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贾也
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[原创]十一归来不看楼——只不过是扬汤止沸的调控
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贾也 于 2017/10/10 23:26:10 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人

   贾也: 十一归来不看楼——只不过是扬汤止沸的调控

    导语:国庆归来不看楼



    在中国多地发布寒潮预警,气温骤降的同时,一二线楼市刚刚度过一个寒潮侵袭的“十一”黄金周。一二线楼市“银十”开局遇冷。多个热点城市房地产成交出现明显的同比下滑。中原地产研究中心统计数据显示,不少一二线热点城市,在房地产调控的影响下,“十一”黄金周期间楼市成交量创下2014年以来新低。

    如何看待这种“量缩”现象,以下一家之言,仅供参考:

  

一、炒需支撑下的中国楼市


   1、“路径依赖”

    楼市早已如国之柱石,大政方针皆围绕楼市展开,而楼市稍有变动,便弄得举国上下人心激荡!

    事实上,房地产已深度捆绑中国经济,已无行业能取代房地产来支撑中国经济!

    试想一下,如果真有的话,比如医疗产业、教育产业、高铁产业,甚至军工产业、航天产业等等,那么本届也不会在大力推进经济转型仅仅3年之后,就迫不及待的重新拉房地产走老路了;如果真有的话,目前实体经济就不会存在所谓的优质资产荒,从而导致民间投资出现断崖式下跌了。

    更何况,各个地方政府靠土地财政吃饭已久,包括土地收入、税收等在内的房地产行业收入占某些一二线城市政府全年收入的六七成了,早就有了“路径依赖”,这条路走得好好的,为什么偏偏要走出一条新路来?!

    拿杭州这个强二线城市来说事,到今年9月土地出让已达1743.8亿!

    这钱来得多干净利索啊!

    有钱就能办事;有大钱就能办大事!在房地产异常火爆情况,办好峰会,再办运动会,妥妥地不用愁钱了!

    无利不起早,政府作为逐利的机构,势必会动用一切手段让楼市“活”起来的,手段又实在太多,比如金融、土地、财税、投资、立法等等……地方政府心头都有一本明细账,心清如镜:只要楼市活跃起来,那么房产交易频繁了,房子价格上去了,政府就能从房产交易源源不断地获取利益,再者也可以趁机抬高面粉的价格——土地出让金!

    这就是地方政府拉升房价的冲动!

    也就是说,各个地方政府才炒房的“头羊”,它们都冲着把房价炒上天去的方向奔去的!

   2、无底的“炒需”

    那么,中国的房子造得到底多不多呢?当然是多了的!

    忽略新农村的“农改居”不计,就正规的商品房而言,从乡镇级到区县级城市、再从地市级到省级城市,最后到北上广深的一线城市,举国上下,开足马力,都在进行“搭积木式”的造房运动中。

    这种疯狂造城的行为,又非一朝一夕之事,即使从1998年实行全面住房制度改革算起,也已有20个年头了!

    试问哪个会怀疑中国的建筑能力?如果说中国的建筑能力排名世界第二,那么没一个国家敢说自己是第一的!

    这可是一个造出了世界上最大的故宫——紫禁城、造出了世界上最长的城墙——万里长城的民族,为何长达20年的高歌猛进的建造,直至今日,动辄还要来个限购、限贷、限售……各种限的政策来,貌似房子永远无法满足国人的需求!

    其实,这根本不是房子不够住,而是“炒需”远远不够!

    对,“炒需”远远不够!

    有一句话,想必耳熟能详:“房子是用来住的,不是用来炒的!”

    这句话恰恰反映了一个现实,那就是很多人加入到炒房的行列中来了!

    改革开放以来,一部分人确实先富起来了,他们不差钱,积累了不少财富,但投资领域受限,导致“有钱就买房,有钱就买房,有钱就买房”成为投资的习惯动作。

    这些人房子一旦买入后,就放在了一边,甚至租也懒得租,纯粹闲置在那里,美其名曰“投资”——作为个人资产的保值、增值之用!

    他们财大气粗,觉得出租也是挺麻烦的事。搞这事,总要简易装修一下吧,总要跟几个租客讨价还价一番吧,还有总要处理一些物业纠纷的问题吧……于是,干脆就持在手中,什么都不做!

    有人来问这些人要转不转手房子?他只是象征性地问了一下出价,听到逐年上涨的房价后就“哦”了一下,然后就没下文了!

    因为他在一边默默地感受“闷声发大财”的舒畅,更加坚定“有钱就买房”的信念。

    他们囤房的原则——跟韩信点兵一样一样的——多多益善!

    生活经验告诉我们:这部分人可不是少数,他们足以撑起大半个中国的楼市。

   3、新“大癫狂”

    正因为如此,支撑中国楼市的并非“刚需”的市场,而是一个庞大的“炒需”市场存在!

    但现在的房价很高,且高到离谱了!陷入了“非同寻常的大众幻想与全民癫狂”之中。

    国庆节前,我出去散步,稍遛了个小弯,突然发现不是中心城区的小区,周边房价竟达到5万每平了,而且还呈上涨的趋势。

    不妨来算一下。

    90方不算大的房子就达450万,若购房用于投资,不想闲置的话,租给租房客,以月租金1万元计,且全年不断档,那么可以有12万的年租金,12万租金算是很高的了,但以30年为一周期,也就360万。

    而360万相当450万总投资的8成,谈什么回报?

    也就是说,如果没人来接盘房产的话,仅靠房租来创收,那么想炒房赚大发的可能性基本为零,甚至绝对是件赔本的买卖!

    这几年,虽然房租越涨越高,但远未追上房价上涨的速度,那些投资、投机的人囤房到底冲着什么呢?难道就是冲着中国的房价真的会涨到天上去?冲着中国永远有一批可爱的为国接盘的“刚需”接盘侠?这是不是在博傻游戏吗?

    不少专家预测来预测去,但永远预测不准的。近20年来,中国的房价就保持一飞冲天的姿势,至于能再飞多久,估计永远是个未解之谜的!

    正因为如此,有人形容中国房地产就像无肩带胸罩,一半人在疑惑:到底是什么支撑了它?而另一半人则在盼着它掉下去,以抓住机会!

    谁是这个女人,永不可能让它掉下来的,就算快掉下来了,提一提还是又上去的……也许你会说,现在又是限购又是限售,难道还管用吗?

    现在不管有用没用,至少很多人对房价上涨依然保持着信心,“信心比黄金更宝贵”,最终还是体现在了中国的房地产行业上。

    现在依然会有人不顾一切地加入到这个大癫狂的游戏之中!

    而在这个大癫狂游戏中充当“头羊”恰恰是地方政府,它们从来都没有消停过!

    

二、中国楼市的分水岭近了


    1、最惨黄金周

    这个“十一黄金周”楼市成交量没上去,甚至出现严重“跳水”的现象,堪称“最惨黄金周”。

    对此,有人不禁兴奋起来了,奔走相告,说房价要跌!

    笔者不禁又感慨起“图样图森破,上台奶义务”了:这有什么好兴奋的?

    这无非就是简单的“量缩”罢了。

    而这种“量缩”恰恰可以量身定制的,要想楼市变得正常化,那么必须做到:房价涨跌自由、房产交易自由、房贷政策稳定。

    然而,以上三者中有两者是由我们的政府牢牢控制的,所以在房价涨跌面前,不是限制房贷政策(限贷),就是限制交易自由(限购和限售),我们的政策操控自如,早就是玩了一手好戏。

    现在出现“量缩”只不过是一种“应景”的需要,要实现这个目标,手段很简单:一部分原因是政府行为,延长一下审批时间,有意留到国庆节后办理;另一部分原因是市场行为,市场上房子不多且价格涨上天,没房可售和也没钱可买了;还有一个原因就抛出“限售”和“限购”,这样还玩什么啊?大家放假吧!

    几相作用,自然有了这么“跳水”效果!

    那为何要这么做?原因很简单!应景应景而已!也无非有二个应景要点缀点缀:

    一是去年930最严楼市调控一周年,喊“房住不炒”多起劲,总要交点成绩单的表示表示吧;二是十月中旬有个重要的会议要召开,这意味着楼市控调不仅仅是例行动作,而且变成一项政治任务!

    因此,地方政府出不出楼市调控政策,不只是经济问题,考验的是政治觉悟!

    所以也不奇怪,现在会出现限售和售购并举的调控政策。

    但是,这并不说明现在的房价停涨了,而是恰恰处于涨停状态。

    更直白地说,目前楼市处于“政策休市期”!

   2、政策休市期

    为何现在楼市处于很明显的“政策休市”状态?

    大家有必要先要搞清楚限购和限售的区别:

    限售是为了减少供给,说明价格下行的风险很大,需要用“物以稀为贵”的方式来托住价格;限购是为了减少需求,说明价格上行的可能很大,需要用“减少竞价”的方式来抑制价格。

    如果大家认可上面的观点,那就是要理解以下的几个政策的组合了!把限购与否和限售与否组合在一起,也就四种组合了:

    第一种是不限售也不限购,这是正常状态下的楼市,纯粹靠市场来调节供需,也不需要政府来鞠躬尽瘁,为人民服务,密集制定调控政策了。

    第二种是限购但不限售,也就是“谁都可以卖,但符合条件的才能买”,说明这时价格继续上行的可能性很大,不能再缩小供给了,但必须压缩需求,尤其是要把炒房者的购房需求排斥在外,给真正有住房需求的购房者上车机会。

    第三种是限售但不限购,也就是“谁都可以买,但符合条件的才能卖”,说明这时的供应量太大了,到处都是房子,存在践踏抛盘的很大风险,所以必须通过压缩供给量来托住价格,但绝不能压缩需求量了,否则还有可能出现践踏抛盘的惨状。

    第四种是限售也限购,说明这时已经进入不可理喻的“癫狂”状态了,明明供应量太大,存在巨大的“去库存”压力,随时可能陷入践踏抛盘的绝境,但现状却是疯狂抢盘,价格仍在持续地非理性上涨。政府不得不一手抑制需求,另一手抑制供给,给癫狂状态降降温!

    目前很多城市就是第四种组合的调控政策,也就是“没有买卖就没有伤害!”

    当然,用了“限售也限购”的方法,相当于在制造“涨停休市”的效果,是让大家先消停一下,屏息凝视准备好开大会了!

   3、大分水岭

    从今年开始,官媒一个劲地强调“房住非炒”,这背后一定存在两股力量的博弈,最终结果会如何?我们自然无法预测,但既然已直面这个无底的“炒需”的存在,那么让房子回归到居住功能的道路无疑已打通!

    即房产税渐渐变成“坦途”!

    “炒房要跟党走的”,这么多么痛的领悟!现在,党已经喊你不要炒房了,你还要坚持入市的话,到时是哭是笑,就看你的造化了!

    所以,不管怎么样的,楼市已经进入大分水岭了!

    当然,你不要异想天开地认为房价马上要跌下来!

    错!好像官方从来没有说过房价要跌下来的!那么请问:由官方操调自如的楼市,到底是由你说了算呢,还是由官方说了算呢?

    这一点必须弄清楚!

    如果你是炒需,那就要考虑要不要买房了!如果你是刚需,那还是现实点吧,该上车就及时上车,别再犹豫了,能买一定要买的,不能买也要创造条件买的,上车是为了下一代!

    国家对房价的调控早就是游刃有余,现在的具体的落实措施就是:让真正有住房需求的人购买昂贵的一手房,使得政府继续有卖地和税费收入;买不起一手商品房的就引导他买共有产权房或租廉租房,有多少积蓄就交给政府多少,政府不嫌少;严防炒房者把二手房在高位套现,进而防止扩大系统性金融风险。

    唉,等着房子大降价的人们又要失望了吧!

结语


  中国楼市,可不是一般意义的楼市;楼市里的房子,真不是都用来居住的房子。


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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/10 23:47:39    跟帖回复:
       沙发
    文笔流畅,修辞得体,深得魏晋诸朝遗风,更将唐风宋骨发扬得入木三分,能在有生之年看见楼主的这个帖子,实在是我三生之幸!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 0:05:30    android
       第 3
    贾先生是“十一归来不看楼”,俺则是“二十年来从未看过楼”。俺的很多亲朋好友不是在建楼就是在炒楼,个个都捞到盘满钵满了,于他们而言,亦早已不再在乎楼市的涨跌问题了。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:04:17    跟帖回复:
       第 4
    很明显,现在的这些政策,就是为了稳住楼价。

    尤其是限售,稳楼价的目的特别明显。

    一旦楼价在这个位置上稳住,再启动新一轮暴炒。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:06:53    引用回复:
       第 5
    转至第3楼第 3 楼 无见识而已 2017/10/11 0:05:30  的原帖: 贾先生是“十一归来不看楼”,俺则是“二十年来从未看过楼”。俺的很多亲朋好友不是在建楼就是在炒楼,个个都捞到盘满钵满了,于他们而言,亦早已不再在乎楼市的涨跌问题了。都套现移民了????????????
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:07:10    跟帖回复:
    6
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:13:21    android
    7
    字里行间看得出楼主是不希望房价下跌,也许楼主手里有多套房产未来得及出手被套了!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:21:26    iPhone客户端
    8
    信志强任洋房,信?刀住牛棚!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:28:48    跟帖回复:
    9
    今天的一切问题,从房子,股市,汇率,政府债务,无一不是乱政导致的。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:29:37    android
    10
    分析到位
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:31:18    跟帖回复:
    11
    1
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:33:24    跟帖回复:
    12
    你觉得我们的政府一定能控制房价吗?我说的是永远,我看未必,当年日本和美国难道不想控制吗?难道是他们无能吗?唯一能解释的是因为我们的体制跟他们不同,但是我们现在的情况比他们当年严重多了,就是靠特色在控制着,但能永远吗?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:42:40    android
    13
    转至第3楼第 3 楼 无见识而已 2017/10/11 0:05:30  的原帖: 贾先生是“十一归来不看楼”,俺则是“二十年来从未看过楼”。俺的很多亲朋好友不是在建楼就是在炒楼,个个都捞到盘满钵满了,于他们而言,亦早已不再在乎楼市的涨跌问题了。转至第5楼第 5 楼 2017/10/11 9:06:53  的原帖:都套现移民了???????????? 楼市是他们的衣食父母,他们要尽孝道,服侍终老,别无选择。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:45:02    引用回复:
    14
    转至第12楼第 12 楼 瞎漆皮灯笼 2017/10/11 9:33:24  的原帖:你觉得我们的政府一定能控制房价吗?我说的是永远,我看未必,当年日本和美国难道不想控制吗?难道是他们无能吗?唯一能解释的是因为我们的体制跟他们不同,但是我们现在的情况比他们当年严重多了,就是靠特色在控制着,但能永远吗?房价不可能永远上涨,但是人民币在贬值。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 9:55:58    跟帖回复:
    15
    楼主先生高人啊!,分析得很到位。
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