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[转帖]中国式买房|偶然看到 与之分享
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jnr 于 2017/11/15 12:34:18 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    浩昌钱庄的博客

    对大多数人来说,房产是一个家庭最大的财产。拼三代买套房的,比比皆是。中国式买房,从写名字开始,首付、贷款、还贷、出售、传承,都有一本理财经。

    房产证写子女名,未必好为规避未来可能出现的遗产税,现在很多家长在买房时会写上孩子的名字。但这种爱心表现效果未必好。

    第一,孩子独立买房时,可能要多付首付。如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过两套,根据政策,成年后可独立购买一套住房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付可能要按照二套房标准,付七成。

    第二,孩子婚后买家庭第二套房时,可能要交房产税。

    第三,孩子如婚后发生意外,配偶有权继承婚前财产。

    有没有化解之招?法律专家支招:一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。这样,即使子女成年后以自己的名义所购的房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限。

    越有钱,越贷款大多数人的买房思路是:房贷越少越好,有钱就提前还贷,让银行赚利息太不合算了。事实上,在目前的市场态势下,这样的思路恰恰是不合算的。会理财者将采取这样的策略:越有钱越贷款,贷款越多越好,期限越长越好。自己的钱呢,可以根据个人情况,做一些投资理财。

    假如在上海购买350万元的房子,首付三成是105万元,贷款245万元,贷款期限为30年。为方便计算,全部算作商业贷款,采取等额还贷法,按五年以上基准贷款利率6.55%计算,每月还贷15566元,30年利息总额315万元。一次性付款,确实省了这笔巨额利息。但如果将其余245万元另做投资,比如购买信托产品,或者靠谱的P2P产品(指以公司为中介机构,把借贷双方对接起来实现各自的借贷需求),结果会怎样呢?按照目前信托产品或P2P产品比较普遍的年化收益率12%计算,只需投入156万元,作为归还房贷的“老母鸡”,这个“母鸡”每月平均生“鸡蛋”1.56万元,足以支付每月房贷本息。其余89万元同样可投资于信托或P2P,按12%年化收益计算,通过复利效应,30年后可达多少?超过2000万元。加上用以下蛋的“老母鸡”156万元,总额在2200万元左右。

    曾经有人算过,30年后的1万元只相当于现在的573元,即便通胀这样吞噬财富,30年后的2200万元也相当于现在的126万元。

    也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫,但在30年漫长的岁月里,万一投资收益没有理想的那么高怎么办?很简单,只要投资收益超过房贷利率,就是赚的。

    等本和等额,利息差大了比方说:小邓夫妇在上海外高桥看中一套住宅,父母支付首付并去除公积金贷款后,小邓夫妇还要商业贷款100万元,贷款期限20年。办理贷款手续前,他在银行工作的同学再三叮嘱,在还贷方式上,一定要选择等额本金法,而非等额本息法,两者息差很大。对于一门心思要节约利息的购房者而言,选对还贷方式,节约的利息可以六位数计。

    所谓等额本息法,即每月归还的本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变,还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。所谓等额本金法,即每月归还的本金相同,利息逐月递减,月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。

    以小邓夫妇为例,同样是100万元商业贷款,还款期限和利率相同,如采用等额本息法,每月还贷7485元,总利息为79.6万元;如采用等额本金法,首月还贷9625元,以后逐月减少23元,总支出利息65.7万元。两种还贷方式的总利息相差近14万元。

    在实际生活中,大多数人会选择提前还贷。但有些提前还贷并不划算,比如,采用等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。同样,采用等额本息还款法的购房者,假如还款已到中期,也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多,利息越少。

    各种过户的成本计算据了解,房产过户分继承、赠与、买卖几种方式。

    继承的主要费用:继承权公证费。按照继承人所继承的房产评估价的1%来收取,最低不低于200元。这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管局转名即可。但继承房产需要满足三个条件:第一是证明自己有继承房产的法律资格,或是法定继承人,或是遗嘱指定继承人。第二,遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。第三,因遗产是所有继承人的共同财产,房产的分割协议,需要每个继承人同意并签字后,方可生效。采用继承法过户房产,继承人需要提交各种证明,其间要花费大量的时间和精力。

    赠与的主要费用:个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满五年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。

    买卖的主要费用:营业税+个税+契税。过户时,买卖是最常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2017/11/15 12:59:46    跟帖回复:
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    我最喜欢回复人少的贴子了,如果贴子沉了,我就会觉得是自己弄沉的,非常有成就感! 如果贴子火了,那我有占了前排,这简直是稳赚不赔的生意嘛
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