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动静聚散
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[转帖]一线城市二手房交易遇冷:大城市的房租降了吗?
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动静聚散 于 2017/7/17 10:27:50 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    (原标题:北上广等一线城市二手房交易市场遇冷——大城市的房租降了吗?)

    受调控政策影响,今年4月以来,北上广等一线城市的二手房交易市场逐步降温,北京二手房交易量更是连续三个月环比下降。不少媒体报道,二手房交易市场降温导致“由售转租”,“热点城市住房租金下跌了”。事实果真如此吗?我们对北京不同地段小区作了一次实地调查。

    北京的房租还在涨,涨幅比往年有所缩小

    “房东今年每个月只给我涨了120元,比去年涨得少。”硕士毕业3年的小李租住在北京东四环十里堡城市广场小区,“去年5月份续租时,租金每月涨了200元,今年再涨这么多我就想换房子了。”

    小李通过房屋中介在该小区租了一个18平方米单间,虽是简单装修,但家具齐全、采光良好。“去年月租金是2490元,现在每个月2610元,我不指望租金会下降,只要别涨太多,我就很满意了。”

    “目前较为低迷的二手房买卖对租赁市场影响不大,各种房源的租金也没出现明显下降。”北京链家地产金台里店一位租赁置业顾问介绍,暑期是租房旺季,地铁房和中小学附近的房子都好租。

    北京远洋沁山水小区与市重点中学十一学校一街之隔,“我们家房租去年每月是8300元,今年涨到了8600元。”蒋女士在远洋沁山水小区租了一套89平方米的两居室。“家长一租就是好几年,待租房源也不是很多,所以租金一直在涨。”

    城市中心的二手房租金居高不下,经济条件有限的租户被迫选择去城郊租房,这种需求溢出现象带动了城郊地区的租金变化。

    26岁的孕妇林怡在北京门头沟区梧桐苑小区租了一套两居室,“今年每月租金涨了500元,我想着周边环境越来越好、房东也靠谱,就续租了。”链家地产梧桐苑店的置业顾问介绍,梧桐苑小区靠近北京西六环,交通日益方便,虽然房源不紧俏,但随着租户增多和周边环境发展,租金每年都在上涨,今年小区两居室涨幅在12%左右。

    据伟业我爱我家市场研究院统计,今年5月通过北京我爱我家成交的房屋租赁量环比增长15.7%,月租金均价微升0.61%。

    “由售转租”并不多见,租赁市场供求仍偏紧

    “目前,北京、上海等一线城市,即使二手房买卖市场遇冷,房源也不会大量涌入租赁市场,因此二手房买卖市场的变化与租金涨跌没有太大关系。”链家研究院院长杨现领说,如今在北京房市,80%的购房交易需求是换房,即将要出售的房子都还处于业主自住状态,房主买不到新房就不会卖旧房,“由售转租”现象并不多见。

    中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析,二手房租赁市场如何变化,还要看租赁需求与房源供应量的关系。首先,北京等一线城市流动人口多,需求集中,即使有少部分“由售转租”的房源流入市场,租赁市场仍存在租房需求大于房源供应、租户需求与房源质量不能较好匹配的现象,租金没有明显下降。其次,租房需求从市中心向城市郊区溢出,促使核心地区二手房租金的上涨速度变缓、涨幅缩小,城郊的二手房租金开始上涨。

    “季节性规律也是影响租金变化的重要因素之一。”谢逸枫说,一线城市租房群体以年轻人为主,每年7、8月是毕业生租房旺季,供给紧张,租金涨幅明显。国家加快规范二手房租赁市场,加大对违规租房的打击力度,也是目前二手房租金小幅上涨的原因之一。

    中原地产首席分析师张大伟认为,提高租赁住房供应量是稳定租赁市场的关键。“如果北京计划建设的50万套租赁住房真能投入市场,能一定程度上稳定二手房租赁市场。”张大伟说,政府还应通过调整产业结构、引导产业转移等方法合理控制一线城市人口数量,避免租房需求病态增长。

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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/7/17 10:39:17    跟帖回复:
       沙发
    第一次抢到二楼,好紧张啊
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/7/17 10:43:35    跟帖回复:
       第 3
    转载

        由售转租房源增加 今年毕业季房租涨不动2017-07-03 10:27

        京华网  作者:JY032

        最新的数据显示,北京二手房6月全月累计签约低于10000套,这也是最近27个月以来第一次不足万套的二手房成交月。在严格调控下,北京二季度二手房合计签约在3.6万套左右,相比一季度的50980套下降了30%,也是最近9个季度市场成交量首次跌下4万套。上半年二手房合计签约8.7万套,同比跌幅为36%。由于成交量下跌,许多业主也不愿意大幅降价出售,以及二手房交易个税政策的存在,部分二手房业主“转售为租”,租赁市场供应得到补充,部分区域房屋租金出现小幅下调。

        出租房源明显增加

        我爱我家的统计数据显示,5月份北京住宅租赁市场的平均价格为4613元每套,整体租金价格连续5个月维持在4600元上下,值得关注的是,租赁市场中占比最高的两居室租金价格在5月份里出现了明显下调,这也成为今年毕业季房租价格涨不动的主因。

        伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,3月份以来,“京19条”政策落地后市场转冷,促使部分二手房业主“转售为租”,北京租赁市场出租房源明显增加,租赁需求量有所减少;租赁供求相比此前已经逐步回落。

        胡景晖认为,房价和房租的走势(尤其是房租的走势)容易受到CPI上升的推动,当下市场物价保持总体稳定,再加上限购限贷政策的进一步趋严,随着租赁市场规范性政策的进一步出台,北京的房价和房租在未来将趋向于平稳。

        另外,现在资金的成本在提高,目前很多货币基金的收益都已经破4%了,银行贷款的优惠也基本没有了,一些加杠杆买了房子的人资金压力也比以前大,他们着急加入租房市场以回笼部分资金来减轻压力。目前房屋市场已经出现了由售转租的趋势。

        往年此时房租涨幅较大

        位于朝阳区定福庄的一家房产中介的经纪人表示,由于受到学生毕业等因素的影响,近期房租并没有呈现明显的下跌趋势,但也几乎没有涨,而往年这个时候是租房的旺季,房租上涨幅度一般较大,今年的情况是几乎持平,持续了一年多的租房市场的热度开始下降。该经纪人介绍,房租今年涨不动的原因他认为有两方面:一方面确实是附近出租的房源增多了,另一方面是现在大学生毕业以后选择留在北京的在逐年减少。

        三间房地区的一名房产经纪人介绍,他手头有一个60多平方米面积的三居室,拎包入住的精装修,全新高档家电,原打算6500元左右租出去,但挂了一个多月仍然没有成交,现在已经降低到了5800元左右,如果再过半个月还租不出去,就准备降到5500元。该经纪人表示,他们一直劝业主再降降价格,趁着现在有大学生毕业,等9月开学后就更不好出租了。

        该房产经纪人表示,不能笼统地说房租现在降得厉害。现在一些房租下降了,但也有一些位置好的房子租金还在上涨,特别是优质的一居室,基本上只要价格不是特别离谱,挂出来一两天就能租出去,“有的业主比较着急租,有的不着急,心理价位都不一样。最终成交价会有较大差别。”

        两居室租金下调明显

        据我爱我家集团市场研究院的数据显示:5月北京住房租赁交易房源中,两居室占比达52.7%,一居室和三居室及以上户型的占比分别是32.5%和14.7%。数据显示:5月一居室的租金价格为4507元每套,环比4月上涨12.3%;三居及以上户型的租金价格6394元每套,环比4月也上涨了4.2%;唯独成交占比最高的两居室的租金明显出现了下调,整体成交月租金为4256元每套,环比4月下降5.5%。

        为何呈现这种情况?分析人士指出,临近毕业季,学生的租赁需求占据了主力,家庭条件好的孩子一般找一居室,也有不少学生选择大户型与人合租。

        一名房地产分析师认为,现在说租金下降某种程度上与整个市场的降温态势是有关系的。另外,这个租金从感受情况来看,过去持续上涨的态势已经得到遏制,但是也没有出现比较明显的下滑,之所以部分房源出现下滑和过去租金上涨过快有关。现在随着二手房市场交易的降温,很多房东把房源由过去的出售转变为出租。

        中原地产首席分析师张大伟认为,买卖市场现在相对冷清,成交量低迷,反过来租赁市场的供应就相对稳定。一些区域房源的租金出现微调,但调整的幅度并不是很大,因为整个一二线城市人口总量还是比较庞大。

        聚焦

        “购租并举时代”房租将持续平稳

        北京提出要建立“购租并举”的住房保障体系,今后五年全市住房建设需求150万套,其中产权类住房100万套,租赁住房50万套,租赁类住房将占到30%左右。

        日前,海淀区唐家岭集体建设用地建设的927套租赁住房已经正式面向海淀区保障房家庭开展现场选房、签约入住工作。该项目为本市利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目,已由海淀区住房保障事务中心整体趸租,租期十年,统一进行出租、运营和管理。据介绍,北京5个试点项目1.28万套租赁住房将在年内完成选房入住。另外,未来北京将大规模推进集体建设用地建设租赁住房。

        北京未来5年50万套租赁住房的供地计划无疑将极大影响北京的住房租赁市场。另外,开发商也开始介入了住房租赁市场。去年12月,北京万科以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房的代价获得了海淀区18号地块;北京万科与北京住总组成的联合体以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房及自持全部商业用房的代价获得了海淀区19号地块。100%的自持地块时间长达70年,开发商对租赁的介入无疑也将对租赁市场的供给产生影响。

        从明年开始,这部分租赁房源将陆续入市。业内人士分析,这些热点城市租赁房源真正落地后,在现有租赁需求水平下,明年同期一线城市房租有望出现更明显的下行。

        文章关键词:毕业季房租出处:北京青年报

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