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龙泉之星
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[转帖]“我的房子又空租半年了”
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龙泉之星 于 2019/2/8 12:31:39 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    来源 |胡和之

    过完初三,我准备再出去贴小广告了。虽然多半可能没有多少效果,但似乎能做的也只有这些了。

    春节看电视,某分类信息的广告说他们家的租房信息是直接跟房主谈,我就呵呵笑了。

    我们这儿是三线城市。我有间用于出租的办公室,过了春节,就空了超过六个半月了。

    十五年前,购买这间办公室的时候,我还没有结婚,从物业登记的角度,它是婚前财产,也是我的第一套房。

    房子位于这座三线城市那时最繁华的商业中心。它曾经是婚礼设计中心,为许多新人送去了欢乐。它曾经是摄影中心,租户就在这里创作了不少好作品。它曾经是一家POS机公司的办公场地,公司繁忙地经营了三年,公司做大了,位置不够,租客搬了家。

    十五年前,这间位于本市区曾经最繁华地区的办公室,租金是25元/平米。十年前,租金是20元/平方。三年前,来谈判的不仅侃价,好些开口就说一年免租两个月,到手租金不过15元/平方。

    八年前,空租期最长两个月左右。

    三年前,空租期是9个多月。

    2018年的这一回,这一回会空多久,我不清楚,可能会比三年前更为严重。

    写下这些,并不能改变现状。只不过是对过往的梳理。

    那个时候还没有那个后来离婚场面弄得过于戏曲化,出来讲出房地产的秘密的人。

    如果早一点听到劝告,我就不会在当时还没有女友的时候,集自己和父母之力,置下这样一间用于出租的办公室。

    约70平米的办公室,写字楼的公摊面积达到48%,架空的层高约等于两层,所以做了隔层,使用面积也差不多是70平米。

    十五年前,购下这间办公室的裸价是25万左右,加上做阁楼以及装修,成本价是32万左右。

    开发商讲得很诱人,是住宅证,过户便宜,将来就是想出售,过户也很便宜,投资是绝对安全的。

    只不过,如果当年以相同的资金购置小区房,这些年的涨幅约为两倍到两倍半,而这两年来,中介对这间办公室的最高出价为48万,均价为6800,而同地段装修过的“老破小”小区房,均价7200元到7500元/平。十五年来,租金不涨反降,空租期越来越长,算上空租和通胀,是一项无比失败的投资。现在没有人问租,更没有人买。空租期间,3元/月/平方的物业费,一年还要再损失2500元左右……

    这些年的出租变迁史,其实也是三线城市经济的睛雨表。

    这也许是三线城市随着经济形势与租房信息渠道变化的写照。

    现在,这个写字楼的空租率,差不多也有48%以上了。我这一层的办公室,有一多半是空着的,买来自用的房主说,弄得他们都不好做生意了,空这么多,象个鬼屋。

    如果说大城市的租房市场是被蛋壳自如等等企业所垄断的话。那么,大公司对于信息平台渠道的垄断。对于三线城市的租房市场的深刻影响是不可逆转的。失去了通道信息发布通道的三线城市房东,面对的是一个越来越差的租赁市场。

    这些年来,经济形势变化了。

    对于三线城市的办公室市场来说,有两点是致命的。

    其中之一是万达等大地产公司建造了越来越多的写字楼和商住两用楼。

    当年有一些积累的家庭,有不少都听信了地产公司的宣传,投入了所谓的商住两用房。

    然后,供大于求的市场,加上这些年的三线城市经济越来越不景气。

    投资做中小型公司的企业越来越少。大量办公用房等待出租,谁也租不出去。

    其中之二是政府为了扶持中小企业,资助了好些个孵化器和文创中心,现在,似乎只要能够加上科技两个字或者相关行业,都能想办法去享受那种三年免租的政策。

    留下来不多的租客,都是无法挤进优惠政策的微企,而这样的微企,都是草创企业,生存艰难,周期短。

    一个更大的变化是分类信息平台大局已定。

    三年前,在信息平台上刊登信息,还能够有直接租户前来咨询。

    但是,自从分类信息行业的两大巨头58和赶集合并,情况就悄然发生了变化。

    信息越来越集中,排名靠后的分类信息网站越来越没有点击率。

    现在,只要信息一发出去,马上就会有一大堆地产中介来电话“你是不是要租房子卖房子"?然后,各个中介公司在他们的内部平台上,登记真正房主的房源,再更换他们自己的电话号码,在平台上发布你的房源。

    但现在,僧多粥少,付钱刷信息的,更多是万达等物业房主的办公室信息,他们会牢牢占据分类信息各相关栏目的第一至三页的位置,因为不是顶级资源,所以,中低部价值偏低的房屋信息就基本上再也不会出现在分类信息的前三页了。

    当然,平台会让你每天有一次免费刷新的机会,同时,你也可以付费来推广自己的信息。但即便是给平台交钱,也刷不到前三页,因为你刷不赢那些投了更多钱,比你更急的万达等物业的房主,然后,你因为没有信息展现, 信息尽量每天都刷新一次,不过,一个月只有十几个点击率,最多一个月只有3个左右的来电咨询。除了催收物业费的电话以外,就再没有任何与房子相关的电话铃声了……

    从2018年10月左右,赶集就不再提供刷新等付费服务,信息平台的巨头将业务进行了归并,房源方面的信息,更多向58集中。58上的刷新单价比赶集贵不少。中小房主更没有展现信息的机会了。

    同时,分类信息的巨头们通过收取一定的费用向中介公司提供更好的展现通道。

    这个商业逻辑和百度竞价排行的商业逻辑是一样的。从经营角度来看,没有错。天下没有免费的午餐。

    分类信息的通道实际上属于付费的中介公司。平台起到的作用更多的是帮助中介公司搜罗零散房源。真正房源的信息,其实会被大量房产中介公司所阻断。

    中介公司即然付出了一定的费用。根据利益最大化优胜劣汰的原则,中介公司自然会将能够让他们获得更大收益的房源放在最前面。

    他们事实堵塞了信息的通道。整个信息通道就好像是得了血栓的病人一样。中小房源很难得到直接用户的点击。

    这从商业逻辑上对这并没有什么不对。平台做信息,并不是为了做慈善事业。平台做商业是要挣钱的。只不过,除了大房主,能够支付得起的不多。

    由于供过于求,创业者的日子变得更艰难,其实,大房主的空租期也越来越长。只不过,他们的抗空租能力比中小房主高而已。

    中小房主的房子,其实已经无处发布有效信息了,从信息平台获得直接用户咨询的概率,其实还比不上在户外挂喷绘和贴小广告。

    随着城管政策越来越严,牛皮癣广告也没有太多的出路。很折磨良心,并且只不过是聊胜于无,实在没有办法而已。

    其实,对于中介公司来说,这个已经严重栓塞的分类信息渠道,也越来越不好用了。信息渠道被分散,被凝固,也是他们所要面对的问题。

    因为出租房子,前后加了约100多个中介的微信,许多中介的微信朋友圈,就是房源发布器。也许有人看见,但更多的情况下,是被人屏蔽,信息会被无情地淹没在信息流里。

    信息发布的状态,让人想起《子宫日记》,每条信息,都像是一枚奋力游泳的精子,千万亿的精子中,最多也只有一两枚成功成为受精卵而已。

    因为对房产税的恐惧,去年,在一年租约到期的时候,我向租户提议让我边出租边挂出售信息,并且提出了一旦卖出去,对租户的免租一个季度,并还款的补偿方案,只不过,现在是卖方市场,尽管租金十分低廉,租户还是没有选择续费,而是选择离开。他说,谢谢你,你这样让我租得不安心。

    不时传出的房产税来临的预案与信息,让我焦虑。

    虽然是婚前财产,但那也是我们家的第一套房子,我担心房产税出台的时候,会提升我们正在居住的还在还贷的自用房的税率。

    年前,我在窗外挂出了喷绘广告,也印了牛皮癣小广告。希望今年降价能卖得掉。

    如果今年卖不掉,真到房产税出台的时候,也许就会更加卖不掉,它会成为要我们命的吸血鬼。

    与一二线城市的房主动不动涨租金不一样,对于三线城市的房主来说,也许实情是:

    风萧萧兮楼市寒,租客一去兮不复还。

    每每看到还在修建的小区从楼顶挂下来的巨幅广告:淘金铺,三辈子的稳定收益,我想,会看了的才读得懂,也许是一旦投入,三辈子都无法解套吧。

    在这个信息栓塞的时代,如何在各个封疆大员的领地里谋得一席生存之地。是草民们难以绕开的事儿。

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/8 12:43:11    跟帖回复:
       沙发
    谢谢,学习了。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/8 12:56:29    跟帖回复:
       第 3
    投资有风险,有人赔,有人赚,赔了哭,赚了笑。历来如此,何必自扰?
    回帖人:
    勇119  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/8 13:03:00    跟帖回复:
       第 4
    还是贵,便宜点就好租
    回帖人:  | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/8 13:03:52    跟帖回复:
       第 5
    北京的商铺都整条街的关。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/8 13:07:22    跟帖回复:
    6
    任何东西都是物极必反,包括科技
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/8 13:32:41    android
    7
    关键还是价钱,我的房子降价了就租出去了
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/11 17:19:57    引用回复:
    8
    转至第5楼第 5 楼 慕仁 2019/2/8 13:03:52  的原帖:北京的商铺都整条街的关。我再朝阳,确实如此
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/11 17:32:19   
    9
    T
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/11 17:34:00    跟帖回复:
    10
    白菜价
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/2/11 17:37:08    跟帖回复:
    11
    别说三线城市了,就像南京这样的大二线城市的写字楼也是租售价格差,投资收益也是最烂的,除了少数高档甲级写字楼,那些投资购买写字楼的就是些没有头脑和眼光的傻子
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