凯迪微信公众号
扫描二维码关注
发现信息价值

微信扫一扫
分享此帖文

发帖人:
崔金都
 |  只看此人
   楼主
收藏
收藏成功
添加
添加标签来管理你的收藏吧!
| 刷新 | 字体缩小 | 字体变大
[转帖]越来越多的城市,房价开始跌了
13830 次点击
36 个回复
崔金都 于 2018/9/11 10:29:36 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    01

    猫哥的朋友们都很关注房地产,每天相关的问题总有上百个,加上最近股票太熊,币圈太黑,理财风险加大,虽说房地产的市场变化也很大,但依然是大家最关注的话题。

    这种房地产情节是有历史和现实的原因:

    ❶ 房产文化已经植入了我们的基因,华人去了哪都是买房置地,中国台湾、东南亚都这样,历史上我们是个农耕民族,很多朝代都是鼓励自耕农持有土地,国家的税收和延续也都以此为根基,再牛的人,衣锦还乡也要买地盖房,改不了了,所以土地制度历来最受关注;

    ❷ 现实来说,买房也是固化资产,保值增值的首选,相对来说买房也比较简单,不需要太多的知识框架都能判断出房产的价值。而且现在房产绑定的附加值越来越高,比如结婚、教育等等人生基本选项都需要一套房子打底,所以买不买房是个基础民生问题。

    房价涨跌决定了悲喜人生,房价涨,造成无房家庭的普遍焦虑;涨得快,买房的高兴但是政府担心泡沫化;房价跌,就有老业主大闹售楼处的,这种场景大家屡见不鲜了。

    不过,房子就在哪,不喜不悲。云房数据中心最近发布了8月份的百城房价走势统计报告,事情正在起变化啊,我们先来看下这个报告:

    

    02

    房价环比下跌的城市有29个,7月份只有13个城市下跌。下跌城市除了北京这样的,还有像上海、深圳、杭州、南京、天津、武汉、苏州、济南、成都、温州、合肥等地。

    总结来说:房价下跌的城市从一线城市向杭州、武汉、南京等新一线、二线城市蔓延,个别热点三线城市已有迹象显现。

    厦门、赣州、南京、石家庄、唐山位列跌幅榜前五。

    厦门的故事很有代表性。

    因为各种市场需求和炒家的刻意炒作,厦门房价过去几年狂飙突进,街角小巷都在讨论房价,但是最近的一轮调整,很多炒房团被深度套牢,先有房价崩盘的消息传出,后来发现很多房东纷纷抛售房产,有2016年囤房的地产商挥泪甩卖,但市场难觅接盘侠,大家都在持币观望,房价比高峰时降了约有1万元。很多买房者会参考2016年底的价位,高于2016年底的价格都很难成交。如果下跌持续,去年厦门最猛的一波涨幅将被抹平。而这个期间仓促上车的人有不少已经哭晕。

    以厦门为代表的诸多城市房价开始微跌,加上地产商拿地谨慎,1-7月接近800宗地块流拍,《2018年8月份40城土地市场报告》也显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,这些都显示出对于房子的看法正在加速分化。

    核心原因还在于调控。诸多地产商都低估了这一轮的调控力度,从2002年到2017年,房地产的调控差不多是三年一个周期,从低点到高点再到低点,所以大家习惯了用历史经验看未来,有些地产商希望刀口舔血牟暴利,前两年还在加杠杆拿地,现在都面临大风险,要么找钱保证现金流,要么加速卖房回笼资金。

    03

    当然,更多的城市还沉浸在房价上涨的喜悦中,特别是三四线城市,房子还是热议的话题,很多房子还需要抢,一些前两年均价四五千的小县城,过万的项目比比皆是了。

    呼和浩特、海口、长沙、泉州、南阳二手房价格涨幅名列前茅。其中呼和浩特月环比上涨6.07%,有点猛。

    一般提到房地产市场很少提到呼市,这里的房价也是多年横盘,涨幅不大库存很多,当地的大妈形容,“房子像庄稼一样种下去长出来,以前的荒郊野地都盖了房”。前些年猫哥问过呼和浩特当地的开发商老大,他说日子不好过,“现房、期房加一起保守的说够卖五年的,如果只卖给当地人,十年也卖不完,而恒大、碧桂园还是大手笔的杀入,前景不好说。”

    谁知道,去库存的利好一来,不过四五年的时间,呼和浩特前两周宣布,全面停止去库存,调控措施已经在路上了。

    呼市的上涨其实还能找到一些理由的,比如首府城市,比如高铁要开通了,都对房价有很大的刺激。二十多年前,从呼市到北京,绿皮火车要开12个小时,提速提了好几次,现在需要多久?也要8个多小时。二十多年前,北京去南昌要开38个小时,现在也只要8个多小时,而距离是呼市到北京的3倍,如果沿着高铁买房是正确的思路,那呼市的涨幅是可以理解的。

    但决定性的因素还是棚改。绝大多数三四五线城市目前的狂欢也源于此。

    04

    关于棚改说的已经够多了,需要提醒的是,按照计划,棚改在2020年完成,很多省市因为执行的早,力度很大,棚改已经进入尾声,像长春就在8月底取消了棚改项目的货币化安置购房奖励政策,鼓励被征收人选择房屋安置。

    其实这个信号已经很说明问题了。去库存接近尾声,现在判断未来房价怎么走对很多家庭是重要决策。

    近期是上市公司的中报发布期,几个大公司的判断需要重点看一下,对大家有帮助的:

    ● 比如恒大就说,未来会集中在一二线城市,他们认为三四线城市的风险在积聚;

    ● 比如融创也说,买融创的房子不如买融创的股票。

    春江水暖鸭先知,这些在地产市场赚走大钱的人都在无比关注安全警戒线,更何况投入全部身家的我们。

    当然,还有一个悬而未决的大杀器——房产税,尽管包括任大炮等人都表示房产税对于降房价没作用,但是细则不出,大家心里都还是没底啊。

    05

    因为分化严重,家庭购房需要慎之又慎,猫哥一向的观点:

    ❶如果是刚需,包括首套房和改善性刚需,随时买都没什么问题,即便增值有限,保值能力也是不错的,这也符合多数中国人的观念,有自己的房子总比每天被房东撵、时不时涨房租要好一些。

    ❷ 如果是投资的话,还真要好好分析下了,房地产公司的走向和政府调控措施其实已经指明了方向,但要不要买,得看具体的收益了。

    ❸收益率怎么衡量?有一个指标——“转售回报率”值得参考,啥意思呢,差不多就是“买来就出租,满了年限可以出手就卖出”,典型的投资行为,一般考察一个投资周期,比如五年。

    历史上这个回报率还是不错的,平均能达到11.5%的年化收益!

    但是自打调控开始,像北京,这个数据就差了很多,大概4%左右,大量的城市也急剧下降,有研究机构建模之后跑出来的预测显示,绝大部分的城市未来五年的转手回报率将低于5%,个别城市会高些,但也基本在6-7%之间。

    请注意,这还是房产税未出台的情况下,如果再扣除房产税,那增值水平跟货币基金差不多了,靠谱点的投资理财也能达到这样的收益率,是不是还要去买房就真的要思量下了。

分享: 分享到新浪微博 分享到腾讯微博 分享给朋友
凯迪社区APP下载

优秀帖文推荐

    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 10:41:17    跟帖回复:
       沙发
    以我的理解能力,即使我回复了你也不见得懂,所以,就让我继续渺茫吧,不要管我!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 10:54:23    跟帖回复:
       第 3
    周口不是在北京嘛,那么低的房价?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 13:55:16    android
       第 4
    投资炒房?应判刑。很多人买不起房,还炒房投资?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 14:03:04    android
       第 5
    目前的房地产市场。就是2007年的股票市场。
    回帖人:
    zjguyu  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 14:04:08    android
    6
    早点崩塌
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 14:06:44    android
    7
    最坏的就是像楼主这样叫嚣房价下跌的坏家伙,逼迫政府一次又一次救市。20年的历史告诉我们,房价必须涨必定涨
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 14:08:08    android
    8
    山东青岛平度小县城某个楼盘,去年年底6000,现在8000,你说是不是降价了
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 14:38:37    跟帖回复:
    9

    你这是环比……
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 14:41:51    android
    10


    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 14:48:32    引用回复:
    11
    转至第7楼第 7 楼 鸡闻起舞 2018/9/11 14:06:44  的原帖: 最坏的就是像楼主这样叫嚣房价下跌的坏家伙,逼迫政府一次又一次救市。20年的历史告诉我们,房价必须涨必定涨这次政府可能力不从心了,救不了了,外资出逃,通胀比紧缩更可怕
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 14:52:09    android
    12

    以我的理解能力,即使我回复了你也不见得懂,所以,就让我继续渺茫吧,不要管我!

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 14:52:22    跟帖回复:
    13
    查一下  

    当地一平方米的房价与普通居民的月收入之比

    超过一点五

    (全球编码房价定律)

    即是高
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 14:53:18    跟帖回复:
    14
    查一下  

    当地一平方米的房价与普通居民的月收入之比

    超过一点五

    (全球编码房价定律)

    即是高

    放之四海而皆准

    20180911 首发
    回帖人:
    huofu  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/11 14:58:40    跟帖回复:
    15
                这是对我挡印钞能力的藐视
    13830 次点击,36 个回复  1 2 3
    跳转论坛至:
    快速回复:[转帖]越来越多的城市,房价开始跌了
    本站声明:本站BBS互动社区的文章由网友自行帖上,文责自负,对于网友的贴文本站均未主动予以提供、组织或修改;本站对网友所发布未经确证的商业宣传信息、广告信息、要约、要约邀请、承诺以及其他文字表述的真实性、准确性、合法性等不作任何担保和确认。因此本站对于网友发布的信息内容不承担任何责任,网友间的任何交易行为与本站无涉。任何网络媒体或传统媒体如需刊用转帖转载,必须注明来源及其原创作者。特此声明!

    【管理员特别提醒】 发布信息时请注意首先阅读 ( 琼B2-20060022 ):
    1.全国人大常委会关于维护互联网安全的决定2.凯迪网络BBS互动区用户注册及管理条例。谢谢!
    • 广告