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[转帖]远洋集团转型是否值得期待?
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kingmap 于 2016/12/21 1:10:27 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    文/新浪港股专栏作家 杨饭 微信公众号(xlgg-sina)

    

    远洋地产在今年6月份更名为远洋集团,更名的主要理由是公司开始朝向产业多元化转型,而去掉地产名称更能符合公司转型的需要,计划打照涵盖地产、商业、服务、资本、营造的五大战略。董事局主席李明公开表示,中国房地产行业已经步入转折期,从“黄金时代”进入“白银时代”,各大房企都在寻求和启动战略转型,通过差异化创新拓展新的利润增长点。但实际上各大房企像远洋迈开这么大步伐的甚为少见。

    远洋集团目前的股价约3.47元,市值仅有260亿港元;估值约0.53倍市净率。这个估值相较其优良的土地储备及所拥有的资产质素是较为低估的,但资本市场为何给予如此低估,远洋是否还值得期待,转型是否能够成功?是否还能给投资者带来可观回报?

    带着诸多的疑问,我们先来扒一扒公司的历史及股权变动史后再分析。

    说起远洋集团(原名远洋地产),那绝对的根正苗红,出身名门,典型的大家闺秀。1993年,中远房地产开发公司成立,管理中远集团房地产企业投资开发项目,属于最早的一批央企下属的房地产开发企业,主要开发北京地区的房地产。

    2001年12月,同样是央企的中国中化集团入股,与中远集团各占50%股权。此后公司地产业务的触角开始伸出北京以外区域,先进入天津市场,继而进入珠江三角洲及东北等区域。

    2003年4月,公司引入新股东,改制成为中外合资企业。2006年11月,成功引进国际知名财务投资者次年即2007年9月,远洋地产控股有限公司在香港联合交易所主板成功上市。2008年3月公司即被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股,是内地在港上市房地产公司十强之一.

    保险大鳄中国人寿在2009年年末和2010年初通过认购新股和受让原第二大股东中化集团所持股权,成为远洋地产的第一大股东,并于2013年11月认购远洋地产为赎回永久可转债所发行的部分新股,将其持股比例由25%进一步提高至29.3%。

    这几年异军突起的安邦保险,更是借着原第二大股东南丰集团计划退出远洋的机会,在2015年12月,安邦保险收购南丰持有全部股权,入股远洋地产。收购的代价为每股5.05港元的价格,共获得南丰所持远洋地产股份1,541,327,956股,约占远洋地产已发行股本约20.5%。此后几天,在2015年12月16日晚间,根据港交所披露易信息,安邦保险在12月9日又大举增持远洋地产6.51亿股,占总股本的8.67%,共耗资32.56亿港元。完成增持后,安邦合计持有远洋地产29.98%的权益。上述两次购入股份,意味着安邦保险在一周内豪掷逾110亿港元。目前(按2016年中期财报),公司的最新股权架构为中国人寿持股比例29.99%略微高于安邦保险持股29.98%,管理层持有约2%左右的少量股份,其余为公众持股。

    纵观公司的股权变动过程,可以发现公司的股权变动是比较频繁的,也是频频引入各路资本,有央企、外资、保险机构等,对于房地产开发这样的资金密集型行业而言,远洋是不缺资本的,不过公司起步虽早,发展却甚为曲折,以营收计算,目前只能屈居国内的二线地产商了。按截止2015年的完整财年的营收计算,由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》及“2015中国房地产上市公司100强排行榜,远洋地产仅排第十。

    其在2015财年实现营业额人民币308亿元,毛利人民币63.5亿元,净利润为人民币23.8亿元;对比排名第一名的万科2015年营收1956亿 同比增三成,实现归属于股东的净利润181.2亿元。营收不到万科的六分一,净利润更是仅有八分一略多。而截止目前的市值,远洋仅有万科的十分一(同样都以港币计算的总股本),差距不可谓不大!

    出身央企,又有两大保险巨头的资金背书,远洋地产的发展却不尽如人意,发生了什么?主要还是跟公司未能跟的上房地产发展与调控的节凑相关,屡屡踏错节拍。从2007年上市至今,远洋在地产投资决策方面出招屡屡让业内人士看不懂,尤其喜欢在市场阶段高位时拿地,策略激进。2007年11月,远洋携上市之势,挺进通州。但几个月后,地产调控大幕拉开,信贷、土地双重闸门紧闭,令市场不断下行。2009年12月,远洋地产以48.3亿元的价格拿下北京亦庄新城地王,折合楼面价18000元/平方米,而随后国务院首提“遏制”房价过快上涨,国土部提高了土地出让金的缴纳门槛。2010年3月经过多轮竞拍,远洋地产终于拿下望京1号地块,成为望京地王,总价40.6亿元,楼面价高达2.8万每平米(而在望京1号地块成交仅3天后,保利以不足1.8万元/平方米的楼面地价拿下了大望京4、5号地。半年后,大望京3号地块成交单价更是缩水至7695元/平方米。一年后,大望京2号地单价为7760元/平方米。)最长的一波调控又告开始……

    通州、亦庄、望京三块地王,隐然成为远洋之痛。可以这样说基本都是在高位拿地,然后就迎来一轮调控,完全没有踏对地产发展的节奏,公司积累了巨大的风险。“只要远洋开始拿地,我们就知道行情要变差,该谨慎投资了。”一位北京房企高层如此戏言——这背后,隐含着业界对远洋多年来连续投资失误的评价。

    远洋的转型从2014年开始,其逐步退出了三四线城市房地产开发,先后剥离了秦皇岛的远洋海世界、杭州远洋大河宸章及上海远洋香奈印象等多个毛利相对较低的项目,而逐步聚焦于一二线城市。2015年开始真正迈开了转型的步伐,过去的一年,远洋的在资本及资产运作方面也是动作频频,各大产业转型全力推进,15年底远洋亿家物业递交新三板挂牌申请;健康医疗产业“海医汇”首个医疗诊所在京揭幕,16年3月与中国华融签订战略合作框架协议并认购中国华融股份,涉资约53亿港元成为中国华融在香港联交所H股IPO的最大基石投资者;位于北京第三家养老公寓开业 推动养老项目迅速扩张;11月认购首创钜大(1329.HK)定向增发股份,涉足国内奥特莱斯产业。。。

    虽然过去的几年远洋的业绩比较一般,不过目前来看,最差的都已经过去了,公司的转型方向也基本确定,2016年业绩相比15年将有较大提升,根据中金的报告,公司在三、四线城市的去库存即将结束,预计2016全年销售额将达500亿元左右。由于主要项目位于一二线城市,预计毛利率将小幅提升,预期核心净利润在33.6亿元左右,对应目前约7倍市盈率并预测17财年将进一步增长。目前的土地储备也非常优质,根据最新披露的2016年中报土地儲備達到約 20,353,000平方米,其中約 99%位於一、二線城市。

    土储优异,背靠两大保险豪门,加之与华融的战略合作关系,产业逐步转型升级,相信相信远洋未来将会持续发力!

    但两大主要的问题仍然不容忽视,首先处于转型初期,资本开支较大而所投项目未能迅速在账面上体现利润,业绩增长压力明显。

    另外,过大的资本支出造成的财务压力仍然不可小觑,根据2016年中报统计,虽然在手现金资源达到了185亿元,并且有上千亿元尚未使用授信额度。且随着利率下降,公司整体融资成本有所下降,加权平均利率由6.49%下跌到5.54%。但有息负债规模达到了430亿元,有息负债率(有息负债与权益比率)为92%,上半年实现了15亿元净利润,实际合计利息支出达到了16亿元,甚至超过了净利润,财务结构远逊于万科、中海等优质公司。

    负重前行,荆棘满地,虽然前途光明,但不知投资者是否能有如产业资本、保险资金这样的耐心等待?

    (本文作者介绍:资深投资者,熟悉A股、B股及港股市场,对债券及套利型投资也有一定研究。)

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2016/12/21 1:22:05    跟帖回复:
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