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[原创]炒房资本跑步进场,警惕租房市场炒作
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财经上帝视角 于 2017/10/28 16:08:01 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    “房子是用来住的,不是用来炒的”。在政府连续定性正名后,房地产业内人士纷纷哀呼“黄金时代”已逝。如今,房地产业内流行的一种说法是,“租房时代”已经到来。一大批房地产企业、房地产投资资本都把“租房时代”视为下一个市场风口。然而,“租房时代”正在成为下一个炒房、投机场所。

    最近,随着首单国企REITs落地,新的炒作机遇再现。所谓的REITs是一种基于债权的房地产融资新渠道。只不过,这次背靠租赁,凭借政策庇护使得炒作堂而皇之。基于债权的资产证券化衍生品最终都将会提高终端消费者的成本。正如前文所述,租房市场利润空间并不高,在此背景下还要发行高于市场利率水平的基金,结果只能是抬高租金价格榨取利润。如果不对这种杠杆操作加以严防,结局只能是老百姓非但买不起房,甚至租不起房。这难道就是所谓的“新时代”?

    租房时代成为炒房新机遇

    链家研究院此前发布研究报告称,“目前,我国租赁市场规模1.1万亿元,未来最终将形成3万亿元、4万亿元的市场规模。”之后,市场上不少房地产行业的业内人士都高呼“存量时代”、“租房时代”。似乎,房地产行业迎来了第二春。

    实际情况是,租房的收益本身就无法与交易收益相提并论。大城市人满为患,小城市人烟稀少是中国的现状。租房市场不同于交易市场,租房市场跟着人走,人多市场大,人少市场小。相比一次性买卖回收本金和利息的交易市场相比,租房市场的收益在于固定周期的未来现金流。我国四大一线城市的租售比已经过高,上海的租售比已经达到1:600,北京和深圳差距更大。这种租售比意味着租房市场还有很大炒作空间。

    眼下,各大城市中潜伏着一批寻求投机炒作的个人二房东,二次出租赚取利差。但他们中有很多因为一个月甚至更多的空窗期而蒙受损失。这种个人二房东行为因为频发引发合同纠纷已经引起了政府的关注。一些中介机构通过对原有房屋进行包装、提供额外服务创造了新的产品附加值。不过,这种运作模式效果并不理想。

    租房市场平均租金收益率只有1.7%左右,连1年期银行定存利率都不如,分散式公寓运营商的平均税前利润率为5%,集中式公寓运营商的平均税前利润率为15%——30%,相比十几倍回报率的售房利而言根本不足一提(注:房地产开发商普遍资产负债率在80%左右,高杠杆放大了其收益率,造成行业暴利现象)。租房市场中,企业能做到保本不亏就已经不错了,大多数企业都处于亏损经营状态。为此,要在这种市场挤压利润只有通过加杠杆,利用REITs或类REITs等金融衍生品把以往炒房模式嫁接到租房市场。在杠杆的放大作用下,依靠优先劣后或资金池分层模式保住资本方,让社会资金承担主要风险。

    供需扭曲不容忽视

    衡量一个市场未来发展的最重要指标还是供需因素。其实,中国的存量房市场早就产能过剩,而且,随着未来新区规划发展,存量房将出现井喷。

    去年,中央党校国际战略研究所副所长、研究员周天勇发文称,“2015年底,我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。在经济学上意味的是,没有消费和就业人口的空壳住宅资产。”

    同样是去年,新华社发表评论文章称,“国务院有关部门数据显示,据不完全统计,截至2016年5月,全国县以上新城新区超过3500个,规划人口达34亿。”可如今,中国的实际人口在16亿左右,距离34亿的规划标准差得太远。最新数据显示,中国2016年人口自然增长率仅为5.86‰,以这种速度想要达到34亿人口的目标,恐怕需要几代人不停的生生生!34亿人口何时能生出来?

    在供给过剩的情况下,许多迷信“租房时代”的人把二胎政策作为炒作借口。虽然,二胎政策的确能够增加人口自然增长率,但就当前实施的情况看,未来并不乐观。国家行政学院教授汪玉凯表示,“中国人口的生育高峰已经过去,即便全面放开二胎,人口增速不会出现大幅上涨,城镇化的主要增量来源于进城农村转移人口。考虑进城意愿、落户能力等多方面因素,不管怎么算,也填不满34亿人口的大坑。”

    2016年全国出生人口1786万,相比2015年的1655万,仅仅增加了131万。2014年全年出生人口1687万人,2016年与之相比的话,也只是增加了99万。注意,这可是二胎政策刚刚开始实施后的成绩。由于此前的生育政策导致国内积压了大量存在生育需求的家庭,二胎政策开放后的开始三年时间内属于积压需求释放的时间段,如果这段时间内二胎政策所带来的人口增量还不乐观的话,那也不用期待以后了。社科院去年发布的《人口与劳动绿皮书:中国人口与劳动问题报告No.17》指出,“中国未来可能需要进一步放宽生育限制,甚至取消生育限制。”西南证券今年早些时候曾发布报告称,“目前我国单身人口近2亿,正面临第四次单身潮。”单身人群队伍还在不断扩大。越来越多的单身族意味着中国正在重蹈日本少子化的覆辙。未来,二胎提供的人口增量是否能填补单身人群造成的少子化缺口还是个问号。共青团频繁组织年轻人相亲会从侧面佐证了这个问题严重性。根据联合国此前的预测,2030年左右将是中国人口的拐点。

    以现在的发展趋势,2030年前的中国人口能达到34亿吗?2013年的时候,中国的结婚对数是1300万对,但是到了2020年将只有800万对,婚育的人口正在下降。放开二胎政策并不意味着出生率就能翻倍。香港,日本、韩国,都是人口密集地区,其经济发展水平和现在的北京、上海、深圳基本上差不多,那里没有计划生育,甚至连二胎都没有限制,但这些地区的实际生育率却并不高。香港是1.11,日本是鼓励生育的,也只有1.37,韩国是1.26。所以,二胎政策完全是一种炒作的借口,而非真正能够逆转市场变化的因素。

    换而言之,存量市场所面对的是严重产能过剩,需求增长乏力的窘境。即使放眼一线城市,情况也是如此。中泰证券首席经济学家李迅雷曾发表文章称,“2016年,上海常住人口仅增加了4.7万人。其中,户籍常住人口增加6万人,说明外来常住人口减少了1.3万人,上海的外来人口连续两年减少。北京2016年常住人口仅增加2.4万人。” 消费需求增长乏力,资产价值增值空间与预期的差异正在减少。

    政策拐点已至

    相比以前,政府的调控政策调控出现了根本性的变化。自1998年结束福利分房制度后,中国房地产市场就步入了市场化轨道。从2003年国务院18号文确定房地产作为中国经济支柱产业后,政府对于我国房地产行业的市场化发展不断给予支持,房地产市场也自此开始了“黄金时代”。2003年至2010年是政策红利释放的一段时间,期间陆续出台的“国八条”、“国六条”、“国十五条”、“国十三条”、“国四条”都是偏利好的政策。

    2010年至2016年上半年,“新国十条”、“新国八条”、“新国五条”、“限购”等调控政策看似属于限制性政策,实际上都只是为了抑制房价上涨过快,而并非打压房价。这段时间属于房地产市场增长放缓的阶段,并不属于拐点。

    真正的政策拐点是2016年国庆之后,在中央经济工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”后,一系列严厉的打击开始了。限制银行贷款、限制基金、限制信托、限制二手房交易等一系列真正切中要害的制度出台。以往的房地产抑制性调控政策基本上都以限购为主,即只约束买方。

    然而,现今的调控政策重点几乎落在了卖方,限制资金渠道、降低杠杆以控制房地产企业的疯狂情绪。对于引发房价飙涨的投机炒作也毫不留情,限制二手房出售等同于增加房地产变现难度。在经济转型的大背景下,房地产行业的现状已经成为了改革、转型的阻力,政府已经不再把房地产视为中国经济的支柱产业。

    另一方面,今年国务院常务会议审议通过关于雄安建设的8项决议中明确规定,“雄安没有商品房,全部是国家提供的公租房。持有工作证或者营业执照,可以按家庭申请公租房,持有劳动合同可以按人申请宿舍。价格都非常便宜。”上海在7月份也破天荒的推出了全国两块租赁租房土地拍卖公示,最终获得土地的买房需要持有到期,期间不得出售这两块土地的房屋。天津也紧随其后推出了只租不售的土地拍卖公示。

    很多人可能把政府对于租房市场的扶持政策解读为新的市场风口,但参照前文所述并且对比交易市场与租房市场的收益,真实情况果真如此吗?别忘了,构成交易市场财富效应的并非刚需,甚至连许多房地产从业者自己都承认,炒作才是支撑现在高房价的主要支柱。政府扶持租房市场只是表象,真正目的在于解决“住”的问题,而非给房地产投资者开启另一扇“炒”的大门。

    认清现实严防炒作

    现在,房地产业内人士都承认“黄金时代”的结束,但唯独不愿承认“房地产时代”的结束。国际上,房地产的行业周期为18年至25年不等,按照周期推算,中国房地产行业的好日子已经到了周期拐点。

    实际上,不少人应该已经意识到这个问题。前有李嘉诚,现有王健林,一些房地产巨头都在缩减业务规模或是撤离房地产市场。2013年,李嘉诚开始逐渐退出大陆市场。如今,王健林也全部转手了房地产项目,摇生一变转为轻资产模式。恒大此前宣布,2017年开始,将从“规模型”向“规模+效益型”转变。恒大通过引进战略投资者,降低净负债率。截至6月底,恒大已经赎回了所有“永续债”。SOHO于7月4日启动北京光华路与上海凌空的两个项目整售以回笼资金,潘石屹在接受采访时表示,“以后SOHO不会在拿地开发新项目,也基本不会收购改建。” 无论是住宅还是商业地产领域,行业巨头都开始收紧裤腰带过日子。

    降低杠杆、优化现金流、轻资产模式都是较为保守、谨慎的策略。这些房地产行业的巨头们已经开始采取防御性经营策略准备过冬了。如今,还在叫嚣着房地产市场新机遇的是些什么人?

    上海推出的只租不售土地结果是零溢价成交,说明根本没人去竞争。笔者甚至都怀疑,前去沟底的开发商也是迫于某些压力。还在指望“租房时代”接棒“黄金时代”再创房地产行业辉煌的想法是不是有些过于一厢情愿呢?说穿了,有些人是不愿意承认事实,有些人是为了诱导投资人,有些人是为了忽悠韭菜。可是,蒙来蒙去,总有蒙不过去的一天。

    眼下不少投机资金把焦点放到租房市场,希望在租房市场中挖到另一片金矿。但是,租房市场是一个不能炒作的市场,因为这直接关系到最根本的民生问题。租房市场中,刚需所带来的机会的确存在,可收益空间有限,业内人士应该心理有数。

    对于房地产行业从业者,应该正视现实,骗谁都别骗自己。对于监管层而言,现今正在兴起的炒房新热潮,如果不及时加以制止,结果将更加严重。因为买不起房还可以租,可如果连租都租不起了,老百姓们会怎么办呢?认清当前那批高喊“租房时代”的角色到底是群什么人。

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 16:31:39    跟帖回复:
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    你懂的
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 18:06:22    跟帖回复:
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    物价涨的我,每天在家里念诗,待到秋来九月八,我花开后百花杀。冲天香阵透长安,满城尽带黄金甲
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 19:12:57    跟帖回复:
       第 4
    回老家,不需警惕;有脑子不回老家也不需警惕。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 19:24:49    跟帖回复:
       第 5
    期望房价下跌一些,房租上涨一些?
    那买不起房的人更惨了!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 19:31:53    跟帖回复:
    6
    现在城内的房子都租不掉,租金低于房价的利息。所以买房靠的是房子紧跟货币兑水膨胀,货币一直涨,老百姓受不了。一停印房价就玩鸟。靠租是笑话,除非更低的价
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 19:36:14    跟帖回复:
    7
    现在城内的房子都租不掉,租金低于房价的利息。买房靠的是房子紧跟货币兑水膨胀,货币一直涨,一停印房价就玩鸟。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 20:40:33    跟帖回复:
    8
    真心为此文点个赞!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 20:48:23    android
    9
    提防警惕都是人的想法,资金确实神。哪个人能够提前知道神会干什么?除非你要消灭神,如果你这样想你又成神了。你既然成神又何必做人事呢?!!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 21:46:47    跟帖回复:
    10
    继续推高租金市场,租金达到高位,就显得房价是合理的。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 22:34:53    iPhone客户端
    11
    简单的很,不能买不能卖也不能租,只能自己住。就应该把房地产市场搞成一潭死水,锁死所有的一切交易包括租赁住房。锁上十年一切泡沫烟消云散,关键还不会崩盘造成经济损失惨重。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 22:58:35    android
    12
    转至第10楼第 10 楼 2017/10/28 21:46:47  的原帖:继续推高租金市场,租金达到高位,就显得房价是合理的。 这样的话一杯豆浆5元的日子很快会来临,
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/28 23:03:15    跟帖回复:
    13
    政府为什么不能搭一个类似淘宝的房屋租赁、买卖平台?这是典型地不作为、典型地不为人民服务、典型地懒政。
    住建部和地方政府失职。

    这个平台会有海量的沉淀资金,谁搭这个平台谁就可以支配这笔钱。有可能比房产税都来钱,方便百姓,严格管理,还有钱赚,为什么不做?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/29 8:34:11    android
    14
    资本追逐利润,政府不大出血,租房时代个屁。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/10/29 10:07:58    跟帖回复:
    15
    进P场,都套着呢
    15756 次点击,29 个回复  1 2
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