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鸟蛋一样的东西
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[转帖]网红城市的楼市都凉凉了,都等着跌吧!
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鸟蛋一样的东西 于 2018/9/13 14:16:48 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

    最近,几个网红城市的楼市都已经凉凉了,比如西安,合肥,杭州。还有几个涨的晚城市也停止上涨了,比如昆明,贵州,重庆。

    1

    西安

    先说西安,因为我暂时还没有去西安调研,只是粉丝们和一些业内朋友提供给我的信息,当地二手房市场已经开始转向了,新房因为限价,如果是跟二手房价差比较大的卖的还可以,价差不大的去化率也不高了。

    二手房成交价开始下降, 据华商报记者采访调查发现,西安楼市二手房降价情况已不属个案。不只是主城区,像曲江这样的区域,部分二手房报价也有松动。该区一中介机构的工作人员告诉华商报记者,曲江二期一些房龄在5年左右的二手房,自5月份以来挂牌价下降数万元不等;南湖周边甚至有降了30万的,当然这种房子是大平层,原本总价就很高。

    二手房成交量在下滑, 据房天下二手房汇总的市场数据显示,西安二手房成交量在3、4、5月都超过了7000套,直到6月份开始锐减至4917套,7月份更降至4744套。西安一房产评估公司负责人介绍说,最近几个月二手房成交量减少,一部分房源存在有价无市的状态。

    新房去化率下降, 据克而瑞机构监测,在刚刚过去的两周时间里,西安有10个项目开盘,但实现100%去化仅有3个,剩下的项目去化情况都不理想。部分楼盘去化率不足50%。去化率最低的项目推出54套可售房源,只卖出去10套,去化率仅有18%。并且,从公开信息看,未来一段时间,西安新房供应量还会呈现增加趋势。

    所以西安的行情基本上可以确定是见顶向下了。只适合卖不适合买。刚需们可以先观望下,不要急着下手了,因为一旦转向,后面砍价的空间会更大一点,因为新房限价不放开,新房和二手房倒挂的情况,最后的结果就是,二手房降价,价格向新房靠拢。投资的就更不用说了,现在入手等于买套。

    成都在5月份调控升级后,已经提前说明了这种走向。二手房转向后,目前已经跌了10%-20%左右。

    2

    合肥

    合肥,我是今年3月1日去调研的,当时刚好过完年,合肥楼市调整了一年,处于低迷中,新盘去化缓慢,新房因为限价,开发商拿地成本又高,很多都是贴着成本在卖。

    二手房除了政务区比较坚挺,大多都跌了10-15%,滨湖新区二手房是合肥降得最多的,因为外来投资者最多,炒作水分大,影响最大,大概都降了两成左右。

    我当时判断合肥有点泡沫,但并不大,未来的下跌空间不会太多: ( 合肥楼市调研:房价已陷入阴跌中!)

    

    我以为市场会继续阴跌下去,但后来市场很快就反弹了,粉丝告诉我说新房又好卖了,开发商要求首付比例还比较高,二手房还是比较稳定。我想我对合肥市场是判断失误了?没看准。

    2018年1-6月,合肥共计成交住宅套数为30654套,而2017年上半年共计成交17546套,成交数量增长了13108套,增幅达到74.7%。

    

    我也在寻找原因,后来芜湖的几个粉丝告诉我说,他们那的房价都一万多了,有了对比后,我好像明白点合肥房价为什么那么坚挺了,地级市的房价都一万多,一个省会城市教育医疗资源都要好太多,一万多贵吗?相比之下,当然不算贵了,其实本质上也不是合肥不贵,而是芜湖太贵了,但购房者会去做对比,他们会趁高把芜湖的房子卖掉,拿着钱去合肥买,合肥限购只要一年社保,这个很好解决。

    但最近合肥消化了一段时间后,7月份开始,市场有明显降温,这真是猝不及防,变的太快了。可能是需求又消化完了吧。

    

    我现在也还是觉得,合肥一万多的房价,不算贵,省会城市一万多的房价都不算高,因为三四线城市大涨一轮之后,会凸显出二线城市的房价价值。很多人会把三四线的房子卖掉去二线买,这对二线的房价是个支撑。

    未来怎么走,我觉得像合肥这种之前已经跌了10-20%的城市,估计还是震荡为主吧,市场反反复复也难免,之前全国的龙头深圳也是这种走势,市场好一段时间,需求消耗完了,又低迷了,因为调控不放开,想要持续反弹向上是不可能的。

    3

    重庆

    我是今年4月底去重庆做的调研,(重庆楼市调研:一个曾让投资客无利可图的城市,还有多少机会? )当时,重庆好的片区此轮行情基本都已翻倍,其他区域如大渡口、南岸区、巴南区涨幅相对较低,大概在40%-50%左右。新房很难买到,很大部分需要找关系,茶水费。

    我当时的判断是,重庆二手房迎来了加速冲高的阶段,此轮上涨行情没有结束,刚需和改善型需求可以买,上涨空间,只要不是老破旧,基本上翻倍都没问题。

    今天在重庆粉丝们跟大家讨论了很久,都说从2016年10月份开始算起,重庆房价都已经翻倍了,有的涨了两三倍,今年4月份我调研之后房价至少涨了30%以上,有的涨了50%。成都5月调控升级后,重庆加速上涨了2个月后就疲态尽显,新房蓄客不足,二手房不好卖。

    目前重庆只是限贷,本地人首套首付三成,二套四成,三套全款,三无人员不能贷款,听银行的人说9月底要限购了。重庆调控不算严格的,市场都开始掉头向下,说明房价涨到一定程度,市场就会自行调整了。

    这也验证了我的判断,房价到了翻倍的地步后,基本上就涨到头了,翻倍理论在任何一个城市,至今都没有失效过。

    重庆楼市,投资客可以抛售了,购房者,投资客不要进场了,刚需也不要急,除非是新房,与二手房倒挂2成以上的新房再考虑,二手房后面必定降价,幅度应该会比成都高一点,因为重庆的吸引力和购买力显然不如成都。

    4

    迟早都要跌

    杭州的我8月22日才写过,(杭州房价也涨不动了,地价最高已下跌三成!几十宗高价地裸泳!)二手房已经高位掉头转向了。

    昆明我关注较少,但跟当地粉丝和业内专家沟通之后,7月1日限购升级后,市场需求立刻减少,房企担心房子不好卖了,所以申请预售证也少了,新房供给量和成交量都大幅下滑。

    下图是昆明7月份的新房数据

    

    限购后,二手房当然也不好卖了。

    反正几个网红城市都凉凉了,说明没有谁可以例外,涨完了自然就得调整了,先涨先跌,后涨后跌,不是不跌,只是时候未到。

    昨天我在樱桃小财女上补充发了哈尔滨楼市调研文章,感兴趣的可以再看下,(哈尔滨还有没有希望?(干货)),我始终觉得,已经大涨和翻倍的片区,不要追涨,还没有涨多少的片区,比如30%,刚需可以买,切记,是刚需,就是你需要自己买来住,不管涨跌,你都需要买房子,所以城市基本面跟你关系不大,但我怀着好意,希望能够在最合适的时机尽量给我的粉丝提供建议,让你低价买入,避免高价,比如80%,你感到恐慌,再去头脑发热追高。

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    回复 | 引用 | 举报
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 14:28:35    跟帖回复:
       沙发
    楼主,请原谅我的自私!我知道无论用多么华丽的辞藻来形容楼主您帖子的精彩程度都是不够的,都是虚伪的,所以我只想说一句:您的帖子太好了!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 15:31:59    android
       第 3
    缓涨!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 15:34:33    android
       第 4
    明年再看粮食,该让小红们吃树皮草根了,还房子
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 15:37:16    iPhone客户端
       第 5
    我真的希望房价能够降下来,但是,我可以肯定地说:楼主尽在瞎掰扯。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 15:55:38    android
    6
    有负责任的政府管控,我们不会让房价下跌的。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 15:59:05    android
    7
    你一厢情愿罢了
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 16:47:12    iPhone客户端
    8
    我在重庆,对重庆分析还是比较准确的
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 16:55:47    iPhone客户端
    9
    想多了
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 16:58:52    iPhone客户端
    10
    别巴望降,套不了现就行了。哈哈
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 17:02:52    android
    11
    用于公务员的总支出不降,房价就不会降!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 17:03:57    android
    12
    面包会涨的,房价也跑不了
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 17:05:06    引用回复:
    13

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 17:07:41    android
    14
    时间会告诉你,中国马上要开始的是找工作找饭辙而不会是买房子了!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/9/13 17:12:01    android
    15
    你这种弱智还搞经济,预测房价呢?说话跟放屁似的。疯人院跑出来的傻货!
    10054 次点击,33 个回复  1 2 3
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