凯迪微信公众号
扫描二维码关注
发现信息价值

微信扫一扫
分享此帖文

发帖人:
鸟蛋一样的东西
 |  只看此人
   楼主
收藏
收藏成功
添加
添加标签来管理你的收藏吧!
| 刷新 | 字体缩小 | 字体变大
[转帖]国庆楼市摸底,揭露成交量暴跌的真相
11920 次点击
19 个回复
鸟蛋一样的东西 于 2017/10/11 11:44:11 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    1

    今天看到各个报道,都在说热点城市国庆期间暴跌多少。

    上海前7天网签新建住宅178套,同比2016年同期的784套,跌幅达到了78%。

    深圳前7天签约445套,同比2016年同期的508套,跌了13%。

    南京前7天签约457套,同比2016年同期的905套,跌了50%。

    福州前7天签约345套,同比2016年同期的540套,跌了36%。

    先说明一下,新房认购和网签是有时间差的,正常情况下,你交齐首付款,可能半个月就可以网签了,但今年因为调控限价后,政府为了达到稳房价的目的,网签受到严格管控,比如一天内,只允许网签十几套,哪怕你今天卖了一百套也不可能一天内全部给你网签完,所以网签和实际购买交易的时间会延长,国庆期间的网签数据,可能是八月份就签了买卖合同的单,而国庆期间真实的交易,可能要延后到十一二月才能显示在网签数据上。

    不过每年的国庆期间购买数据,都显示的是国庆前的交易数据。所以我们不否认因为限购限贷限售等政策导致市场成交量的下跌,说完全没有效果是罔顾事实。

    因为今年整体的成交量都在下降,1-9月数据显示:全国楼市持续分化,北京、上海、广州、深圳等一线城市,年内平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到了47%。二线热点城市,南京下调了57%,福州下调60%。

    但必须承认,这并不全是因为调控导致的暴跌。

    去年国庆期间集中出台了一些调控政策,有些集中急于网签,所以导致去年国庆的网签数据基数会比较大,因此相比今年的数据,跌幅较大。这些是部分变量原因。

    还有很重要的一个原因,是推盘量的大幅减少,你今年卖的盘少了,成交量当然会相应减少。

    比如广州,中原地产监测,今年十一假期前后,广州11区总共有19个楼盘开盘加推,总推货量2090套,比去年十一假期前后的5979套大跌65%。

    其它城市,比如杭州,南京,今年的推盘量都明显少于去年,很多城市库存量已经降到了3个月以下,一房难求。

    像长沙,新房卖的非常好。

    

    量在价先,量是跌了,价格却依然坚挺,大多数降价也都是受政府限价所迫,房企主动降价的还不多,这是目前多数二线城市的现状。原因在于,市场库存严重不足,处于供不应求的状态,成交量不跌才怪。

    2

    我国庆也出去跑了下市场,包括新房和二手房,先说下深圳的情况。

    深圳从去年930调控一年以来,前半年市场成交量价齐跌,后半年,也就是今年3月份后,市场反弹,但新房因为供给量不稳定,而且网签受到严格的限制,高价盘网签速度非常慢,所以从新房成交量上,不能全面反映市场走势。

    整体而言,定价明显低于市场价的新盘,还是很好卖,比如华侨城片区的豪宅,我同事的朋友以不到1400万的价格,抢了一套180平米的,据说转手就赚了不少。又比如华润深圳湾悦府,12万均价,开盘当天去化率可以达到七八成。而以市场价开的,价格相比二手房没有优势的新盘,去化率并不理想。

    我今天去看了南山区南头附近两个紧挨着的新盘,前海东岸和豪方天际。前海东岸去年7月份开盘,拿出900多套卖,7.5万的毛坯均价,卖到现在,一年多了,还有200多套没卖掉。豪方天际去年9月份就开盘卖了,一直卖到现在,还有2栋明年开盘,价格一直没有变,7.8万左右的精装房均价。

    卖了一年多还没有卖完,说明什么问题?一方面定价偏高,认可这个价的购房者不多。二是开发商不急卖,所以死扛不降价,市场观望情绪未消除。

    二手房更能代表市场真实走势,因为深圳早就进入了存量房市场了,去年的二手房成交量10.7万套,新房只有4万余套,二手房是新房的2.5倍左右。而且二手房都可以及时网签,不会被人为调节。

    

    从上面的图可以看出,深圳二手房成交量去年国庆调控后,一路下滑,在今年2月份反弹后,最近半年都稳定在七千套上下,相比高峰期肯定是平淡了很多,二手房确实没那么好卖了,不过成交量在五千套以上,还算不上冷清。

    但九月份可能又是个分水岭,二手住宅成交量5755套,跟8月份差不多,传统的金九银十估计是没了。

    根据美联物业的调查如下图:

    

    我最近去看二手房比较多,跟中介交流的情况也如此,9月份中下旬以来,因为房贷利率的上浮,客户观望的多了,觉得上浮10%买房不划算,想等到明年一季度银行额度多了,看利率能不能下降,同时业主放盘溢价空间又大了点。还有一些依靠消费贷做的首付和月供的投资客,开始扛不住了急于抛售。

    3

    其它城市目前的行情,我也从各地粉丝处了解了一下情况,做个陈述。

    南京,部分急于出手的二手房业主开始降价卖房,但政府供地少,开发商捂盘惜售,形势还不明朗。

    合肥,二手房不好卖,有投资客表示本打算卖房,但价格低到要亏,干脆不卖了。

    厦门,有一些投资客急着出手的,降了一些,大部分还是比较坚挺。

    成都,市场一致预期房价还要涨,新房一房难求。

    天津,二手房相比高峰期,下跌了20%。

    北京,很多购房者在等10月18的大会召开,开完准备入市。

    上海,市场预言明年上半年因为定向降准后,资金面又宽松,将有一波反弹。

    如果没有定向降准,信贷按照目前这样收紧的节奏前行,我敢肯定对深圳、合肥、厦门这些高杠杆的城市而言,会越来越难受,会有越来越多投资客,因为利率的上升,而慢慢扛不住。

    但现在已经决定在明年1月开始定向降准了,硬加“定向”二字,只是为了掩人耳目,给大家一个心理安慰,以为不是漫灌,而是滴灌,其实我们何时承认过货币宽松?哪怕是洪水滔天,我们也拒不承认,目前我们每个月上万亿的人民币贷款,和社融规模依然超高速增长,跟我们的措辞“中性偏紧”是否匹配呢,自欺欺人罢了。

    所以我尚无法评估这个对市场资金面的缓解会有多大正面作用,到底能释放多少资金,现在都没有一个准确的数据,因为还有三个月的缓冲时间,让银行去达标,所以需等到明年一季度再观看变化,届时看银行当年的房贷额度就知道松紧了。

分享: 分享到新浪微博 分享到腾讯微博 分享给朋友
凯迪社区APP下载

优秀帖文推荐

    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 12:04:13    跟帖回复:
       沙发
    楼主,你咋知道成交暴涨暴跌?  

    中国的真实数据始终是谜.
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 12:09:02    跟帖回复:
       第 3
    房产交易中心人数比去年少了很多,据本人办事的直观观察,大约只有去年的1/4 ~ 1/3的人数。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 13:21:54    引用回复:
       第 4
    转至第2楼第 2 楼 空  远 2017/10/11 12:04:13  的原帖:楼主,你咋知道成交暴涨暴跌?  

    中国的真实数据始终是谜.
    中国的真实数据始终是谜.
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 15:35:33    引用回复:
       第 5
    转至第3楼第 3 楼 有还无 2017/10/11 12:09:02  的原帖:房产交易中心人数比去年少了很多,据本人办事的直观观察,大约只有去年的1/4 ~ 1/3的人数。自己判断,千万不能相信媒体骗子的数据。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 16:08:23    引用回复:
    6
    转至第3楼第 3 楼 有还无 2017/10/11 12:09:02  的原帖:房产交易中心人数比去年少了很多,据本人办事的直观观察,大约只有去年的1/4 ~ 1/3的人数。转至第5楼第 5 楼 btldtb 2017/10/11 15:35:33  的原帖:自己判断,千万不能相信媒体骗子的数据。去年跑了几个相关地方,基本上每个地方等待1个上午或下午,今年同样的地方大概10~20分钟就可以办完事,排队取号的等待号码大约是去年的1/10。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 16:21:35    android
    7
    瞎球折腾
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 17:28:13    iPhone客户端
    8

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 17:29:38    iPhone客户端
    9
    这几天一二线城市的成交暴跌,不是人们炒作的预期变了,应该是严查消费贷和信用卡等造成的,帖子前面说了,现在是全杠杆,零首付,就跟电影(大空头)里一样,这次好多都是没有还款能力的人在炒房子,房价只能涨不能跌,只要不涨或下跌,断供是迟早的事情,最迟也是接到银行补交首付的电话断供,这个不用想,现在严厉监管和评级机构调降评级,基本银行的坏账不少了,只是我们不知道,这些没有还款能力的人炒房子实际就跟银行自己买房子一样,所以,政府急了就严查这些。帖子前面说了,这次房价下跌,无法救市,因为没钱了,只能眼看着崩,谁也没办法。房价崩了就是房贷违约、消费贷违约、信用卡违约一起爆发,银行只能紧缩银根,拍卖房子,至于无法卖掉的做共享产权还是别的,那是后话,银行不会声张,新闻不会报到,只有到了事情很大无法掩盖时,一切才会被人们知道,现在实际就是(大空头)电影的现实版在上演。  

    房价崩盘后,利率高企、流动性紧缩,人们预期那时才会发生真正的翻转,政府放开现在的限购等政策也没用,现在的一切限购等政策帖子前面说了,就是停贷,就是钱的问题,这些政策取消银行那时也没钱,人们预期一旦发生彻底翻转,政府就是出台2000年的北京、上海“买房子送户口”政策,人们也不会去买房子,也不会去北京上海。  

    帖子前面说了,螳螂捕蝉黄雀在后,等房价崩盘后抄底、猎杀房多,如果未来政府出台一线城市买房子送户口政策,你就装傻听政府的,想去一线的就可以买了。现在成交量跌的没有了不是人们预期变了,是严查短期贷款等造成的,只有房价崩盘后人们预期才会发生转变,而且转变后无法扭转
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 17:30:26    iPhone客户端
    10
    转至第3楼第 3 楼 有还无 2017/10/11 12:09:02  的原帖:房产交易中心人数比去年少了很多,据本人办事的直观观察,大约只有去年的1/4 ~ 1/3的人数。转至第5楼第 5 楼 2017/10/11 15:35:33  的原帖:自己判断,千万不能相信媒体骗子的数据。 你难道还以为房价会涨吗
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 17:53:41    iPhone客户端
    11
    转至第2楼第 2 楼 2017/10/11 12:04:13  的原帖:楼主,你咋知道成交暴涨暴跌?  

    中国的真实数据始终是谜.
    其实中国的真实数据连阿斗可能都不知道!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 18:25:10    跟帖回复:
    12
    任由楼市疯狂上涨根本就不是社会主义的行为。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 18:32:12    android
    13
    有钱还是买吧,不要妄想下跌了,看看全面20年,你还不明白吗?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 18:40:21    引用回复:
    14
    转至第3楼第 3 楼 有还无 2017/10/11 12:09:02  的原帖:房产交易中心人数比去年少了很多,据本人办事的直观观察,大约只有去年的1/4 ~ 1/3的人数。转至第5楼第 5 楼 2017/10/11 15:35:33  的原帖:自己判断,千万不能相信媒体骗子的数据。转至第10楼第 10 楼 反支先锋 2017/10/11 17:30:26  的原帖: 你难道还以为房价会涨吗不管涨跌,都不能相信低素质媒体人的数据。不仅是房地产,方方面面都别信低素质媒体人的数据。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/11 18:45:40    引用回复:
    15
    转至第2楼第 2 楼 2017/10/11 12:04:13  的原帖:楼主,你咋知道成交暴涨暴跌?  

    中国的真实数据始终是谜.
    转至第11楼第 11 楼 李秀海 2017/10/11 17:53:41  的原帖: 其实中国的真实数据连阿斗可能都不知道!
    统计数据要想准确,从领导到统计局到媒体人,都必须“诚实”、“诚信”,你相信这些环节的人都有高素质吗?
    11920 次点击,19 个回复  1 2
    跳转论坛至:
    快速回复:[转帖]国庆楼市摸底,揭露成交量暴跌的真相
    本站声明:本站BBS互动社区的文章由网友自行帖上,文责自负,对于网友的贴文本站均未主动予以提供、组织或修改;本站对网友所发布未经确证的商业宣传信息、广告信息、要约、要约邀请、承诺以及其他文字表述的真实性、准确性、合法性等不作任何担保和确认。因此本站对于网友发布的信息内容不承担任何责任,网友间的任何交易行为与本站无涉。任何网络媒体或传统媒体如需刊用转帖转载,必须注明来源及其原创作者。特此声明!

    【管理员特别提醒】 发布信息时请注意首先阅读 ( 琼B2-20060022 ):
    1.全国人大常委会关于维护互联网安全的决定2.凯迪网络BBS互动区用户注册及管理条例。谢谢!
    • 广告