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紫陌风云
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[转帖]新一线楼市完蛋了吗!!
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紫陌风云 于 2018/8/8 17:51:27 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    来源:微信公众号 " 叶檀财经 "

    一,厦门式暴跌

    作为新一线城市房价担当的厦门,居然一下子进入了暴跌模式。

    易居研究院数据显示,厦门市思明区 2018 年前 7 月成交均价 45547 元 / 平方米,相比 2017 年同期的 55427 元 / 平方米,下跌近万元。

    2018 年 7 月 2 日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至 1.7 万到 1.8 万 / 平米。一个月前,海沧马銮湾新城的两宗地块以 2.5 万 / 平米创下新低,没想到仅一个月,地价又降了 30%。

    7 月 2 日出让的五块商服用地,都是底价或者低溢价率成交,除了金地,拿地的都是国企和央企。

    金地只是参股,拿下的地块位于隧道口,18950 元 / 的楼面地价与融侨铂樾府 38345 元 / 的楼面地价相比,几乎腰斩。

    曾经的地王不敢开盘,有的甚至挥泪亏本甩卖。

    寸土寸金,房价只涨不跌的厦门去哪儿了?

    相比 2017 年 3 月的高峰期,厦门岛内每平米均价已经下降 1 万到 1.5 万 / 平米,岛外下跌 6000 到 1 万元 / 平米。

    谁说控房价没用的?说有用,就有用。

    厦门进入 " 四限 " 模式,限购、限售、限贷、限价;而深圳等城市已经进入新四限模式:" 限落户、限离婚、限企业、限未成年人。

    根据克而瑞数据,2018 上半年,厦门商品住宅表面上价格上涨,但去化周期拉长,这就是温水煮青蛙。

    上半年,供求下滑,价格持续攀升,成交均价 39056 元 /,同比上涨 17%。

    成交量创新低,中原地产数据显示,2018 年上半年,厦门市一手住宅成交 2767 套,面积 37.10 万,同比下跌 58.5%。去化周期进一步延长到 23.8 个月,其中 144 平米以上的高端产品,超过 29 个月,去化压力最大。二手房大幅度回调,想高价卖,根本卖不出去。

    厦门暴跌会成为新一线城市全面转向的导火索么?

    二、苏州式冻结

    苏州成交量下行,没人愿意买卖,没人愿意开发,市场冻结。

    表面上看,2018 年至今,苏州楼市高性价比楼盘一房难求,几乎都进入清盘状态,根本不愁卖。

    实际上,苏州纯新盘入市量极少、定价很难,2017 年以来新项目价格高位盘整,市场不买账,住宅网签套数和网签面积都在下滑。根据苏房网数据,2018 上半年苏州(不含吴江区,剔除政策性住房)商品住宅网签 17257 套,同比下滑 16.95%,网签面积 226.25 万方,同比下滑 13.05%。

    销售额前十强楼盘中,改善型产品占绝对主导地位,从苏州全域看,改善型住房占主导。普通住宅中,均价 1.3 到 1.6 万 / 平米,户型在 90 到 105 平米的户型成为市场主流,大多是刚需和首套改善。

    从中原地产的数据看,成交量下滑。从 2016 年开始,苏州住宅市场成交量逐渐下滑,2018 上半年同比下滑 17%,仅吴江区止跌回升,撑起全市成交量。近一年住宅去化周期升至 16 个月。

    开发商不愿拿高价地。性价比高的楼盘不愁卖,剩余的项目,无论还不好卖,开发商都畏手畏脚,加上整体成交量不断下滑,谁愿意拿高价地?

    上半年供应 45 宗住宅用地,吴江区和高新区建设用地面积合计占比高达 60%,2016 年后成交楼面价逐年下滑,土地市场低迷,2018 年上半年成交楼面均价 10902 元 / 平米,同比下降 4.7%。商办用地热度同步下滑,上半年成交楼面价 2448 元 / 平米,同比下降 8.5%。

    7 月 23 日,六块地块土拍,有三块流拍。这三宗地起拍价高,还要求内部设置一所幼儿园,建成后需无偿移交属地政府。

    根据中原地产的数据,2018 年苏州住宅楼面均价最高的是姑苏区,为 22919 元 / 平米。

    一手房开盘少,新房市场萎缩,苏州大批改善房客户转战二手房市场。

    上半年,苏州市区住宅总成交 62679 套,其中二手房成交 34908 套,超过新房成交量 7317 套。

    二手房市场强劲。7 月 30 日,易居研究院公布的数据显示,统计 20 个城市近 6 月月均成交量较 2012 年来月均成交量的偏离度、年初累计同比增幅、月度同比增幅和月度环比增幅分别取 40%、20%、20% 和 20% 的权重,测算出二手房成交量能度。

    二手房势能最强的城市是大连、苏州、金华、南昌、扬州。

    三、房贷新政是银行为了锁定风险,别当真

    苏州没有严格的 " 四限 ",二手房市场那么热闹,会带火整个市场,为了抑制二手房的成交量,苏州出台了房贷新政。

    原因是,在二手房成交的时候,许多有贷款的房东,需要先结清贷款,才能办理产权过户,导致一部分提前还款。

    银行既然不能继续提升房贷利率,还不如收取违约金,锁定眼下的利息收益和风险。

    这样一来,既防止了二手房市场过热,也防止了大规模挤兑。

    8 月 1 日起,苏州工农中建四大行在为个人办理房贷业务时,要求客户签署一份提前还款通知。

    提前还房贷,要缴违约金。通知明确规定:即日起,客户若在 60 个月内提前还款,将被收取一定比例的违约金。根据建行的一份房贷合同,具体的违约金额 = 提前还款金额 × 月利率 ×6,也就是说要交纳提前还款额六个月的利息。

    假设,在建行申请 200 万元的房贷,贷款后一个月立刻还清,按照苏州首套房利率 4.9% 上浮 20% 计算,违约金大约是:

    200×(4.9%×120%÷12×6)=5.88 万元

    别急着哭爹骂娘,提前还贷收取违约金,有法可依。

    按照中国《合同法》208 条规定,除当事人另有约定以外,借款人提前偿还借款,应当按照实际借款期间计算利息,银行不能收取违约金;如果贷款合同中没有规定可以提前还贷,则由双方当事人协商是否提前还贷,银行如果不同意,可根据《合同法》第七十一条的规定,拒绝债务人提前履行债务。

    仔细看看你签的房贷合同,说不定里面就藏了一条提前偿还房贷违约的条款,只不过,你没有关注。现在,要单独签一份通知了,不想关注也得关注。

    吃瓜群众纷纷表示不服,为啥提前还贷还要收取违约金?因为你的行为让银行蒙受了利息损失,银行不是慈善机构,既然违约,就要承担后果。以前不收,是为了挖池养鱼。

    提前还贷缴纳违约金,苏州不是一枝独秀,全国各地的银行早就开始实施了。我询问了一位在苏州工行的朋友,她表示,四大行已经是最仁慈的了,其他股份制银行甚至在半年前就已开始严格收紧政策。

    苏州四大行的违约金新规,只针对 8 月 1 日及以后的新签房贷,此前办理的贷款不受此条款影响。

    不同的银行,在期限和收取力度上各有不同。比如,上海部分银行规定房贷不满一年要缴违约金,部分在正常放款后 1 个月即可提前还款。

    银行收取违约金的力度各不相同,有的收取 1 到 3 个月不等利息,其他会选择提前还款额的 1% 到 3% 不等。

    苏州和南京、杭州处于同一级别,新一线城市,四大行联手收取房贷违约金,预防房价跟厦门一样暴跌。

    就在房地产风雨飘摇之时,广州多家银行下调房贷利率。这是个案,不要当真。

    多数银行还是执行基准利率上浮,首套房贷最低利率以基准上浮 10%-15% 为主。

    汇丰最激进,连续两次下调的只有汇丰银行,这是为了拓展人民币业务,同时增加人民币存款,汇丰银行的合格卓越理财客户,即存款 50 万以上,还有在事业单位、上市公司、500 强公司、国企等所谓 " 优质 " 单位工作的,才能资格享受房贷利率下调。汇丰跟其他大行根本不是一个数量级的,我们看看就好。

    经济发达、房价上升的新一线城市,控制成交量,银行收取违约金,房价已大幅下跌的城市,资金套在其中。从一手房到二手房,就像榨汁机似的,投资者迟早有一天会干瘪。

    一切手段似乎都在显示,一切尽在掌握。

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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/8 18:03:00    android
       沙发
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/8 18:03:04    android
       第 3
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/8 18:03:11    跟帖回复:
       第 4
    受益匪浅
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/8 18:10:04    跟帖回复:
       第 5
    不真实的市场,跌的很少,次级房有所回落但幅度不大,好学区房基本还是有需求,标题党夸大政绩,虚假数字。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/8 18:28:35    跟帖回复:
    6
    20%不算暴跌吧。。。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/8 18:30:45    跟帖回复:
    7
    不可能暴跌。暴跌了,怎么收房产税?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/8 18:38:28    跟帖回复:
    8
      从1万多涨到5万多,不是暴涨,从5万多跌到4万多就是暴跌。
    当今中国,初了北京,上海,深圳,广州,有那个城市敢说房价比厦门低的?
        厦门房价如果再不降,估计市长得回家了。

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/9 8:43:00    android
    9
    这叫啥暴跌,狗日的媒体故意这么写,房价原来四五千现在四五万,这哪里是暴跌,纯属扯淡
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/9 8:43:56    android
    10
    胡说八道
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/9 8:44:19    android
    11
    百姓的收入跟不上房价,如果收入跟上,就是通货膨胀。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/9 8:46:08    android
    12
    快买2套压压惊
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/9 8:48:08   
    13
        科普“市值消散”

        由于成交困难,以后房价下跌将是无量空跌,钱币无形消散,一个地区低价成交了一套房,立刻整个地区的房价下来了,钱就无形消散了。真正能抛顶是是极少数人,这部分钱也不会造成物价上涨。

        举个栗子:一个大饼值一元钱,十个人抢。第一个人买的是原始饼一元。第二个人出两元,第一个赚了一元走了。

        第三个人三元买下;

        第四个人四元买下;

        ……

        第九个人九元买下;

        第十个人十元买下。

        好,现在只值一元的大饼市值是十元,多出九元泡沫。

        一天突然圣旨下,大饼是用来吃的不是炒的,违者斩。第十个人吓坏了,赶紧割肉卖出大饼,七元、六元、五元……,都不敢要,最后一元钱我买下了,算救人一命吧,(坏笑)。

        这样前面九个人每人赚了一元,这九元是最后那个“刚需饼奴”给的,本来社会上就有这些人民币,现在只是从第十个人转移到了前面九个人手里,社会总资金没有变化,但大饼市值又回到了一元,这就是市值消散原理。

        前面上涨交易了九次,市值从一元涨到十元。而最后仅仅一次就将市值打回到一元,这就是上涨需要量,下跌不需要量原理,也就是“无量空跌”。今后房价暴跌就是少有人接盘而无量空跌。


    此贴已经被作者于 2018/8/9 9:07:25 编辑过

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/9 8:48:58    android
    14
    唯独的经济支柱   怎么会下跌   又是一个声东击西的招儿   骗子有骗子的骗术   目的就是把你兜里的钱骗走
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/8/9 9:12:40    跟帖回复:
    15
    届时,房子的最大风险是卖不掉。
    7881 次点击,30 个回复  1 2 3
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    快速回复:[转帖]新一线楼市完蛋了吗!!
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