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坐影
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[原创]房价已过了6124点,普通炒房者已在劫难逃
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坐影 于 2017/9/23 14:33:37 发布在 凯迪社区 > 长三角
    房价已过了6124点,普通炒房者已在劫难逃

    前几天,我写了篇《房价正在构筑大型头部》的短文(连接:http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?boardid=1&id=12403358),许多人回帖,表示不以为然。最近一段时间,我跑了几个西部二三线城市,考察了不下三十楼盘,我的亲身感受,再次证明了我的观点——

    有天下午,我去洗脚,边洗边和洗脚的师傅聊天,从他口中我得知,他现在手中握有十三套房子。我问他,你咋不卖?他说,不卖,存房子比存款好,多年来,我一旦有钱就买房,结果资产翻了好几倍,要是把钱放到银行里,物价一涨,屁都没有了。

    他这么一说,我心想,的确如此。但我又想,世上哪里有只涨不跌的事物?万一房价跌了他怎么办(就算他买在了低位,但资产缩水也不好受啊)?房子越来越旧,难道他手里的房子还会继续越旧越涨?想到这里,我不由为他的得意忘形捏了一把冷汗。

    我看过的新楼盘,几乎全都售罄,但入住率超过20%的都不多;有的楼盘,除了大门口的警卫,空空如也。这说明开发商已脱手——开发商讲究的是快速回笼资金——最好是,还没有开盘,就把房子全部推出去。这就是说,大量的房子,已由一级市场进入到了二级市场。

    到处都能看到售房广告;走到大街上,不时有人给你发广告单;免费看房,车接车送;买房还可抽大奖,有时,还可得到商家许多“超值赠送”;你去看房,千万别给中介留电话,一旦留下,不把你的手机打暴才算怪;我身边的人,手里大都握有几套房子;卖房的比买房的多,到处都是推销房子的,上班的或不上班的,都干这事;有的人在网上疯狂发布售房信息,一套房源,一天发十多家网站,天天发,反复发……这一切都说明,房地产市场已严重处于越买状态。

    我看过一篇资料,总的观点是,中国的房地产泡沫已超过了当年的日本,多项指标比美国次贷危机前的情况还严峻。我不知道这些话和文中的资料是否可信。我只知道,中国股市在2007年10月时达到6124点之前,一些有识之士就大声惊呼:股市有泡沫!可是,有几个人相信呢?当时风靡全国的是,股市还要上一万点,中国股市的黄金十年才刚刚开始,死了都不卖!结果,套死了无数散户。与此相同的情形是当下的房市——房价已越过了6124点,这一回,广大的普通炒房者,同样会在劫难逃!

    2017.9.19.

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/9/23 14:52:35    跟帖回复:
       沙发
    听君一席话,省我十本书。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/9 9:55:53    跟帖回复:
       第 3
        北上深楼市限贷限购背后真相 房价拐点在哪儿金融经济学家吴裕彬 昨天11:52

        这个预测是2016年10月发表的,预测深圳上海北京广州组成的一线城市房价在2017年下半年左右见顶,三四线城市楼市会在2017年接棒火起来。目前预测已经兑现,看下面的数据图,一线城市房价其8月环比增速为负,亦即8月份一线城市房价见顶。笔者中国房地产预测只剩最后一箭:全国房价将于2018年6月左右见顶。

        

        一.限购限贷政策地毯式轰炸,这是什么样的王炸?

        十一黄金周里边有19个城市出台所谓史上最严厉的限购政策。那些国庆期间在各地游山玩水的人们不少买了房子或者准备买房的,在美丽山水间如坐针毡,再也无法释怀。

        好多人问我:老师你之前关于“深圳上海楼市明年6月左右见顶”的预测要不要修正一下?这一下中国的房地产是不是不会硬着陆了?

        二.中国大妈已大举进入楼市

        政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷,实在是逼不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了,需要防止杠杆过高而暴力断裂。让我们通过下面的数据来看看目前居民的住房抵押贷款杠杆到底有多高:

        从存量房贷来看:考虑公积金后,16年中国居民房贷收入比将达到67%,已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去,则2019年将超过100%,达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。

        从房贷偿付额来看:考虑公积金后,假定中国房贷平均剩余期限为15年,则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值,居民偿付能力受到巨大考验。

        从房贷新增额来看:考虑公积金后,16年中国居民购房边际杠杆达50%,与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值,显示地产泡沫化风险临近。

        综合各方面指标,中国居民杠杆率并不低,偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险,值得高度警惕!---《姜超:中国房贷高增不可持续,边际杠杆已近极限》

        在时间点上,政府在这个时候出手楼市,相当于证监会在2015年4月开始使劲查A股场外配资--在火烧火燎的情况下才出手。此时的楼市和彼时的A股还有一个共同特征---那就是中国大妈(居民户)已经深陷其中,成为接盘的主力。让我们来看下面的数据图:

        

        样本住宅平均价格:百城平均:同比(蓝色,左轴);房地产开发投资完成额:累计同比(红色,右轴),数据来源:WIND资讯三.房地产去库存的金融经济学本质

        如上图所示,自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨,目前的楼价同比增速已经达到有数据以来的最高值,且显著高于前期高点,但是房地产开发投资完成额:累计同比却处于有史以来的最低位置,这意味着以房地产开发商为代表的机构资金在利用这一轮暴涨拼命的去杠杆,机构资金呈流出姿态。用一个时髦的词汇来讲,这就叫“去库存”。

        机构资金不跟进,大规模卸货,往楼市这么旺的一堆火里填柴火到底是谁?这种情形有点像2014年6月启动到2015年6月结束的A股超级疯牛,(如下图所示)在这一轮超级疯牛期间,资金开始净流出中国,并且资金净流出规模之大,为世所罕见---据彭博数据,2015年中国资金净流出规模高达1万亿美元。

        

        上证综指(绿色),中国资金净流动--12个月滚动累计(蓝色),数据来源:彭博社最近机构资金不跟进中国房地产的例子不胜枚举:2015年之前万达投资海外150亿美元,2016年初投资印度100亿美元;自2014年至今,安邦保险在海外累计投资了135亿美元。万达是中国最大的民营房地产集团,而以安邦保险为代表的险资是中国房地产业最重要的一个资金来源。万达和安邦保险这样的机构是中国房地产业最重要的金主,而今这些金主们都大规模的投资海外,这是房地产开发投资完成额:累计同比目前处于有史以来的最低位置的一个根本原因。

        重要的话说两遍,自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨,是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨,然而与以往情况不同是,这一次机构资金呈流出房地产业的姿态,同时全国的层面来讲,资金正以改开以来最快的速度净流出中国。大户离场了,谁在接盘?让我们来看下面的数据图:

        

        居民户金融机构新增中长期人民币贷款(12个月滚动累计)/金融机构新增中长期人民币贷款(12个月滚动累计),房地产开发投资完成额:累计同比(红色,右轴),数据来源:WIND资讯注意,居民户金融机构新增中长期人民币贷款的主体是房贷。

        如上图所示,在有居民户金融机构新增中长期人民币贷款数据以来(2009年12月以来),这一轮房价暴涨之前,金融机构新增中长期贷款(12个月滚动累计)中居民户新增中长期贷款的占比就和房地产开发投资完成额:累计同比在中长期趋势上呈高度一致性,也就是说机构资金和大妈(居民户)在房地产上加杠杆的节奏是高度一致的。但这一轮房价暴涨的情形却非常的蹊跷,金融机构新增中长期贷款中居民户新增中长期贷款的占比以历史上前所未有的速度向上拉升,而房地产开发投资完成额:累计同比却滞留历史底部,几乎岿然不动,这二者之间出现了罕见的显著背离。

        机构资金在撤离房地产,降低其相关杠杆,中国大妈(居民户)在竭尽全力的接盘,把相关杠杆加到了历史最高,和接近爆发债务危机的水平。这就是这一轮房地产去库存的金融经济学本质。

        由此可见,政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷,实在是逼不得已才出手。因为中国大妈的住房抵押贷款杠杆已经太高了,需要防止杠杆过高而暴力断裂。

        今年4月份,金融机构新增中长期贷款中77%左右是房贷--这个占比接近前期峰值81%,今年5月份,一线城市房价同比增速为26.36%--历史峰值。中国房地产这一轮前所未有的暴涨是中国大妈以前所未有的杠杆接盘的结果。可怕的是,今年7月份,金融机构新增中长期贷款中几乎全部是房贷。中国大妈(居民户)为了房地产加杠杆已经是加到海角天边了。在这个时候政府突然地毯式铺开限购限贷,让我们权且认为这是在保护中国大妈(居民户)压在房地产里的资金安全吧。

        三.限贷限购的真相---去库存要在全国范围内完美收官

        在这一轮暴涨之前的房地产牛市,主要的资金动力是机构资金和政府主导的投资资金,而如今机构资金在极力降低中国房地产业的相关杠杆,并把资金转移海外,政府在利用债务置换也在降杠杆,与此同时中国大妈(居民户)在拼命的增加中国房地产业的相关杠杆。

        如果政府袖手旁观的话,明年下半年(预测时间误差以月为单位),中国的房地产会在杠杆用尽之后见顶,随后其下行调整可能会非常猛烈。

        那么我之前的预测需不需要调整呢?我之前的预测是:

        政府的限贷限购会不会影响我这个预测呢?答案是会的。因为限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量,和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款(主要是房贷)的增速,因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势,然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。这样一来,房地产去库存就可以在全国范围内完美收官,至此,政府和机构资金可以最大限度的降低房地产业相关的杠杆,而中国大妈(居民户)的房地产业相关的杠杆将会加到历史最高,甚至是世界主要经济大国里的最高水平。

        四.限贷限购下的上海深圳北京楼市见顶预测

        因此深圳上海两地房价赶顶的速度会减慢,也许会出现高位盘整。大家看下面的数据图:

        

        深圳本外币存款余额12个月滚动求和(蓝色,左轴),深圳:新建住宅价格指数(红色,右轴),数据来源:WIND资讯如上图所示,自2005年7月以来,深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据就和深圳:新建住宅价格指数极度正相关,相关系数为0.94。自2014年12月开始,深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据进入超指数级增长,用对数周期性幂律模型(LPPL模型)可以预测到深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据同比增速应该在今年12月左右坍塌(预测时间误差以月为单位),滞后6个月,深圳:新建住宅价格指数应该见顶,可能会出现剧烈的下行震荡。考虑到政府限贷限购等楼市救命政策,我将预测修正为深圳楼价将于明年下半年左右见顶(预测时间误差以月为单位)。由于深圳上海两地房价高度正相关,上海的房价本身也应该会在明年下半年左右见顶(预测时间误差以月为单位)。深圳上海见顶之后,滞后6个月,全国的房价将见顶。具体而言,全国的房价会在2018年上半年左右见顶(预测时间误差以月为单位)。

        五.房地产市场顶部放量的金融经济学特征

        除此以外,还有一个房地产赶顶的危险迹象,见下面的数据图:

        

        样本住宅平均价格:百城平均:同比(红色,右轴);居民户金融机构新增中长期人民币贷款:12个月滚动求和(绿色,左轴),数据来源:WIND资讯几乎自有样本住宅平均价格:百城平均数据(自2011年4月)以来,样本住宅平均价格:百城平均:同比数据就和居民户金融机构新增中长期人民币贷款:12个月滚动求和数据极度正相关,相关系数为0.95。鉴于目前楼市的资金杠杆主要来自于中国大妈(居民户),这一轮楼市暴涨伴随着居民房贷规模急剧暴涨,且楼价同比增速和居民房贷规模增速均已先后抵达历史峰值水平,因此房地产市场已经出现了顶部放量的明显特征。

        六.楼市的场内配资和场外配资的配比和规模将远远超乎我们的想象

        超级股灾爆发前日交易额里有25%左右是两融资金,现在的居民中长期人民币贷款之于房地产就像超级股灾前两融资金之于A股。在超级股灾前,除两融外,人们还通过恒生Homs系统搭建的伞形信托,以及互联网P2P平台融资炒股。为了融资炒股,恒生Homs系统,互联网P2P平台这样的技术创新让人目不暇给,这些创新都是目前的监管框架无法有效监控和监管的。因此央行双降后,我大胆推测包括两融,伞形信托,P2P平台融资等等借款对日交易额的占比应在50%左右。这么大的杠杆,再加上没有有效的监控和监管不暴跌才怪。我想说的是居民除了通过银行房贷加杠杆之外,还通过互联网P2P平台,众筹等等影子银行金融渠道加杠杆进入楼市。互联网P2P平台,众筹等等影子银行金融渠道都是目前的监管框架无法有效监控和监管的。如果把房贷和影子银行金融渠道全部考虑进来,目前居民投资房地产的资金杠杆到底有多高?我想说的是,金融创新的动力是套利,楼市的套利空间远非A股可比,因此楼市的场内配资(银行房贷)和场外配资(互联网P2P平台,众筹等等影子银行金融渠道,如首付贷等)的配比和规模将远远超乎我们的想象。

        重要的事情说两遍,超级股灾爆发前日交易额里有25%左右是两融资金,现在的居民中长期人民币贷款之于房地产就像超级股灾前两融资金之于A股。让我们看下面两个数据图来感受一下:

        

        上证A股指数(蓝色,左轴);沪市融资余额(红色,右轴),数据来源:WIND资讯时间跨度:2014年7月14日--2016年1月18日(A股超级疯牛启动--至今年春节前),数据来源:WIND资讯

        

        居民户金融机构新增中长期人民币贷款:12个月滚动求和(蓝色,左轴);百城住宅平均价格:一线城市(红色,右轴);

        数据来源:WIND资讯

        七.结论

        总而言之,机构资金在去杠杆,居民户在疯狂加杠杆(大妈进场),顶部放量,宏观层面资金在大量净流出中国,这些都是超级大顶在即的特征。用对数周期性幂律模型(LPPL模型)可以预测到深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据同比增速应该在今年12月左右坍塌(预测时间误差以月为单位),滞后6个月,深圳:新建住宅价格指数应该见顶,可能会出现剧烈的下行震荡。考虑到政府限贷限购等楼市救命政策,我将预测修正为深圳上海北京广州楼价将于2017年下半年左右见顶(预测时间误差以月为单位)。深圳上海见顶之后,滞后6个月,全国的房价将见顶。具体而言,全国的房价会在2018年6月左右左右见顶(预测时间误差以月为单位)。

    回帖人:
    ynwdl  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/9 19:16:05    iPhone客户端
       第 4
    不卖地,大部分城市都得破产,土地财政,不卖地,日子没法过!持续印钞票,提升资产价格,这个路子会继续走下去,直到最终完成资本的原始积累,国家资本主义完成!房价大幅下跌,为时尚早,回调即是刚需买入的时间。这是我一个外行人的看法
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/30 10:49:17    跟帖回复:
       第 5
        为什么越调控房价越涨

        房地产调控政策不断加码,势如泰山压顶;近来,关于房价下跌的报道越来多;许多业界名人都公开发表讲话,预言房价趋势将下行;从国家统计局发表的统计数字来看 ,全国70个大中城市的房价总体上已处于连续下跌状态。然而,从笔者对西部几个省区的亲身体感受来说,房价不但没有下跌,而且一直在上涨——越调控越涨——调控得越严,涨得越凶——许多地方正是从16年上半年调控以后,房价出现了大幅跳涨,短短几个月时间,房价翻倍甚至翻好几倍的楼盘比比皆是。 这就怪了,笔者纳闷,难道国家的调控政策一点作用也没有?难道那些报道、那些名人所讲的话都是假的,甚至,国家统计局所发布的数据都不可信?在如此巨大的外围压力下,持房的人,心里一点慌恐也没有?买房的人,还在毫无顾忌地冲进去接盘 ?笔者曾写过两篇短文,认为国家必须出手打击炒房行为,并基于国家不断出台的房地产调控政策,坚决看空楼市。难道,自己这回真的判断错了?带着这些问题,笔者有意在平时和别人交流时 ,注意听取不同的观点,其中,一个房屋中介的话,较具有代表性:

        他说,中国的股市、房市完全由国家掌控着,国家想让它跌,它就跌,想让它涨,它就涨。如果国家想让房价跌,随便出台一个政策,一夜之间房价就下来了。像德国,房子买出后的利润全部上缴国家,你看看,谁还敢再炒房。明眼人都知道,国家今天出台一个这样的政策,明天出台一个那样的政策,表面上是控制房价,实际上是绕圈子,不想让房价跌。房地产行业对经济增长贡献最大,经济不保持一定增长,就业就成问题,就业有问题,社会就不稳定,所以房价不能跌,不能让房地行业出现问题。还有货币超发,房地产是最大的吸金池子,你不让钱往房子上跑,往哪里跑?房地产里的钱要是都跑出去,所有的物价早就飞到了天上。还有,房地产里的钱,一大半都跑到了国家手里,国家能不要这笔钱?谁在炒房,不是开发商,不是个人 ,你想想还会谁呢?……

        他还说了很多话,由于篇幅所限,笔者仅总结出以上最主要的三点。笔者不想信他的话,但又觉得有道理 。他预言,中国的房价至少还要涨十年,如果真是这样,笔者以后再不敢判断什么了。

        2017.11.19              
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/12/15 14:34:23    跟帖回复:
    6
        住房观念的更新

        我已把自己的几套房卖了。现在我住的是一套近130平的租房。每月租金1800元,全年21600元。要是我买下这套住房,按当前的情况,连装修下来至少需要300万元。而我拿这300多万租住这套房,可租住130多年。

        要是我拿这些钱理财,按年化收益最少5%来计算,130多年下来,哪可是个天文数字。然而,我用这些钱买了这套房,想让它不断增值130年,可能性几乎为零。

        其实,人只要管好眼前的几年或者几十年内的事情就可以了。假如你有300多万并且选择了租房住,想一想,在你有限的生涯里,可以住多少城市?可以玩多少地方?可以做成多少事情?

        ——如果你手里钱特别多,或者你是以炒房为目的,当然可不这样考虑。但我们中国人买房子大多是为了自己居住,同时是把房子当产业来置的。

        其实,70年产权,不过就是长租而已。况且,谁能管得了死后的事情?到时候,情况一变,你的工厂、土地等等,说没收照没收。所以说,天下没有永恒的产业,“长租”不如短租。

        我一直想不通,一些人拿几百万甚至上千万买一套房子,背负着巨大的经济压力,一生甘做房奴。房子把人拴在一个城市里,没有自由——不同文化,不同风情,不同风格的建筑等等,你无法深切地感受和体验。难道,人就是为了房子而活着的吗!

        再说,每个城市和地方,都有自己的优点,同时,也有自己致命的缺点。你要是在一个城市或地方买了房,你在享受其优点的同时,必须忍受它的缺点。像我们这样的租房人,冬天向南跑,夏天向北跑,躲过雾霾,躲过污染……总之,哪里好就向哪里跑,需要向哪里去就向哪里去。

        现在,大多单位都实行聘用制,你无法把自己固定在某一处。如果你在某一处定居,这就意味着你丧失了许多选择的机会和自由。

        我有一个老朋友,儿子在美国留学,两口子天天在家里琢磨着给儿子在美国买房。儿子毕业后回国,在广州找了工作,两口子又天天念叨着,如何能给儿子在广州买套房子。没过多久,儿子辞掉了广州的工作,来到了上海,这下子两口子更头疼了,因为上海的房价比广州的房价更高。更让他们没要想到的是,儿子在上海工作没多久,又带着女朋友去了加拿大。

        地球在缩小,如今,人才不仅在一国之内流动,而且是在全球范围内流动——这种流动会随着人类交往的加深,越来越大,越来越快。人们已基本可以自由选择在其他国家工作或居住。人们会越来越自由,将来,谁还会买一套房,把自己固定在某个地方?

        还有,虽然我们不知道未来的建筑风格和住房模式是什么样子,但我们可以肯定地说,反正不是今天这种用砖头和水泥堆砌的楼房。

        人只有看得远,能看出变化,才能观念更新。

        国家已提出住房制度的改革,接下来,将会推出一系列举措推动这项改革,而一个人住房观念不改变,不更新,到头来吃亏的只能是他自己。

        2017.12.15
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