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汪元
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[转帖]如松:万科开始绞杀
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汪元 于 2018/10/12 17:02:13 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    当今关系到房地产商生死存亡的问题是什么?在总体负债率高企(很多地产商的负债率超过了80%)的现状下,毫无疑问是现金流。

    根据海通证券姜超先生的报告,2018年上半年房地产上市公司自由现金流缺口超过1820亿。相应的,2018年上半年房地产上市公司筹资现金流高达2145亿,同比略有减少321亿,房地产企业依靠外部筹资实现现金流的总流入,对融资依赖度增加;同时由于今年上半年企业融资依旧偏紧,融资端的压力导致不少房地产公司财务费用激增,2018年上半年上市房地产企业财务费用合计268亿,同比增长50%。

    房地产由预售制度转为现售制度已经不是传言,广东房地产人士也明白地说这是大势所趋,更有网传现售制在中山已经开始实锤落地。当转为现售之后,就会继续绷紧房地产商的资金链。

    如今,国内融资偏紧,又由于美联储不断加息,境外融资也是越来越紧,利率提升;同时,上海财经大学高等研究院发布的一份研究报告指出,中国家庭债务已逼近家庭部门能承受的极限,截至2017年,我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,这意味着韭菜们已经不多了,快割无可割了。从这两方面继续挤压地产商的资金链。

    地产商的资金链在受到多方的挤压之下,房地产商就将成为囚笼困兽,只能为了资金流而战斗。

    就在这个时候,房地产龙头企业万科开始放出大招,对行业企业开始绞杀。

    新浪报道《万科给房闹退款100万?地产界炸锅了!》,文中给出这样的信息:前段时间打响楼市降价第一枪的厦门万科白鹭郡,今天据传给买贵了的客户退款了!传言称每户退差不多100万!

    

    退款补差价的方式非常粗暴,但简单有效,买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议,取缔之前约定的精装修和赠送的车位等等,相应降价部分约100万,直接抵偿按揭部分。

    现在已经不仅有万科一家这么做。合肥泰禾院子从20000元降价至15000元,引发早期业主维权,随后泰禾方面召开媒体会议,回复称:老业主可退房再按当前优惠购买,实际也相当于补差价。

    这种做法会立即将大量的地产商置于绝境!

    有朋友会立即说,如果所有地产商都降价,岂不是都要补差价?市场岂不乱套了?相当于房闹集体杀猪(杀地产商)?不会的,如果其它地产商考虑降价的时候,可要摸摸腰包,看看能否补得起差价,如果补不了,要么只能在现在的价位耗着,如果降价,将面对房闹更猛的攻击,您瞧着办吧。估计大多数只能选择在高价位干耗,如此以来,万科就可以顺利地通过打折去库存,扩大自己的市场份额和现金流,但这还只是第一步。

    第二步是是什么哪?人们对钱是最敏感的,终归没钱就没饭吃,同时,所有的赌徒都知道,只要下注,就可能赢也可能亏,大家心里跟明镜一样。当万科等企业可以补差价的时候,就意味着有人会分担赌徒的亏损(至少可以弥补部分亏损),市场中所剩不多的韭菜如果要买房会选择谁家的?当然是万科的。结果,万科的市场份额扩大,还可以在今天土地市场很低迷的时期拿地,继续扩张业务。而其它无法实施同样做法的企业,只能瞪眼面对客户的流失,库存扩大,现金流恶化,最终是倒下的命运。

    今天的万科在用行动注释“活下去”的含义。

    预计很多中小房企都将在这轮绞杀中破产,因为它没能力补差价,也可能乖乖投降被一些大企业兼并。即便全国排位前二十位的房企,如果现在的资金流很紧张、资产负债率很高,只要没能力进行补差价的活动,最终也很可能是轰然倒塌的命运;即便不会倒闭,也无法像万科一样继续拿地进行快速周转,就会从排位靠前的位置坠落

    万科在主导大洗牌!实际是绞杀。如果再有排名前五位的地产商跟随万科的策略,很可能就演绎成对同行业的大屠杀。
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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/10/12 17:14:16    跟帖回复:
       沙发
    用尽全力顶
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/10/12 18:57:01    android
       第 3
    不是又放水了吗?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/10/12 19:07:55    iPhone客户端
       第 4
    不是说“有困难找警察”吗?房地产商可以找警察,再不行……还有保安公司,最后,请城管吃几顿饭,好大回事嘛?!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/10/12 19:08:15    android
       第 5
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/10/12 23:41:51    android
    6
    购房合同里面有补差价的条款吗?如果没有,房产商害怕什么?现今可是法制社会
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/10/13 8:48:35    android
    7
    万科干了啥?
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/10/13 18:37:19    iPhone客户端
    8
    做事顾头不顾腚,我就看看怎么折腾。
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    快速回复:[转帖]如松:万科开始绞杀
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