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不老的阿甘
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[原创]因城施策&小水滴灌,可以托底楼市吗?
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不老的阿甘 于 2019/1/22 11:27:03 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    
    转载请注明出处:公众号 阿甘看天下

    房地产2003年被捧为国民经济支柱产业,成为保障特色市场经济GDP的定海神针,15年来也积累了人类经济史上最为壮观的泡泡。2016年有官部门赫然发现‘房子是用来住的,而不是用来炒的’,出台了一系列限字辈楼市调控政策。当2018年经济‘持续稳中向好’,各地方不得不再次深情拥吻它们年老色衰的情人。

    §ⅰ 因城施策

    12月18日,菏泽无法承受欲火煎熬,宣布取消2017年出台的限购政策,打响了三四线楼市「复辟」的第一枪;2019年1月1日,重庆宣布主城区个人新购高档住房征收房产税门槛提高到成交建筑面积17630元/平米;1月8日,北京下调首套房贷利率至基准利率上浮5%-10%,简化贷款审批材料,缩短放款周期。

    眼见全国楼市风向标北京都按捺不住了,上海、深圳跟风宣布下调首套房贷利率;广州除了首套房贷利率环比下降0.07%、二套房贷利率环比下降0.13%,直接放宽了异地购房提取住房公积金限制;北京、银川接着简化了住房公积金提取手续;福州甚至干脆调高了住房公积金的提取额度……不经意间,调控两年的楼市解冻。

    楼市春水荡漾,真实反映了各地方对于土地财政的眷恋和依赖,而上述犹抱琵琶半遮面的冲动源头,又与12月21日中央经济工作会议‘因城施策、分类指导’密不可分。作为原住土著,傻子都深谙每当经济下行压力加大,有官部门都会把房地产视作拉动经济的不二法门。解除房地产封印的力量来自‘因城施策’政策。

    屈指一算,始自2016年的这一轮楼市调控支撑到今天已属不易,两年来全国多地楼市价格开始出现全面下滑,2018下半年的厦门、中山等城市更是呈现出快速下跌的局面,这是有官部门不愿意看到的,它们要的是‘稳’,既不能继续上涨积累金融风险、淘空实体经济,又不能容忍快速下跌引发的经济硬着陆风险。

    §ⅱ 红脸白脸

    12月20日的中央经济工作会议上, 2019年楼市调控被定调一个‘稳’字,在此基础上,12月24日全国住房和城乡建设工作会议对今年楼市调控明确提出了‘稳低价、稳房价、稳预期’目标,并强调坚持‘房住不炒’的定位不变。小白兔瞬间懵逼,如何才能既‘房住不炒’,又‘因城施策’?这本就自相矛盾的嘛。

    奥妙恰在这里,不落口实实现楼市稳定是有官部门不宣之秘。稍加思考就会明白,已经坚持了两年多的楼市调控如果180°就地反转,重新启动楼市来刺激GDP增长,这不啻朝令夕改自掴嘴脸,会给深度迷信政府信用的小白兔们带来多大的感情伤害呵,从此谁还相信指哪打哪的政策指挥棒呢?然而不反转的后果更严重,

    如果死要面子不放松调控,就只能束手无策地看着经济继续下滑,看着就业问题引发的稳定噩梦降临,这是无论如何不能出现的危局!不得不佩服高层有高人,此时祭出‘因城施策’大招,相当于坐视各地楼市重新复活,重新拉动经济和就业增长,最妙的是可以继续高喊‘房住不炒’,却不用承担任何房价上涨的责任。

    各地方当然不会读不懂政策讯号,更兼GDP皮鞭驱使,楼市调控已经名存实亡。

    §ⅲ 消费降级

    ‘因城施策’既达成目的又不落骂名,真称得上是名利双收,然而果真实施起来却是需要条件的。嗯,资本流入,说得直白点,总得有人去为高房价买单对不?

    2018年12月10日,乘用车市场信息联席会发布的数据显示, 11月国产狭义乘用车销量202万辆,同比下滑18%,连续6个月下跌,而且情况还在不断恶化,2018年汽车产销负增长几成定局。国家信息中心副主任徐长明甚至表示,「2018年车市降幅是20年来最为严重的,就算购置税优惠政策重来,恐怕也无济于事。」

    另一个表征民间购买力的手机市场形势同样严峻,据信息通信研究院发布的报告,2018年11月国内手机市场出货量3537万部,同比下降18.2%,连双11都没能挽救手机销量的下滑,2018年前11个月国内手机市场出货量同比下降15.6%。鉴于中国市场的惨淡表现, 12月11日三星公司宣布年底关闭天津的手机工厂。

    汽车、手机销量都是反映消费者真实购买力的晴雨表,这两项数据下滑如此严重,清晰昭示出公众消费能力正在下降这个冰凉的现实。超前消费呢?央行发布的2018年三季度支付体系运行情况显示,信用卡逾期半年未偿信贷总额近881亿元,很显然超前消费也正在变得不可持续。公众消费能力下降,不是没有原因的。

    一个简单的现实是,多数国民毕竟是靠从事实体产业谋生的,而近些年来实体经济已经被房地产、虚拟金融淘空了,即便旱涝保收的体制内群体和白领中产阶级,在历经2015年至今的股灾和P2P资金链暴雷洗劫后,还有投资买房的能力吗?多说一句,弱肉强食的丛林资本市场中,即使体制内投资者也是洗劫的受害者哇。

    §ⅳ 小水滴灌?

    存量财富缩水,那么此前15年屡试不爽的货币放水推高楼市泡沫,可还灵光吗?1.18公众号推文《拨开花繁柳密,透视美元下跌》讲过,央妈2019开年大放水。

    1.2调整普惠金融定向降准小微企业贷款考核标准释放7000亿;1.4下调金融机构存款准备金率1%释放1.5万亿;1.14重启公开市场操作,两个品种逆回购交易净投放200亿;1.15进一步加大逆回购操作力度净投放1800亿;1.16更是通过公开市场操作净投放5600亿,创下有史以来单笔逆回购操作之最。水漫金山!

    一边厢努力洗白民间对于大水漫灌的质疑,一边厢‘小水滴灌’积少成多,央妈为了实现稳住市场流动性预期&配合地方政府稳定楼市的目标,真可谓煞费苦心。

  
    §ⅴ 吃相难顾

    大水漫灌指望不上,民间存量财富稀缺,各地方想藉宽松楼市东风拉动各自GDP,只好打馊主意——相互挖墙脚、且美其名曰‘引进人才’。剧本和现实高度吻合。

    2018年西安、武汉、成都、天津……各种不顾吃相降低买房落户门槛的闹剧一出接一出上演,篇幅所限不一一列举,效果呢?不可否认,早起的鸟儿有虫吃,但当懒鸟都回过味儿来一哄而上的时候,这种简单粗暴的抢人效果就聊胜于无了。

    道理不难懂,民间存量财富有限,当各地争相降低购房门槛的时候,众人哄抢已然悄然转化为了持币观望,政策优惠的力量已经在各地恶性竞争中相互抵消掉了。这一点像极了前些年风靡国际市场的「中国人买啥啥贵、卖啥啥便宜」悖论。

    举例说明。1月3日青岛宣布暂停公证摇号购房,成为全国第一个吃螃蟹的准一线城市,满以为政策松绑后房奴们会疯狂冲入楼市,现实却是门可罗雀无人问津。冰冻三尺非一日之寒,15年来涸泽而渔,已经让干瘪的六个钱包禁不起揉搓了。

    §ⅵ 瓮中捉鳖

    各地楼市放松调控后依旧销售乏力,除了上文所述的经济下行导致的收入下滑、消费下滑、投资市场洗劫了中产者财富……等等需求端原因外,供给端的天量存量房是一颗随时可以引爆楼市崩盘的定时炸弹,而这颗炸弹看得见的引信是即将推出的、作为地方财政终极守夜人的房地产税,看不见的引信是房价下跌预期。

    2018年12月21日,长期研究中国房地产的西南财经大学甘犁教授甘犁主持的中国家庭金融调查与研究中心今天发布报告称,2017年中国二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远高于一线城市的 16.8%。数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达 26.6%。另一方面,2017年全国家庭住房拥有率为 92.8%,城镇家庭住房拥有率为 90.2%,农村家庭住房拥有率为 97.2%。与 2013 年和 2015年相比,住房拥有率在稳步的上升。

    如此绝对意义数量的存量房,如此高的空置率,当手上拥有多套房屋的群体房价上涨预期破灭,叠加房地产税的斩杀,汹涌抛售很符合国人骨子里的秉性,房价雪崩效应必将造就瓮中捉鳖的灾难。除了个人,那些债务缠身、苦撑不住的企业面临经济进一步下滑,也将步后尘抛售企业投资的房地产优先偿债。雪上加霜!

    怕什么来什么。就在支撑国内楼市这个人类经济史上最大金融泡沫的上涨预期反转时,1月21日财税法学研究会会长、高级智库刘剑文出席‘国是论坛2018经济形势分析会’时声称,‘房地产税法或将于2019年提交全国人大常委会审议。’

    §ⅶ 最后时刻

    特色土地财政模式下,国人面对货币放水时总是第一时间想到永远保值的楼市,但房价这个分段函数值却正随着定义域的变化而变得无解。常年畸形的经济结构,房价连年上涨导致制造业、服务业成本不堪重负,其对居民消费的压榨也已经到了不堪重负的最后阶段,畸形的经济结构一天不调整,经济将永远被病痛折磨。

    放眼人类历史,从来没有一个国家将房地产作为国民经济支柱产业,它只是一项民生工程,充其量只是一剂可以暂时止痛的麻药,而绝非拉动经济增长的长期动力。当所有或明或暗的楼市刺激政策同时失效时,已经预示着这个行业已经走到日薄西山的最后时刻了。对于房地产税,地方债务、地方财政已经等不及了。

    经济规律不可违逆。2019还是2020?下跌预期积累的重力越来越大,支撑房价的基础越来越孱弱。大风起于青萍之末,愿所有洞悉风险的投资者提早未雨绸缪。

    后记。隆冬季节,早春无期,不测事件随时可能发生。「阿甘看天下」小朋友圈作为知音交流平台,建议有条件的朋友关注,毕竟一年的费用只有区区一餐之资,毕竟赚钱越是不易,越需要勘透迷雾,才可能最大限度实现自身价值。当然,朋友们的支持,也直接让阿甘不为三餐饭、五斗米劳神,更方便和朋友们互动交流。

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/1/22 11:39:12    跟帖回复:
       沙发
    火钳留名~~。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/1/22 18:17:17    跟帖回复:
       第 3
    帮顶
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/1/22 19:07:34    跟帖回复:
       第 4
    还是那句话:房住不炒,谁信谁砂毕!
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/12 14:47:33    跟帖回复:
       第 5
    分析的不错
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/12 14:47:58    跟帖回复:
    6
    分析的不错
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/12 16:38:18    android
    7
    转至第4楼第 4 楼 吃瓜看热闹 2019/1/22 19:07:34  的原帖:还是那句话:房住不炒,谁信谁砂毕! 学马骡,拼命印,洗劫一空,找南京长江大桥跳,几亿欠债人跳多久。
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