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[转帖]最严限购下,海南房企的求生之路
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鲁能 于 2019/1/10 14:14:18 发布在 凯迪社区 > 海南会馆
    记者|傅林林

    在菏泽、珠海等地先后出现楼市松动的政策后,海口却再次收紧了企业买房、备案价、商办产品的口子。

    这延续了自2018年以来海口从严调控的力度。过去一年,海南开发商面对的是全岛限购以及一年20多项调控政策,它们走过了艰难的一年,员工购房、全员卖房、全民营销等方式屡见不鲜,开发商们都在通过各种渠道来寻找求生之路。

    先交钱买房,再缴纳个税或者社保,缴齐之后再网签,这成为了海南很多开发商的销售策略。

    海南部分项目销售人员向界面新闻表示,“这种方式已经持续大半年时间了,社保缴纳在3万左右,个税大概在1.5万,但不是一次缴纳,不算补缴,开发商有合作的人力公司,会把购房者安排在公司的某个职位上缴纳个税或者社保。”

    这种方式并不能通过按揭贷款购房,也就是说,必须全款买房,在买房之后最少2年才能进行网签。

    实际上,这种方式属于违规销售。海南多位行业内人士向界面新闻表示:“在这两年期间,一旦开发商出现问题,业主的风险会非常大,去年已经处罚了一批公司,这些公司都是因为卖给没有购房资格的人而被举报,但没办法,要活下去,如果走正规流程可能会‘饿死’。”

    对于上述风险,该销售人员称,“如果通过这种方式购房会跟开发商签订协议,如果购房者不愿承担风险,只能去买不限购的产品,或者将户口迁到本地,再或者以企业的名义购房。”

    而海口最新的政策已经暂停了向企业卖房,不限购的商办类产品也提高了购买门槛。

    去年12月,海南省住建厅就已经发布了《关于进一步加大对违法违规销售和虚假宣传等行为查处力度的通知》。该通知称,出现了一些岛外居民先登记买房,缴交部分或全部房款,再补缴两年或五年社保或个税后办理相关购房手续。这意味着此类违法违规销售和虚假宣传行为有抬头和蔓延趋势。

    当时通知还强调,各市县要严格按照国家和省委省政府的要求,坚持房地产市场调控目标不动摇,调控力度不放松,调控政策不走样,严格落实全域限购等调控政策,保持房地产市场平稳运行。

    不过,界面新闻记者近期询问海南部分项目时,项目人员仍旧以上述说辞进行宣传,对方表示,后期缴纳社保或者个税并不属于补缴,而政策频出的海南楼市也以这条通知收官,从目前的信息来看,海南楼市并不会放松。

    自从去年4月22日,海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》后,这片房地产投资热土进入了全域限购时代,开发商面临着严峻的现状,旭辉海南事业部宣告降级为城市公司,归到深圳公司旗下管理,龙湖、华夏幸福在海南也迟迟未能拿到项目,泰禾则选择退出海南市场。

    “一些小企业,今年可以卖到50亿左右,但是有三分之二是限购前卖的,限购之后,一些刚需项目,卖给可以按揭的客户,账面估计可以走个几千万,实际上回流的资金连零头都没有,未来还是得拼资金”,上述业内人士表示。

    开发商们也开始纷纷寻找求生之路。

    而除了通过以帮助缴纳个税和社保的方式外,部分开发商还以更名房的方式提高业绩。

    海南一位房产代理商向界面新闻表示:“更名房在海南不止一家在做,这批房源一般都是在限购之前,内部员工以低价购买,但并未办理按揭与网签,因此有一次更名机会,购房人不需要有购房资格就能购买此类房源,员工赚取差价,企业收获回款。”

    从土地市场上来看,2018年前11个月,海南供应土地面积为448.4万平方米,成交面积380万平方米,分别下降18.78%和27.13%。其中,住宅和商服用地成交减少,工业及其他类用地合计占比达到65%。

    上述市场人士表示:“企业现在跟着政策走,不拿那么多住宅用地,改拿产业用地,而且还会有一些补贴。”像融创中国已经将其文旅集团的总部放在了海南,转型也成为开发商在海南发展的另一条路径。

    这种趋势仍将持续,2018年12月1日,海南政府公布了全岛17个市县(区)总体规划,海南各县政府对土地严格管控,除去海口、三亚和洋浦工业区以外,其他市县建设用地占有不得超过8.73%,耕地占有不得低于20.86%,林地占有不得低于63.24%。

    根据海南自由贸易港产业发展定位,产业园和旅游用地占有比重将会提高,以及军事、公共设施、教育用地和乡村宅基地等必不可少,致使真正可供商品房开发的土地量更少。

    在销售层面,2018年海南全省前11个月成交面积为1214万平方米,同比下滑38%,成交金额1875亿元,同比下降20%。不过,成交均价仍旧上涨了30%,达到15440元/平方米。

    目前,头部企业在海南的业绩还不错,至少从半年报上看,恒大2018年上半年在海南的销售额就超过了100亿元,融创中国则为41亿元。未来,在愈加严格的市场环境下,海南不再是小开发商的乐土,而对于品牌、产品、营销都强大的龙头房企来说,挑战也不仅仅来自销售业绩。

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/1/10 14:26:26    跟帖回复:
       沙发
    楼主,请原谅我的自私!我知道无论用多么华丽的辞藻来形容楼主您帖子的精彩程度都是不够的,都是虚伪的,所以我只想说一句:您的帖子太好了!。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/1/10 19:57:56    android
       第 3
    着急了
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/1/15 11:44:08    跟帖回复:
       第 4
    未来,在愈加严格的市场环境下,海南不再是小开发商的乐土,而对于品牌、产品、营销都强大的龙头房企来说,挑战也不仅仅来自销售业绩。

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/1/15 11:46:11    跟帖回复:
       第 5
    未来,在愈加严格的市场环境下,海南不再是小开发商的乐土,而对于品牌、产品、营销都强大的龙头房企来说,挑战也不仅仅来自销售业绩。


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