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大松一郎
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[转帖]地方债危机才是房地产及资源涨价的源头
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大松一郎 于 2017/10/10 19:41:49 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
   如今大部分人都知道房价上涨的最大推手是郭嘉,也知道土地财政的重要性,还有一部分人知道房地产是郭嘉宏观调控工具,但很少有人知道这一切的根源是地方债危机。由于这篇文章即使小流多次修改,尽量写得简单易懂,可还是觉得有点绕。

一、什么是地方债?
       地方债,指有财政收入的地方政府及地方公共机构发行的债券,是地方政府根据信用原则、以承担还本付息责任为前提而筹集资金的债务凭证。简单点说,就是地方政府向银行或者信托机构借了钱。地方债换来的钱,一般用于交通、通讯、住宅、教育、医院和污水处理系统等地方性公共设施的建设,是以当地政府的税收能力作为还本付息的担保的。可是1995年《预算法》明确规定,禁止地方政府发行地方债券,也不允许地方政府直接向金融机构借钱。那怎么办呢?由地方政府成立一个企业,这就是后来所谓的“融资平台公司”,例如城市建设投资公司、城建资产投资公司、新城开发公司,各地叫法不同,但他们的目的都是帮地方政府融资。

二、地方债危机的出现
       我国现如今官方公布的地方债大概26万亿,但江湖有传闻说是41万亿。前面说过,地方债是在法律不允许的情况下曲线达成的,之所以如此费心费力也要达成,都是GDP增长率促使的。在“十二五”(2011-2015)期间,中央将GDP增长率目标设定为7%,以我国自古以来的特色,地方政府必会有更高的追求,于是乎增长率目标达到8%-13%。对于中国这样经济发展水平比较低的国家来说,地方要想快速拉动GDP增长,大力基建成了必然选择。一方面基建带来了海量的内需,另一方面基础建设的改善同时优化了投资环境,可以吸引更多中外投资者。然而事与愿违,地方借得太多,吸引来的投资又太少,加之近年来经济下滑,于是乎债台高筑,几年下来,危机出现了,如果应对不好,会造成动荡。


三、化解地方债风险方法
化解方法总结下来有三种:
a 、央行直接出钱购买地方政府的债务,印钞票给银行。曾经的4万亿就是如此,后果就是货币贬值,通货膨胀,现在已不再使用;
b、地方政府与银行达成一致,债务延期。但延期会造成债务逐年累积,且由于利率不变,债越滚越大,也可以排除了;
c、债务置换,发新债,还旧债,时限拉长,利息降低。
  然而银行和信托机构也不傻,剩下的方法C减少了盈利,拖长了时间,还增加了坏账的可能,当然不愿意做背锅侠。同时,由于2012至2014年,一线房价稳定,二三四线甚至有下跌,甚至杭州这样的准一线都在下跌,使得房地产库存也累积了起来,钢铁、化工、水泥和煤炭等工业也不行,再发展下去就是金融危机了。那最终的危机解决办法是什么呢?涨价去库存。

四、涨价去库存
      前面提过地方债的主要偿还方式是靠土地财政,比例据说达到95%。为了让上文提到的方法C债务置换被接受,为了解决危机或者推迟危机:有大神提出了货币定向放水,同时加之大面积棚改拆迁与环保部一刀切,拉高或稳定房价和资产价格,增加了地方政府的财政收入,给债务置换创造了一个双方都可以接受的环境。后面大家都知道了,从2015年一线城市开始的地王频现、房价暴涨,到2016年至今资源涨价顺便带动的股市资源股行情。这就是涨价去库存的由来和作用,既增加了财政收入偿还了部分到期地方债,也推动了地方债的置换。在这个过程中还暴露了一家由财政部控股的神秘公司——信达地产,其结构如下(图片来自澎湃)。

       信达地产堪称地王制造者,如下图所示,在2015年至2016年间,多次制造地王,直接引爆了整个房地产市场。同时,由于大面积棚改拆迁有推行过度的嫌疑,造成了如杭州楼市供不应求,靠关系买房的结果。

       而著名的环保部一刀切,造成了众多中小企业的关闭,从而让资源飞速涨价。京津冀及江浙一带失业率飙升,甚至还有报道四川某地关闭所有500头以下养猪企业,其实很想说,猪的数量与环保有关系。而界龙与舍弗勒事件,将环保部的作为推向了前台。

五、涨价去库存之后的地方债
       由上面的分析可知,土地及房地产涨价,把地方政府把部分债务由卖地方式转给了房地产开发商,再间接给了居民房贷。由于房贷是最安全的方式,这时候银行也开心了,剩下的地方债也同意置换了。
       在今年7月的金融工作会议中,我们的核心提到:“各级地方党委和政府要树立正确政绩观,严控地方政府债务增量,终身问责,倒查责任”。7月28日召开的国务院常务会议,部署积极稳妥化解累积的地方政府债务风险,坚决遏制隐性债务增量。同日,财政部副部长表示,近年来,财政部加强顶层设计,着力推进制度建设,形成地方政府债务管理和监督的“闭环”制度体系。从此地方债置换后得到了新的指示。近期,财政部联合相关部门已开展了地方政府土地储备、收费公路专项债券试点,类似于国外的市政债。可以预计的是,以后还可能会推出项目收益债。与地方债置换同期进行的供给侧改革,把钢铁,煤炭、水泥等的去库存也完成了,也是涨价的方式,大量国有企业的库存转移给了下游中小民营企业。至于之后的混改,比如中国神华与国电集团合并,上下游联合起来赚钱,大家都知道了。

六、地方债转移置换之后
   在《楼市限售风潮来袭,只是大变革的开始 》中,已经分析过房地产去库存工作结束,也意味着地方债基本完成转移置换工作,危机也得到了有效遏制,接下来应该是稳定支持及房地产价格的时期,比较作为宏观调控工具是不能长时间使用的。9月开始,期货市场的暴跌,股市中资源涨价概念的消退,楼市中无溢价拿地开始出现,王健林等从海外撤职回国建设等都是有效的证明。


   综合以上分析,继续保持对房地产市场稳定价格的预测,限购限售都是很好的工具,至于是否全面推行房产税,暂时不得而知。如果有一天房产税全面推行,说明土地财政方式可能彻底改变,由卖地转为收税,那时候才开始需要考虑房价是否会下跌的问题。一线城市的房地产市场已经平静,然而就像波的传递,如今三四线城市甚至县城正处在涨价阶段。但有一个现象值得注意,东南某地的拆迁已经不再提供现金补偿,而是直接分配商品房,这是个很有意思的现象。
   至于资源涨价,已经中小企业的悲剧是否会继续,其实无法预测,类似于中国神电这样上下游联合起来的寡头会越来越多,对市场的影响有待观察。
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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/10 20:02:41    跟帖回复:
       沙发
    看了一遍原文,不懂;又看了一遍原文,还是不懂。再看了一遍原文,实在不懂。最后看了一遍回帖,懂了我为什么不懂……于是我懂了,人有时候要学会放弃。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 19:17:22    跟帖回复:
       第 3
    看来 乀 这么个里儿。列如 英國 乀 土地 所ナ權 國ナ,个體 取得 史用權。那
    史用權 肯定 不乀 白拿。要 交呐 租金;美國 乀 土地 厶ナ,旦 要 敫呐
    不動产税。完全 乀 一回事儿。豆付一宛;一宛豆付。

    看来 土地 不能 無償占ナ 乀 道。这个 道 乀 法于 自然 の。無论 采用 哪种
    方法,土地の 史用,都 乀 ナ償の。
    跳转论坛至:
    快速回复:[转帖]地方债危机才是房地产及资源涨价的源头
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