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gulree
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[转帖]楼市崩盘后,普通人会有多惨?看看日本就知道了
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gulree 于 2018/1/11 16:14:07 发布在 凯迪社区 > 海南会馆
住范儿

    今天就要讲一讲曾经日本发生的泡沫破裂、房价崩盘。

    时间拨回到1980年代,经过二战后三十多年的高速发展,日本经济已经空前发达。

    1985年,美、日、英、法、西德五国领导人在纽约签下了广场协议,联手控制汇率,人为做高日元对美元汇率。

    日本经济靠出口,日元升值,相当于日本卖到美国的东西变贵了,买的人就少了。

    为了振兴经济,日本又降低了国内的利率。

    同时,美国国债因为汇率波动影响,账面钱变少了,大家就更加争着把钱拿到日本避难。

    

    ▲ 纸醉金迷的泡沫时代 图源:matome.naver.jp

    汇率走高、银行低利率、国外热钱涌入,日本又推出税制改革,一下日本好像就到了最好的时代。

    这么打个比喻,就是突然手里美元多了,去银行借钱利息也低了,交的税少了,国外还有人要给你投资,手上多了那么多钱,使劲花呀!

    日元的升值,带动了国内物价的下降,整个国家的经济全部由内需拉动。

    金融行业的繁荣,也让很多企业放弃了主业,专司投机,普通员工的工资也飞涨。

    在那个年代,随便一个公司都能开出18薪,街上挥着万元大钞打车都根本打不到。

    

    ▲ 图源:ameblo.jp

    当时的日本人就和现在的国内土豪一样,全世界扫荡奢侈品、穿金戴银,企业则是到处收购并购海外公司。

    利率低,说明存钱在银行不划算,贷款却很便宜。

    谁都不想把钱存在银行里,不是拿去买买买,就是拿去搞投资。

    一间现在只卖900万的公寓,在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。

    签订完广场协议的1986年,东京平均房价直接暴涨120%,在1991年楼市顶峰,平均能到272万日元每平米,而东京市区更是高达1450万每平米。

    按现在的汇率来算,相当于北京城六区或上海外环内均价83万!

    全盛时期,光是东京都23个区的地价,就能把整个美国都给买下来。

    

    渐渐的,普通民众就不满意了,因为房价太高了,已经到了无力承受的地步。

    日本在1991年提升了利率,之后又加征房产税,一开始大家还叫好,结果楼市直接崩盘,房价暴跌,从此大批日本人被套牢在楼市,一辈子要给银行打工。

    谁买得越多越狠,谁就亏得越惨。

    

    ▲ 1990年刚建成的新宿副都心 图源:mainichin.jp

    最近出演陈凯歌新片《妖猫传》的阿部宽,连续数年日本电视人气之星,19岁就出道当模特,赚到了人生第一桶金。

    像所有赚了钱的明星一样,阿部宽也希望把赚到的钱拿来投资。

    在当时“房地产绝对只赚不赔”高收益下,阿部宽经过熟人介绍,在1987年他23岁那年投资公寓。

    未曾想到泡沫破裂后,直接导致他欠下了数亿日元的债务。

    数亿日元是什么概念呢,有人做过推算,当一辈子白领赚到的工资总数大概是2亿2千万日元。

    

    ▲ 模特时代的阿部宽 图源:Yahoo! JAPAN

    而且在泡沫经济时代,奢侈品很好卖,当模特非常好赚钱。

    但泡沫之后,奢侈品根本卖不出去,阿部宽基本也就失业了。

    他选择转行当演员,但因太高不好搭戏、面相又过于有特点,3年找不到工作。

    3年里,阿部宽甚至靠赌运气玩弹珠机过日子,有一次一口气输掉了25万日元。

    即使在之后靠着话剧和电影重新成名后,阿部宽仍然过着表面上是大明星,私下却过着穷困的生活。

    直到2007年,他才在公开场合向媒体开心地宣布:“终于把债务都还完了。”

    苦熬了28年才终于还完欠债。

    

    ▲ 债还完了,当年的小鲜肉也变大叔了 图源:Yahoo! JAPAN

    阿部宽在明星里欠债算多的,但普通人的日子也不好过。

    2013年出版的《新城的黄昏》中讲到这么一个故事:

    织部一家人在泡沫鼎盛的时期,买了一套远离市中心的新城区老破小,花费5200万元。

    其中4200万元贷款30年。

    但泡沫破裂之后,丈夫所在的软件公司被并购,丈夫也被降职,工资锐减,根本无法偿还贷款,原本当家庭主妇的妻子也只能到便当屋做兼职。

    家里的大儿子大学辍学去当高中老师,女儿的大学学费也是靠的教育贷款,但毕业后一直失业,教育贷款也还不上。

    更悲惨的是,新城区并没有发展起来,即使想卖房子也不会有买家来接手了。

    

    ▲ 图源:e-kansai.net

    业内人士也不能避免。一位叫一郎(化名)的不动产营业员,在1990年与同在不动产业内工作的妻子新婚后,一直就想买一套公寓。

    他先是看上了一套埼玉县川越市的新建公寓,距离上班的东京世田谷区42公里,售价3700万,首付500万,月供17万。

    想着反正房租也要13万一个月,一郎买的婚戒分期还有2个月就结束了,17万根本就不是大事。

    没有首付,可以直接刷信用卡贷款。

    不过这套公寓离车站有点远,一郎又看上了一套3800万的“广受欢迎的小田急沿线”新的三室公寓。

    因为1分钱首付都不想出,一郎在购买时稀里糊涂地签了很多文件,卖方也帮助他进行文件造假,很多合约也进行了篡改,说白了就是借钱付首付,空手套白狼。

    搬到这间新公寓后,一郎每天要花4个小时在上下班路上,一周6天,相当于每个礼拜有一个整天都是在火车上度过的。

    回家之后,只有15分钟休息就要上床睡觉。

    这样的生活过了一年,夫妻俩就闹翻了,一郎经常喝酒喝到错过末班车彻夜不回,3个卧室的屋子太大了,两个人干脆分房睡,交流越来越少。

    没过多久,泡沫破裂,公司破产,两人的收入都下降了。

    决定离婚后,这套夫妻共有的公寓需要出售,如果3800万买入的房子原价卖出,还要额外掏一笔中介费,一郎打算以3950万的价格卖掉。

    但毕竟泡沫已经破裂,出售消息挂出去3个月没有人来看房。

    一郎尝试过了各种途径,都没能把房子脱手,为了还贷,只能把公寓分租出去,每个月租金10万,都还有9万的月供缺口。

    租客租了一年就退租了,一郎想劝租客买下房子:“反正每个月10万,不如把房子买下来吧。”租客说:“那要买的话,我也可以买到更好地段的房子。”

    拖了几个月的月供,银行最终下了最后通牒,要收回房子抵债,房子估价只值1500万,最终1100万成交。

    一郎只在这套屋子里住了一年,但按亏掉的钱来算,相当于包了一间豪华酒店套房。

    扣掉税费和拖欠的管理费,到手只剩100万现金。

    另外欠银行的是无抵押贷款,每个月还1万日元,需要还1700期,也就是141年才能还清。

    这么一折腾,一郎和前妻已经没有任何积蓄,还上了银行黑名单,即使两人已经离婚了也无法赖账,催债公司一直催着他们还钱。

    

    ▲ 图源:wikipedia

    1991年之后,日本房价一直在跳水,一直跌到2002年才回暖。

    2001年最低谷时,东京平均房价已经从91年的272万元每平米(按现汇率约人民币15万)跌到了61万元每平米(按现汇率约人民币3万)。

    即使是过去5年一直看涨,东京的2017年平均房价也就94万每平米(按现汇率约人民币5万),还不到泡沫时代的一个零头。

    看似是抄底的好时候,但泡沫破裂后,日本直接进入“失去的十年”,楼市股市带动整体经济全部崩盘,失业率上升,大量炒房的企业破产,很多人都没了工作。

    工作都没了,哪还有钱买房子。

    比起泡沫前水涨船高的工资,泡沫后近三十年的平均工资再也没有更大的增幅,甚至在1997年之后有了下降的趋势。

    整个日本社会也从消费性转向了内敛性,住家收纳里的“断舍离”等概念在日本流行,也是符合日本的经济条件,一分钱要掰成两分钱用。

    

    ▲ 图源:日剧《卖房子的女人》

    这些年,很多人也都担心中国重蹈日本的旧辙,国家也在紧紧控制住金融和楼市股市,避免发生和日本一样的惨剧。

    想着房价暴跌抄底的,还是算了吧,毕竟真到那个时候,饭都吃不上,更别说买房了。

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/1/11 16:30:48    跟帖回复:
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