲛鱼、鲳鱼、魔鬼鱼仅8元一斤,那种灰灰的石斑鱼20来元一斤,估计高铁开通,物流方便后就不会有这个价了。还有一楼盘公摊很小,离菜场很近,7000多一点就可拿下。白天我在市区感觉还好,但晚上风向一变,我就闻到那化肥厂的气味了。

        这“坑”得坚决绕开。我们是来海南找寻洁净天空、蓝天白云、椰影碧海的,哪能到海南闻化工厂的味道?!售楼先生说,有搬迁该厂的计规,但这么多工人吃饭如何解决?地方财税舍得?也许待国际旅游岛大上的时候真可能搬迁,但我先绕行。

        东方不成,次一点的目标是昌江的棋子湾。我知这里气候过于干燥,不少热带植物在这里没人浇水,是长不好长不大的,所以它出产耐干旱的芒果。

        但这里的楼盘做得不错。我看中了一个70平米可观海的两室花园洋房(离海有点远),因所送面积大,几无公摊,装修了顶层还送60多平米的暗楼,最高处有1.8米左右,总价不到38万元。

        下定前电话咨询一位熟悉海南“岛情”的朋友,他说:这楼盘30公里处有海南唯一的核电站——昌江核电站,马上并网发电。

        我并不畏核,因我知核电出事是比飞机坠落更稀少的事。然致电老婆,她坚决反对:到海南是开开心心地去度假的,哪能提心吊胆!

        而到这盘相邻的另一楼盘,那标牌、横幅、超大屏幕展示的都是此海此滩此盘的未来美景,人到这里,经声、光、景、房的“立体围攻”,少有仍能淡定的。但名头甚响的某代理公司的置业顾问不仅只字不起核电一事,我提起,他们还如临大敌,让我低声再低声……

        其实,这么大的核电站在旁边,迟早业主是会知道的。开发商理应直面这一存在,做好核电宣讲或说危机公关,而非躲躲闪闪。


        
        就是这房,有种南亚风格。

        
        棋子湾沙滩少礁石多,这也不大好的,因为礁石上多螺蚌,死后有异味。

        
        我去时,宽2.7米的观海阳台正试水。   老刀摄

        
         
         人到这里,经声、光、景、房的“立体围攻”,少有仍能淡定的。

        
         棋子湾沙较细,海水尚可。

        依依不舍地告别林海间后大约一月,遇一曾做核电工程师的朋友,他说深圳大亚湾核电站的员工每年体检,均正常,核电出大事故的机率很低,选址时对风向、取水点等都很严格,“日本富岛核电事故之所以这么严重,是因为当班的员工都吓跑了,最后由退休员工顶上,但已错过最佳抢险时间”。

        若早遇上这位核电工程师,我可能会选择棋子湾,不过以后若转手,大众的畏核心理仍是普遍存在的,这或是它价低的主因。这盘那套五楼的花园洋房,注定会牵挂多年……

        当然,若有朋友真对棋子湾感兴趣,还得请教核电专家。


    此贴已经被作者于 2015/12/3 9:48:41 编辑过

    回帖人:
    罗泉  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/2 16:21:47    跟帖回复:
       第 4
    好文章,继续!!!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/2 16:23:11   
       第 5
        得买现房,确保海景

        老刀认为居住起码分三个层次,为有住、宽住、悦住。到海南置业,因多只是度假,所以更应向悦住进发,其对海景的强调应是较普遍的。

        为保证海景视野,建议大家买现房,到某栋某层去体验观海效果再签购房协议。如我买的这房,当时售楼小姐带我看的是二期的,2017年1月2日前交房。我说离海太远,交房时期太迟。她方又“发现”了一套同户型、同楼层、同价位一期的房,这月就可交付使用。

        请看这图,一期与二期比,观海效果大不相同:

        

        置业顾问先推荐的是二期的房,同样户型、价格、楼层,观海效果差太多。

        

        上图为换成一期的观海效果。   ——老刀顺拍


        不过别以为现房就可无忧。前两天彭先生去陵水清水湾看盘,某名企正力推的WX组团可谓一线海景。但从商的感觉让他发现,海岸到楼房间有一块杂木丛生的狭长地带,就问这地是你们公司的吗?销售吱吱唔唔:是别人的,但规划是做别墅,不影响您这房的视线。

        彭先生日理万机,没在坛子里注册,但他马上致电老刀,让我将这一发现,告诉坛子里似去海南置业的网友。他感叹:谁知别人以后做什么?处处是坑啊!

      

        雅居乐清水湾,水清浪大。   ——武汉老刀顺拍


    此贴已经被作者于 2015/12/16 6:16:24 编辑过

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/2 16:23:53   
    6
           今天网友老牧的补充,更是为欲到海南置业的朋友指明了方向

                                                     ——老刀


                                       以下是老牧的补充



    好帖,顶一下。
    来海南20多年了,要说起海南老牧还是有一手资料和切身感受,尽管这样,也难免挂一漏万;这里就对帖主精彩内容做一些简单补充:

    1、海南人一向不买海景房,原因是海景房太潮。但现今房屋结构已与形成“潮印象”那时节的低矮平房相比已有改观,有条件减少潮的负面影响。但若距离海边太近,还是有所忌讳。个人建议,可依据房屋朝向选择海景房,需要注意的是地形海拔不要太低,防止台风来袭时海水倒灌(包括周边道路)。

    2、避免高层。别墅除外,海南的房子比较高档的多为小高层,道理很简单,楼高人多,难免嘈杂,偶有电梯故障或突发事件,上去了下不来——威马逊台风那会儿,停水停电,一两日还恢复不过来,高楼住户生活不便不说,连洗手间也没法上——没水冲厕所那是相当讨厌的。八九层的小高层住五楼以下为宜。

    3、假如住的时间相对长一些,建议还是海口为宜。首先,城市功能较强,供应丰富,也不躁,治安秩序有保障(这个不好往深里谈)。老牧在海口生活这二十余年,从未为潮湿所累,凯迪所在的海甸岛应属海口最潮地区,但潮时候也比我们江南的梅雨季节好多了,感觉是凡有人气的地方都不潮,因时常开窗通风。实在怕潮,冬春季节将电热毯开着,睡之前拔掉电源,床铺干燥,其实这点小麻烦几乎可以忽略不计。其次,海口看海的地方不少,海甸岛边沿带状公园八公里,可看海的地方有四五公里,距离凯迪总部直线也就两千米,饭后骑个车就去了。想周末走远点,去海口东站搭动车方便,再要任性,纠集一伙朋友节假日开车环岛游,海南岛有东线西线环岛高速公路,也有到文昌海滨的高速以及中线高速,无路桥收费障碍一脚油门到底,那是何等惬意。相反,假如住在远离中心市区的西线南部,姑且不论生活不便“等”因素,就以变化甚少、生活单调乏味而言也是让人纠结,很难久呆的。

    4、建议考虑二手房。海南二手房实在不少,而且与大陆中心城市相比,也相当便宜。二手房另外的好处是经数年风化已无建筑污染之虞,买过来再行装饰布置一番,与新房无异;况且,成熟社区,管理有方,秩序井然,较之新区,发生意外概率极小。

    5、至于棋子湾之类,实在要买,便宜了,也不是不可以。所谓核电,不必考虑太多,日本核事故之后,各国对核安全的措施提升了好几个等级。核设施真正的隐忧是核废料处理,但一座核电厂的核废料极少,目前也有可靠措施。核废料主要可能是若干年对后人的影响,这个与我们当代人关系不大了。

    另外披露:近期海南当局主要官员在京汇报工作,某副国级明确告之:中央并不在乎海南GDP增长多少,只要将海南岛环境保护好了就是贡献(大意)。

    此贴已经被作者于 2015/12/19 5:28:51 编辑过

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/2 16:24:03   
    7
        
                    海水海滩,竟也有坑
      
        先是在三亚市区,一个规模很大的楼盘。价格、户型还不错,离海岸的距离较合适,生活也方便。不过细看环境,发现其离凤凰机场太近。但这一不足,销售是不会主动告诉你的。
        老刀指出这一问题,售楼小姐解释:这一段是跑道,不是起飞处,噪声是不大的。
        我开窗听了一下,好似天公配合,此时无一架飞机起降,噪声真还不大。
        但到海边有点傻眼,三亚湾的水质变化太大,浑浊得让人不大相信。
        据了解,现在情况还好转了一点,生活污水的直排管理在加强。

        





       三亚湾水质下降明显。

      
        在东线陵水清水湾南赤岭附近,那里有两个名气颇响的楼盘。一个绿化讲究,业主设施尤其完备;另一个高门大窗,豪气漫漫。但走到海边,总有一股若有若无的海腥味飘过。
        一同前往的老杨,在东北海边生活多年,他说有礁石的海滩多会如此。螺、蚌喜欢吸附在礁石上,潮水一退,被烈日一晒多会毙命发臭。“这是海腥味的重要原因之一”。
        置业顾问这才承认楼盘的沙滩不是很好,“但我们的泳池大呀,海水咸,有多少人在海里游泳呢?”
        她可能不知戏海的乐趣——海浪击打肌肤的爽劲、沙子层层陷足的的神奇。海与湖的最大区别,老刀以为就在它的狂野与力量。
        她又说某某大腕歌星、某某当红企业家是这里的业主。我心想,这些名人、富豪应是高参多多,还不是被这里的海水海滩给坑了。
        


         礁石多非好事。
      
        另一次是在西线临高,在碧桂园金沙滩。这里碧海金沙、椰影摇曳,虽然通透的户型不多,但布局尚可。朋友正欲下定,我说问问海南的熟知房事的朋友再说,结果反馈的信息是:金沙滩下海处有一长长的深沟,只有游过那 “长坑”,才又复上平缓沙滩。不知情的人,常在这里出事!
        真是坑爹!但这一重要信息销售是不会主动提醒你的。
        后去沙滩,方见竖着不少警示牌(其实语义不很明确)。朋友倒吸一口冷气:险些掉进深坑!

        





          
    [/SIZE]

    此贴已经被作者于 2015/12/16 21:41:57 编辑过

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/2 16:31:37    跟帖回复:
    8
    转到这里,就没意思了~~~~~~~~~~~
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/2 16:32:35    跟帖回复:
    9
    这帖是给想到海南置业,又不大熟悉海南情况的朋友准备滴~~~~~~~~~~~~
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/2 16:55:21    跟帖回复:
    10
    关注
    回帖人:
    1943  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/2 17:12:30    跟帖回复:
    11
    !
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/3 8:48:57    跟帖回复:
    12
    核电站安不安全不是由楼主说的,应该由核电负责人出面澄清  楼主不要自作聪明
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/3 9:22:44    3g
    13
    多谢楼主分享海南置业心得。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/7 16:50:14   
    14
    回看一哈,当然也有物有所值的楼盘。


    此贴已经被作者于 2015/12/18 16:29:44 编辑过

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2015/12/7 17:00:29    跟帖回复:
    15
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