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鸟蛋一样的东西
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[转帖]住房空置率持续攀升 高房价到底能挺多久?
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鸟蛋一样的东西 于 2018/9/12 12:32:41 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    在香港宣布对一手房产开征“空置税”后不久。8月底,我爱我家副总裁胡景晖语出惊人,爆料说北京五环、六环以内大概有100万套房处于空置状态,是宁可空着也不出租。

    对此,多数网友认为,胡景晖说的北京空置房100万套,实在有些保守。早在数年之前,北京联合大学张景秋,带领课题组对北京50多个小区用电情况,进行固定样本抽查,得出结论是,北京空置率为27.16%。

    通常判断楼市泡沫有一个重要指标——“空置率”。根据国际标准,空置率在10%以内没有泡沫,但是在20%以上是属于泡沫很严重的情况了。那么全国房地产的空置率究竟是多少呢?官方没有明确的数据。但中央党校国家战略研究所副所长周天勇认为,中国各城市房地产的空置率应在20%-25%左右。

    在一般情况下,空置房的标准包括两大类:一是一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房。另一类是多套房家庭既未自住也未出租给他人居住的住房。

    

    时至今日,虽然官方还没有公布一份比较权威的一线城市或者全国房地产的空置率报告,但是其他各渠道的数据却层出不穷,学界也为空置率数据哪个更靠谱而争论不休,主要来源于以下几个方面:

    第一类,学院派的数据。最具代表性的是,2014年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告,显示2013年中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套,严重过剩。

    第二类,来自IMF的数据。称“中国住房供应过剩遍及全国,在较小城市和中国东北部尤其明显”。时任IMF副总裁朱民说,中国空置率太高了,面积达10亿平方米。不过,国内专家认为IMF的估算数据有较大的偏差。

    第三类,来自大数据分析。腾讯通过网友抽样,最终完成一份《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》,结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。同时,腾讯用大数据估算得出最终结论是,空置率30%是中国目前的水平。

    虽然各方面的数据来源不一,但我们认为,房价在经过了新一轮恶炒之后,我国商品房空置率长期处于20-30%(其中二线城市高于一线,而三四线城市又高于二线城市),是比较客观的。可能有人会问,为啥炒房者宁可空着房子,也不愿意出租呢?我们认为原因有二:

    一方面,拥有大量房产的业主囤房主要是炒房,希望以更高的价格出售,赚取高额的炒房价差,所以把房子出租赚点小钱也并不在他们的眼里,而且房子出租后,很容易造成装修和家具的损坏,以后这套房产就再也卖不出好价格了。

    另一方面,一些腐败分子,受到反腐倡廉的重压,他们在领导岗位上不敢收钱,但是受贿收房产,则更加隐蔽,没人知道,而且受贿房产还能保值增值,反贪机关又不容易查到。所以腐败分子囤房居多。

    

    尽管房产空置率数据来源于民间,但是国家统计局公布的数据显示,中国的人均住房面积已经达到40.8平米,这个水平已经是全球第三了,可以说中国房子并不紧缺,而是存在结构性不合理。

    这就直接导致了少数人有大量房源,多数人一套房产也买不起。现在很多人在问,国内各城市的房屋空置率这么高,房价什么时候能降呢?我们觉得,空置率对房价的下跌影响取决于三个方面。

    首先,取决于房产税何时出台,之前我国在房地产的保有环节上缺乏征税,导致人们囤积大量房源惜售不需要支出任何成本。如果宣布开征房产税,对二套房以上的居民,在住房的持有环节上征税,那么大量房源就会涌向房地产市场,这对于增加房源供应,调降房价,可以起到积极的作用。

    再者,取决于人们对房价上涨的预期,如果大家都觉得房价要跌了,就会有大量房源抛向市场,这样房地产的供需失衡问题得到缓解。从目前情况看,中央政府提出“坚决遏制房价上涨”,住建部又对房价上涨过快的城市进行约谈,并进行问责制。

    而各地政府也“因城施策”密集出台房地产调控政策,仅在今年就先后出台了三百多项房地产调控政策,预计未来房地产调控会越来越严厉,越来越收紧。这会逐步改变人们对房价上涨的预期。

    最后,取决于房贷利率的高低,过去炒房者轻松的把房子囤积起来,也无需付出多少房贷成本,与不断上涨的房价相比,一点点房贷支出根本是微不足道。现在房价上涨幅度降低了,同时,房贷利率连续20个月上浮,目前房贷利率虽然不是历史高位,但是还有较大上涨空间。这将直接导致炒房者抛弃空置房产,提早变现。

    

    国内房地产拥有多少空置率?至少在 20-30% ,这说明国内的房地产存在着较大的泡沫。空置房之所以既不出租,也不出售,为了待价而沽。这些年,房地产空置率一直呈上升态势,同时房价也同步上涨,这主要是国内囤积房产的成本过低、人们对房价大涨预期仍存、房贷利率过低所至。只要这些因素出现逆转,房价就会出现较大调整。

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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 12:44:36    跟帖回复:
       沙发
    继续继续
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 13:09:13    跟帖回复:
       第 3
    空置率超过5%应该就是极度浪费与犯罪了,而中国的任何一片商品房下,你能看到的空房无数,但是物业会告诉你,早已售空!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 14:10:08    跟帖回复:
       第 4
    空置的原因就是 没有开征 房产税----房地产累进调节税
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 14:13:38    跟帖回复:
       第 5
    空置率,又没有浪费你的钱,多管闲事啊
    回帖人:
    yyyf9  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 15:10:33    跟帖回复:
    6
    我家,就要还两套房贷。

    问题不在房子上。

    在于通涨太厉害,不敢存钱,只能买成房子存着。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 15:13:47    跟帖回复:
    7
    挺个屁

    人口拐点已至

    14亿  按人均25平方 基本需求

    现在商品房已经达到 265亿平方米

    还没有算自建房 公寓  还有部队建的


    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 15:59:59    引用回复:
    8
    转至第7楼第 7 楼 全球编码2 2018/9/12 15:13:47  的原帖:挺个屁

    人口拐点已至

    14亿  按人均25平方 基本需求

    现在商品房已经达到 265亿平方米

    还没有算自建房 公寓  还有部队建的


    没问题。实在不行,就炸了,然后重建。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 17:11:15    跟帖回复:
    9
    国家早已决定房产税的议案要在5年后才会提上议程,现在就不要在无聊的炒作了。    
    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 22:43:38    跟帖回复:
    10
        生存资源能囤积,谁不愿意囤积呢?如果水、空气技术上实现了能够囤积,人们也会囤积。囤积了必然涨价,所以生存资源必须征有占有税,并且要累进制。高房价关键是没有房产税,而两会代表又都是N套房的,必然反对房产税。


    回帖人:
    daoren  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 22:48:42   
    11
       当前,唯有房价大跌,倒闭破产,跳楼死人,国人才可能反思,凤凰涅般浴火重生,原路不通,政策才能出现新机,重塑国民道德及观念,经济、民族或能重生,才能脱虚向实。强力维稳房价,各方面将长期不死不活。

        所谓拉美化、中等收入陷阱,莫不是无法高科技转型,中国也到此当口了。拉美无法科技转型,是因为人不够聪明及懒惰,而我们不能转型是受体制制约。前脚经济改革跨出一大步,后脚政治改革却原地不动,体制已成为科技发展以致经济再次发展的桎梏,唯有政治改革才能让中国可持续、良性发展。实质性的政改,必不可少包含官员财产公开和裁减冗员,由此必然导致房价下跌。

        中国政治进步,始于房价暴跌。

        房产囤积必须吐出,房产暴利必须清零!非如此中国不能继续前进。

        试图既维持高房价,又能实现经济转型,是不可能的,房地产不暴跌国家经济发展到此为止。


    此贴已经被作者于 2018/9/12 22:50:22 编辑过

    回帖人:
    胖虫  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 23:05:48    跟帖回复:
    12
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 23:14:18    跟帖回复:
    13
    但是受贿收房产,则更加隐蔽,没人知道
    ------------
    房产是实名制,更容易暴露
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 23:16:32    iPhone客户端
    14
    就一条坚决打击资金转移国外,一定要严防死守这一点,至于房价高低都无所谓,只要出不去任何时候还不是一句话的事情。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/12 23:19:48    引用回复:
    15
    转至第10楼第 10 楼 daoren 2018/9/12 22:43:38  的原帖:    生存资源能囤积,谁不愿意囤积呢?如果水、空气技术上实现了能够囤积,人们也会囤积。囤积了必然涨价,所以生存资源必须征有占有税,并且要累进制。高房价关键是没有房产税,而两会代表又都是N套房的,必然反对房产税。


    屯水没有技术困难,有人囤吗?囤积要本钱,更要预期获利
    自从有房地产以来,除了个别唱多,遍地唱空,大半时间都在调控,特意囤房的并不多
    两会代表N套房?
    猫眼都知道川普上台,泡沫即将破裂,人家比猫眼还不懂?逻辑上应该早出清了
    4556 次点击,15 个回复  1 2
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