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蚕茧里的蛾
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[原创]北京租金回报率200%,任志强的可笑逻辑
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蚕茧里的蛾 于 2017/9/7 8:27:38 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    8月23日,在中国金融博物馆书院第71期读书会上,任志强分享“金融与房地产的稳定发展”的一些最新理念。
    其中有一段话是:

    刚才问了一圈租金,我告诉你,中国如果计算租金回报率,大概平均在200%-300%,你们听了觉得很吓人吧?
    如果我们用平均房价和市场平均租金去计算,那么你是用商品房的部分去计算的租金回报率,大概平均1.5%-3.5%,但是我为什么说我们中国的租金回报率是200%-300%,是因为我们大约有60%的是自建房和福利住房,包括之前的房改房。
    房改房平均价格在北京1430块钱一平,再扣除工龄,大平均750块钱一平,60平米的房子,42000块钱一平,现在一个月租金6000块钱。
    也就是说一年的回报率高于所有的购房成本,所以如果把这些房改房和旧房的租赁价格回报率和商品房平均下来,平均回报率有200%-300%。

    这段话让人惊掉了下巴,租金回报率还可以这么算,我也是醉了。

    按照这种算法,那么美国最起码是1000%以上。因为100多年前美国房价大概1000美元一栋,现在一年能租一万多美元。
    租金回报率是用来分析某个资产有没有投资价值的,也就是分析这项资产的价格有没有泡沫的,不是分析你以前的投资能获得多少收益,所以要用资产的现价和资产现时的收益来计算。即使是分析自己之前投资的收益,也要换算成相同价值的货币,也就是把货币都换算成现值。
    用股票打个比方,租金回报率就相当于股票的市盈率。比如某个股票现价100元,每股盈利1元,市盈率100倍。但你总不能说我的股票是20年前买的,当时一股才1元钱,所以市盈率只有1倍。更不能以此号召大家都赶快买这个"被低估"的股票。

此贴已经被作者于 2017/9/7 10:06:10 编辑过

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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 8:40:40    跟帖回复:
       沙发
        用股票打个比方,租金回报率就相当于股票的市盈率。比如某个股票现价100元,每股盈利1元,市盈率100倍。但你总不能说我的股票是20年前买的,当时一股才1元钱,所以市盈率只有1倍。更不能以此号召大家都赶快买这个"被低估"的股票。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 8:51:24    跟帖回复:
       第 3
    任志强到底是真傻还是装傻?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 8:54:40    跟帖回复:
       第 4
    任大炮被钱鬼迷了心窍
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 8:55:05    跟帖回复:
       第 5
    装傻
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 9:00:28    引用回复:
    6
    转至第5楼第 5 楼 屎壳郎泥泞n 2017/9/7 8:55:05  的原帖:装傻    我觉得他是真傻,否则不可能这么认真的讲的。
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 9:05:42    跟帖回复:
    7
        什么叫房产泡沫,看租售比,所谓“租售比”是指月租金与房价之间的比值。

        国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。  

        举个例子,中国一线房子800万,租金6000,租售比6000/8000000=0.00075,小于1/300=0.00333 ,一线租售比严重小于1/300,0.00333/0.00075=4.44,我们房价泡沫是底线的4.44倍,泡沫严重。

        再反过来看,800万房子的租金应该是多少合理?x=800/300=2.7万,也就是说,800万的房子每月租金最少应该在2.7万以上,如果能广为接受,说明百姓收入较高,能够支付高租金,也说明房价没有泡沫。当今一线,多少人能为800万的房子支付2.7万以上的租金呢?

        换句话说,8.8万的房价,跌倒2万,才刚刚消除泡沫。

    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 9:12:33    跟帖回复:
    8
    用年租金比房价也可以,一线800万的房子,年租金月7.2万。银行投资4.5%毫无风险是36万,如果你冒点小风险8%有64万。
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 9:14:15    跟帖回复:
    9
    当然买房的不考虑租售比,因为他们全指望房产本身上涨带来回报,但问一句,如果中国经济后继乏力,房价推不动了,投资是不是该回到租售比上来呢?

    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 9:15:27    跟帖回复:
    10
       房价由有钱人决定,房租由平民决定。租金体现百姓的收入水平,房价体现贫富差距。如果贫富差别过大,则房价高,租金低,中国现在就是这种情况。高房价是少数富人抢房拔高的,而平民没有消费当前高房价的能力,这就是泡沫。

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 9:28:49    引用回复:
    11
    转至第7楼第 7 楼 daoren 2017/9/7 9:05:42  的原帖:    什么叫房产泡沫,看租售比,所谓“租售比”是指月租金与房价之间的比值。

        国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。  

        举个例子,中国一线房子800万,租金6000,租售比6000/8000000=0.00075,小于1/300=0.00333 ,一线租售比严重小于1/300,0.00333/0.00075=4.44,我们房价泡沫是底线的4.44倍,泡沫严重。

        再反过来看,800万房子的租金应该是多少合理?x=800/300=2.7万,也就是说,800万的房子每月租金最少应该在2.7万以上,如果能广为接受,说明百姓收入较高,能够支付高租金,也说明房价没有泡沫。当今一线,多少人能为800万的房子支付2.7万以上的租金呢?

        换句话说,8.8万的房价,跌倒2万,才刚刚消除泡沫。

    说的对!

        2017年初,纽约市政府公布的纽约所有房地产的评估总值为1.16万亿美元。现在美国政府的评估价要比市场价低,因为政府认为市场在某一时刻对有泡沫。现在纽约的市场价,大约是政府评估价的不到两倍,纽约房地产的整体市值大约是2万亿美元。
        纽约有830万人口,大约360万套房子,平均每套的市场价格是55.5万美元(折合360万人民币),2016年纽约的房价中位数是39万美元(折合254万人民币)。
        纽约的人均GDP是10万多美元,北京人均GDP是1.76万美元,相当于纽约的六分之一。
        北京的平均房价大约是550万一套。人均收入是纽约的六分之一,平均房价是纽约的1.53倍,买房负担是纽约的9倍还多。
        
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 9:44:32    引用回复:
    12
    转至第7楼第 7 楼 daoren 2017/9/7 9:05:42  的原帖:    什么叫房产泡沫,看租售比,所谓“租售比”是指月租金与房价之间的比值。

        国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。  

        举个例子,中国一线房子800万,租金6000,租售比6000/8000000=0.00075,小于1/300=0.00333 ,一线租售比严重小于1/300,0.00333/0.00075=4.44,我们房价泡沫是底线的4.44倍,泡沫严重。

        再反过来看,800万房子的租金应该是多少合理?x=800/300=2.7万,也就是说,800万的房子每月租金最少应该在2.7万以上,如果能广为接受,说明百姓收入较高,能够支付高租金,也说明房价没有泡沫。当今一线,多少人能为800万的房子支付2.7万以上的租金呢?

        换句话说,8.8万的房价,跌倒2万,才刚刚消除泡沫。

    说的对!

        2017年初,纽约市政府公布的纽约所有房地产的评估总值为1.16万亿美元。现在美国政府的评估价要比市场价低,因为政府认为市场在某一时刻对有泡沫。现在纽约的市场价,大约是政府评估价的不到两倍,纽约房地产的整体市值大约是2万亿美元。
        纽约有830万人口,大约360万套房子,平均每套的市场价格是55.5万美元(折合360万人民币),2016年纽约的房价中位数是39万美元(折合254万人民币)。
        纽约的人均GDP是10万多美元,北京人均GDP是1.76万美元,相当于纽约的六分之一。
        北京的平均房价大约是550万一套。人均收入是纽约的六分之一,平均房价是纽约的1.53倍,买房负担是纽约的9倍还多。
        
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 9:50:57    引用回复:
    13
    转至第10楼第 10 楼 daoren 2017/9/7 9:15:27  的原帖:   房价由有钱人决定,房租由平民决定。租金体现百姓的收入水平,房价体现贫富差距。如果贫富差别过大,则房价高,租金低,中国现在就是这种情况。高房价是少数富人抢房拔高的,而平民没有消费当前高房价的能力,这就是泡沫。

    房租由平民决定,这个没错。
    但房租同样存在泡沫。
    房地产市场好的时候,房价不断的涨,持有多套房的人不会着急的出租房屋,也看不上那点房租,而是捂着等待升值。
    房市进入熊市以后,升值的期望没有了,这些以前空置的房屋都会进入租房市场,大大增加了租房市的供应量,租金就会大幅降低。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 9:54:55    跟帖回复:
    14
        从纽约房地产评估总值1.16万亿美元看,美国的房产税负担其实并不是像很多人想像的那么重。
        美国各州房产税税率最高的是新泽西州2.31%,最低的是夏威夷0.28%,纽约州第8高1.58%。
        纽约评估总值1.16万亿,税率1.58%,那么纽约市的房地产税总额是183亿美元。
        纽约市有830万人口,住房数量大约360万个,平均每个仅需要缴房产税5083美元。
        而纽约的房地产大头在曼哈顿,房地产价值占全市45%,物业数量仅六十多万。
        曼哈顿每个物业的房产税平均1.2万美元,其他几个区每个物业的房产税平均仅为3460美元,比中国的物业费高一点。

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/7 9:56:16    跟帖回复:
    15
    中国人口巨大,中心城市房子想要降价,还需要非常长的时间。
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