凯迪微信公众号
扫描二维码关注
发现信息价值

微信扫一扫
分享此帖文

发帖人:
呆怼怼
 |  只看此人
   楼主
收藏
收藏成功
添加
添加标签来管理你的收藏吧!
| 刷新 | 字体缩小 | 字体变大
[转帖]有些城市就是棚改也没戏
4487 次点击
5 个回复
呆怼怼 于 2018/3/14 15:00:23 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    叶檀财经 隆重出品

    图片来源:视觉中国

    文/顾天杰

    周一,是我们分析城市的时间。城市分析从去年看到今年,我们的檀香,对于在哪个城市投资,心里都门儿清。

    上周我们写了隐形冠军菏泽,今天要写一个被抛弃的城市。

    我们一直强调,未来两三年,房地产市场剧烈分化,总体平稳。新一二线、卫星节点城市该涨的还会涨,京、沪该跌的还是跌,人口该多的城市还会多,该减的一定会减。

    什么地方棚改多,什么地方的房价在棚改期就会受到支撑。库存高企、经济下滑的小城市房价上涨,奥秘之一,就是棚改和货币化安置。

    未来三年棚改攻坚,2018年开工580万套。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米,占全年商品房销售面积15%,2017年棚改户购房面积估计接近20%。

    隐形冠军知道了,被抛弃的也就出来了。《叶檀财经》以2017年棚改计划开工量(若数据缺失,用2018年计划开工代替)、2014-2017年房屋租金涨幅、2015-2016年人口净流入,三项核心数据进行排名。

    

    攀枝花,2012到2014年间常住人口同比增幅不断下降,近两年虽略有回升,但曾经资源红利正慢慢褪去。

    

    资源的诅咒?租金率先下跌

    攀钢曾经建造在一块面积不足3平方公里的山坡上。这比国际150吨产能的钢铁厂标准,5平方公里差了一段距离。奔赴攀枝花的建设者们,把山爆破成4个大台阶、23个小台阶的台阶平地。这块局促的人造地面,孕育了攀钢。

    四十年后,这个中国西部最大的钢企陷入铁矿石匮乏的困境,因为钒钛资源丰富,成为中国最大钒钛生产基地。

    中低端钒钛产业不受银行待见。钒钛产业被归入钢铁、化工及采矿业等产能过剩或限制性行业,污染又特别严重,价格波动大,企业的研发和固定资产投资欲望普遍不强。

    劳动力成本不高,距离云贵两省和边境口岸比较近。但是钒钛行业中的低端产品太多,交通运输不便,城市依山开发,成本很高。

    跟其他资源枯竭城市一样,攀枝花转型,主要问题有三个。一,工人安置,二是产业升级转型,三是最初的转型动能来自哪里。

    截止2017年11月,攀枝花市国家级钒钛高新区招商引资到位资金同比下降46.59%,72家钒钛企业授信总额较2016年同期减少2.01亿元,根据当地政府数据,截止至2017年4月末,攀枝花市钒钛企业贷款不良率高达10.08%。

    攀枝花想转型健康养老产业、旅游产业和医疗养老,从“钢铁硬汉”变成“阳光暖男”。

    

    暖男不够暖,人口流失,租金下滑。根据中国房地产业协会数据,2014-2017年攀枝花市房屋租金下跌31.828%,排名第全国第21。

    攀枝花外来人口流入少,租房市场当然不旺。当地统计局的数据显示,2016年95.6%的城镇居民家庭拥有自有房屋产权;93%的城镇居民家庭住进单元房。要创造需求,只能靠多生孩子,和棚改了。

    不知道转型会不会成,反正,租金先撑不住了。

    

    购房补贴 棚改暴涨 想尽办法拉房价

    攀枝花出台三板斧:棚改、优惠和补贴。

    大规模棚改。2016年开工目标为4743套,提前一个月完成了全年任务。2017年省政府下达棚改新开工任务21072套,目标一年间上涨440%,简直是奇迹,同样提前一个月完成任务。2018年当地棚改目标为改造24649户,同比2017年上涨16.975%,棚改红利正在减弱。

    

    在当地新购普通商品房(140平米及以下,含二手房)的外地户籍购房者、本市农村居民购房者、未享受过福利分房或补贴政策的国家机关、企事业单位职工等人群,购房补贴由原来1%提高到5%,其他人群补贴由原来1%提高到2%。

    2016年5月12日政策到期,攀枝花政府“补贴升级”,有效期一年,将目标转向新房市场。

    新规不再补贴二手房,但是新房依旧享受原来的5%和2%的补贴,房企还将给予本楼盘购房者100元/平米的优惠。农村(含本市、外地)进城购房,在享受政府5%补贴和房企100元/平米优惠基础上,另给予每户3000元安家费。

    2017年9月28日,当地政府下发新的《关于印发〈攀枝花市促进房地产市场持续稳健发展的实施意见〉的通知》,有效期为2017年10月1日到2018年12月31日。期限内,在本市购买新房,给予购房总额5%购房补贴,每套房屋最高不超过20000元。如果购买全装修新房,再给予购房总额0.5%补贴,不分人群,购买新房均可享受。

    2015年开始,四川各地级市救市,当时四川21个地级市中,有19个市出台了楼市激励政策。有效期短则半年,大多数在一年左右,大约在2016年中和年末结束。

    

    最后谁接盘?

    优惠政策升级,从新房二手房同步,到单一新房市场,背后是高企的库存。

    2015年攀枝花楼市政策加码,棚改加速,攀枝花全市商品住房销售面积达116万平方米,同比多销售10万平方米,同比增长9.19%,价格基本稳定。销售量小幅回升,投资量明显下滑。攀枝花市住建局房地产科负责人表示,市场依旧供大于求。

    截止2016年年初,攀枝花全市房地产待售面积有近300万平米,到2017年,去库存非常红火。

    2017年6月12日,根据四川省国土资源厅数据,攀枝花市一级商品住宅待售周期由2016年底的22.9个月下降到2017年5月底的7.03个月,同比下降69%。

    

    新楼盘开张 依旧火爆

    2016年,住房公积金贷款发放10.7亿元,占全市同期住房贷款额16.24亿元的66%,住房公积金贷款市场占有率居全省第二。2017年当地政府目标是,到年底确保个贷率达到75%以上,公积金贷款市场占有率70%以上。

    棚改制造天量需求,公积金和信贷大开方便之门。攀枝花的一系列去库存政策有了成效,代价是不断延长的政策优惠周期、不断膨胀额棚改目标,以及三倍甚至四倍的杠杆。

    产城融合,产权融合,关键是产。没有外来人才支撑,租金持续下跌,接盘是就是自己人。

分享: 分享到新浪微博 分享到腾讯微博 分享给朋友
凯迪社区APP下载

优秀帖文推荐

    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/14 15:12:13    跟帖回复:
       沙发
    不要沉
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/14 15:24:14    android
       第 3
    打的敌人回老家
    回帖人:
    yyyf9  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/14 15:54:52    跟帖回复:
       第 4
    去过攀枝花,各单位地方很大,看见其院子外面,荒山坡,推土机工作,推平一块地,又可扩大地盘了。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/15 7:50:23    iPhone客户端
       第 5
    一面拼命盖一面去"库存"
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/3/15 18:07:38    iPhone客户端
    6

    跳转论坛至:
    快速回复:[转帖]有些城市就是棚改也没戏
    本站声明:本站BBS互动社区的文章由网友自行帖上,文责自负,对于网友的贴文本站均未主动予以提供、组织或修改;本站对网友所发布未经确证的商业宣传信息、广告信息、要约、要约邀请、承诺以及其他文字表述的真实性、准确性、合法性等不作任何担保和确认。因此本站对于网友发布的信息内容不承担任何责任,网友间的任何交易行为与本站无涉。任何网络媒体或传统媒体如需刊用转帖转载,必须注明来源及其原创作者。特此声明!

    【管理员特别提醒】 发布信息时请注意首先阅读 ( 琼B2-20060022 ):
    1.全国人大常委会关于维护互联网安全的决定2.凯迪网络BBS互动区用户注册及管理条例。谢谢!
    • 广告