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fazui
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[转帖]海南房地产沉浮史:一场30年的非典型情景剧
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fazui 于 2019/1/6 11:39:11 发布在 凯迪社区 > 海南会馆
    

    海口万达文化旅游城项目位于海口桂林洋片区,但因种种原因项目成了半拉子。如今这一片成为海口江东新区,也作为海南建设自贸区(港)的先行试验区

    陈标志丨文

    2018年12月29日,海航集团通过官方渠道,推出董事长陈峰的2019年新年献词。这则被员工称之为“看哭了”的新年献词,概述了这家起步于海南的跨国企业集团,在过去一年中所遭遇的种种困境。

    就在此前的一个月,海航集团的地产板块——海航地产正式更名为海航临空。这也意味着,海航地产业务重心将从传统房地产开发转型到临空产业开发建设,旗下的传统房地产资产也逐渐在处置。从2008年进入传统地产,到淡出传统地产,海航只用了10年时间。

    上世纪八十年代末,海南房地产兴起,30年的历史长河里,海南房地产业是一部跌宕起伏的行业史。有人曾称,海南房地产就是那茂密热带原始丛林里,构成生物多样性的重要元素之一。中国房地产业的发展史,海南是不可或缺的组成部分。

    如果要将这30年切割成几个重要的时光节点,它应该是:1988年至1995年,海南建省办经济特区后,房地产业的兴起与泡沫破灭;1999年至2006年,海南7年处置积压房地产;2006年至2016年,海南房地产的复苏期及国际旅游岛宣布前后,各大房企在海南“跑马圈地”;2016年至今,在大环境的影响下,海南房地产快速增长及政策调控。

    无论你是房地产开发商,还是一名普通购房者,海南30年房地产发展史,就是一部情感丰富、剧情跌宕起伏的情景剧。

    海南第一代“房奴”

    

    市区土地资源受限,三亚房地产项目朝着远郊拓展。为此,三亚周边相邻市县都被称为“大三亚”范围

    2017年底,海口市民粟俊终于还清了长达15年的房贷。这也是被烙上“房奴”印记的海南第一代按揭购房人的典型代表。

    “按揭”原本源起西方国家,上世纪90年代经香港传入内地房地产市场。这样一种买卖契约行为,后来演化成了“抵押贷款”,最后成为正式合同的文本表述——“个人购置商品房抵押贷款”。

    2002年,粟俊在海南房地产市场最低迷的时候,利用一种当时还不被普遍认可的抵押贷款购房方式,解决一家人的住房难题。

    粟俊购房前后,正是海南房地产积压严重的时期,街头巷尾举目皆是烂尾楼。据公开数据显示,1999年初至2006年10月,全海南省累计处置闲置建设用地23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。

    中国房地产报记者有一份上世纪90年代“海口416宗烂尾楼名单”,上面密密麻麻全是海口市民耳熟能详的建筑大厦名字。包括海口当时最高的烂尾建筑“明光国际”,还有申鑫国际广场、万国大都会、帝国大厦、华发大厦、环海大厦等经典停缓建项目。

    “我原来有一套50平方米的房子,但孩子大后,房子就不够住了。”作为一名收入并不高的媒体从业人员,粟俊就赶在这个节点上,购买人生中的第二套改善性住房。

    “面积151平方米,单价1200元一平方米。”现已年过半百的粟俊回忆当时的情形,感慨万千。他告诉记者,房子位于海口市海甸岛的“永发小区”,属于上世纪90年代海南房地产泡沫留下的处置房。

    18万多元的总房款,粟俊自己凑了10万元左右,剩下的款项做了15年的按揭贷款。

    “当初中央财政给海南4亿元的补贴,用于此类处置房的补贴,房产实行限价销售,我这个小区也被纳入其中。”粟俊称,刚开始房价是800元/平方米,后来涨到了1200元/平方米,“我当时每月工资才1000多(元),每月还房贷900多(元),家庭经济确实感觉有压力。”粟俊说。

    粟俊经历了15年的漫长还贷时光,与许多第一代按揭购房人一样,他们被外界称为海南的第一代“房奴”。

    楼市非典型泡沫史

    

    烂尾20 余年,被称海口城区黄金地段规模最大、烂尾时间最长的半拉子房产项目———海口“金利大厦”(矮层为烂尾项目)

    就在粟俊按揭购房8年后的2010年,一名从小在海南长大的年轻人,从上海回到了海口。一年后,一名江西女孩也从内地到了海南。

    这名回海南的年轻人叫王路,是海南房地产界众所周知的人物。而这名大学刚毕业女孩子叫钟秋棠,在海南“赶海”7年,成了凤凰房产、房天下等多家房地产专业媒介平台的专栏作者。

    王路在上海待了10年,专门从事房地产开发,也是行业内常提及的“开发商”。而在1994年至2000年,王路一直待在海南,从事了房企的多个岗位。

    1994年至2000年这段时光,正是海南房地产行业从空前繁荣到泡沫破灭,从现实残酷到理想不堪一击,有人曾说,那是一个人性A、B面暴露无遗一的年代。

    1988年,海南建省办经济特区,并成为了中国最大的经济特区。大量人口的导入,是海南房地产业兴起的重要诱因之一。据有关数据统计,在海南建省办经济特区后的4年时间,海口市经济增长率惊人的达到83%,三亚高达74%;海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。

    区域经济的高增长,其实就是高度依赖房地产业的“土地财政”。但事实上,这是一个表面繁荣的行业假象。

    以当初的房价而言,1991年,海南商品房均价仅为1400元/平方米,到1993年商品房均价逼近了8000元/平方米。而到了1997年,海口房价又跌至1000元/平方米以下。

    6年之间的房价涨跌悲喜剧,过程确实令人啼笑皆非。

    不仅仅是房价的大起大落,许多房地产项目,实际上也都在“炒地皮”。许多亲历者告诉记者,有人腋下夹着一个真皮包,站在一块空地的高处,大手在空中比划了一个大圈,然后这块地就这样轻而易举的易主了。

    海南这段中国房地产非典型泡沫史,也为后来为中国著名地产商、SOHO中国董事长潘石屹提供了丰富的人生阅历素材。其中,网上流传着虚虚实实的“五斤桔子的海南逃生记”,读起来让人难免有些感伤。

    有人说是1993年6月,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,让“繁荣”的海南房地产应声倒下。

    实际上并非如此。海口市房协秘书长、海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路认为,调控意见只是一把达摩克利斯“悬顶之剑”,而海南房地产应声倒下的真正原因在于,那不是一个真正意义上的房地产市场,是一个由国有金融资本失控催生而出的,不健康而又存在大量泡沫的房地产市场,应声倒下是迟早的事。

    上世纪90年代的房地产泡沫,给海南留下600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

    1998年6月21日,央行宣布关闭海南发展银行,成为因支付危机而关闭的首个省级商业银行。

    抑制房价上涨

    

    海南人工岛——海口湾灯塔酒店填海项目,对生态环境构成影响,目前处于搁浅状态

    2017年3月,王路接受媒体采访时称,海南房地产库存下降至24个月,政府正积极稳控房价。

    这一年,还有几年就退休的粟俊,即将还清房贷。但对于每月几百元的贷款,只是占粟俊收入比的很少一部分,完全可以忽略不计。

    由于海口,乃至整个海南省商品房库存去化周期的缩短,楼市房价正处于爬升状态。2006年前,海南整整花了7年时间处置烂尾楼等积压地产,而2006年后,海南处于房地产复苏期,外地房企纷纷进驻海南,特别是在海南建设国际旅游岛政策利好的刺激下,各大房企纷纷在海南“跑马圈地”。

    这也是自房地产泡沫破灭后,海南再次掀起房地产开发热潮。加上各路炒房资本的进入,2010年,海南商品房均价由过去的5000元/平方米,涨破10000元/平方米。三亚的个别高端楼盘价格,甚至已超过10万元/平方米。

    为此,海口曾在2010年10月15日出台限购政策,规定省外居民只能在海口新购买一套商品住房等。房地产开发过热,导致海南房地产去化周期相应拉长。王路表示,2014年7月,海口这一限购令正式解除。

    但在2016年2月,海南出台了“两个暂停”政策,即:限制土地供应及新项目报批报建。当地政府再次扎紧楼市的口袋子。

    “两个暂停”政策被外界广泛认为是后来相继出台楼市调控政策的基石和“鼻祖”。从2016年12月17日出台《关于继续落实“两个暂停”政策   进一步促进房地产市场健康发展的通知》,至2018年4月22日出台《关于进一步做好稳定房地产市场工作的通知》(即“全域限购”政策),海南先后16次出台相关调控政策和举措。

    但在此过程中,海南海口、三亚等主要城市的房价,环比依然连续多月呈现上涨态势,并“领跑”全国房价环比涨幅。

    “4.22”海南全域限购后,海南10万销售大军转战云南西双版纳、广西防城港和北海等地。钟秋棠带着她的团队,走遍了广西、云南、广东,以及东南亚国家的旅游地产,随之他们的业务板块也从海南岛辐射到上述区域的旅游地产。

    与传统房地产“决裂”

    

    2013 年,海口市中心一楼盘,5 岁小女孩拉拉一家即将住进该小区。彼时房价5000元~6000 元/ 平方米,但目前已涨至1.7 万元/ 平方米

    2018年9月,中国房地产报一篇题为《海口口头限价17300元剧情:购房人毁约,开发商着急》的报道,引起了外界的广泛关注。至今,“17300”在海口仍是一个“网红”数字。

    去年8月下旬,海口市相关部门约谈部分房企时,口头表达了“海口商品房备案价不得超17300元”。然后海口部分楼盘曝出购房者维权事件,而维权最主要的原因,是消费者此前的购房价格,远远高于17300元/平方米的限价。

    海口购房人黎武涛,是在海南楼市浪潮起伏中处于观望徘徊的典型购房代表。

    “3年前,海口房价还是6000元/平方米的时候,我就开始四处看房。从2015年一直追到2018年,现在房价都涨了一倍多,我还在四处找房。”2018年底,黎武涛站在海口市区一楼盘前,一脸的愁容。

    一个星期前,黎武涛给记者打来电话“报喜”,房子的事终于定下来了。三室两厅近130平方米,高层住宅,价格依然是17300元/平方米。此外,黎武涛还给了房产中介3万元的“指标费”。

    与黎武涛不同的是,粟俊已经还清房贷一年多了,但他并没有再购房的打算。粟俊认为,女儿已经去了国外留学,就他们两老口在家,尽管房子有些老旧,但已经很满足了。

    如今,房地产市场可谓风云诡谲,变幻莫测。但不论房地产市场如何变化,那些深耕海南市场的房企依然对海南楼市长线看好。部分房企则积极调整发展战略,寻求转型升级。

    2018年11月,海航集团的地产板块——海航地产正式更名为海航临空。这也意味着,海航地产业务重心将从传统房地产开发,转型到临空产业开发建设。

    值得注意的是,海南省委书记刘赐贵、海南省政府省长沈晓明均在多个公开场合表明,海南经济要摆脱对房地产的过度依赖。

    2018年10月,国务院批复同意设立中国(海南)自由贸易试验区,并印发《中国(海南)自由贸易试验区总体方案》,海南被赋予了更大的改革自主权。由于海南地理位置的独特性,海南自贸试验区的战略定位:不仅有建设全面深化改革开放试验区,还有国家生态文明试验区、国际旅游消费中心和国家重大战略服务保障区。

    有人认为,海南建设自贸区(港),就像“开挂”一般,插上了腾飞的翅膀;但也有人认为,海南全域型自贸区建设,不是一蹴而就,在此过程中,房地产这一业态经济也许有更智慧的表达方式。

    (此文章发表于中国房地产报1月7日13版)

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/1/6 11:54:13    跟帖回复:
       沙发
    元芳,你怎么看?。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/1/6 14:52:38    android
       第 3
    隐形控股人亲自上台忽悠,就叫“限购”。
    跳转论坛至:
    快速回复:[转帖]海南房地产沉浮史:一场30年的非典型情景剧
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