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白纸上涂鸦
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[转帖]除了学区和拆迁,老破小还有别的投资逻辑
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白纸上涂鸦 于 2019/3/14 21:56:22 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    来源:叁里河

    作者:江大桥

    能撞到拆迁大运和捡到“学区”馅饼,毕竟是少数

    “朝晖一区的破房子居然有人挂牌1万3,理由竟然是等拆迁。 真是太疯狂了,真是谁买谁见鬼,比买一钱不值的末日权证还疯狂。”2016年有网友在论坛里发了帖子标题就是“买朝晖一区等拆迁的都是疯子”。

    朝晖一区上世纪80年代建造完成,结构老旧、道路拥挤等弊病非常明显,小区内找个停车位可能要兜上三圈。与朝晖一区仅一条马路之隔的通盛嘉苑业主说:对面,沿马路,原来你绝对不会买的房子。

    结果那些疯子疯对了。

    由于机场轨道快线朝晖段的推进,朝晖一区没多久就真的出了拆迁公式,按4.1万评估价和1.42的系数,最终赔偿面积单价平均在5.8万,3年时间增长了4.5倍,48平以下的房子则可能达到280万左右。

    论坛有业主爆料,自家拆迁补偿款每平米不到7.5万,但相信应该也很接近。但就4万出头的评估价,乘以基数,加上各种拆迁安置的补偿费、奖金等,折合下来均价估计在7万之内。

    当然,前面算的都是名下唯一。

    “拆迁”可能和“学区”一样,是老破小被认为还有购买或投资价值的两大标准。撞到拆迁的大运,和捡到“学区”的馅饼,是老破小草鸡变凤凰的两大法宝,而反过来则有可能成为灾难。

    2017年北京朝阳区宣布“多校划片”后,部分学区房被成“重灾区”,芍药居、珠江帝景、慧忠里等几个小区,价格普跌20%以上,个别房源降价甚至接近四成。但到了朝阳区教委2018年新政策出台,恢复了以上几个小区的“单校划片”后,几个地方的房价也随之有了明显的上升。

    按照华夏时报当时的记录,西城区德胜片区的裕中西里小区,3月初42.6平米一居室,挂牌600万,成交总价为580万,单价为13.6万。5月底另外一套同等面积的户型成交的45平米一居室,挂牌668万,成交总价637万,单价14.1万。仅仅不到两个月后,成交价格涨了50万左右。

    不过,就像前面说的,拆迁和学区是碰运气的事儿,朝晖一区最后虽然真的撞到了拆迁的好运,但从1区到9区,差不多300幢中,最终被拆的只有3幢。而学区这种馅饼更是可遇不可求,大部分人不太可能有途经提前预判到这种“运气”。

    这时候,想要入手老破小,就需要精打细算了。

    还以朝晖一区为例,其实就算没有拆迁,当年1.3万均价也是一个不错的标的。地铁步行距离,长的在1千米左右,短甚至不到300米,再远1-2公里有西湖文化广场和杭州大厦,而杭州银泰和国大城市广场是骑自行车可能会比地铁更快到的距离。

    此外,朝晖小学和幼儿园在杭州下城区都可以算不错的了。

    最重要的是,地理位置带来的租金溢价可观。朝晖一区二室一厅60平左右的租金大概在3500-4000左右。按照当时1.3万均价,即便算5成首付,贷款39万,30年月供大概在2000出头,20年月供在2500。租金弥补月供还有剩余,也算不错的投资收益了。

    这种房子其实费心淘还是有的,今年2月杭州某中介挂出一个总价102万的老破小,以中介给的地理位置看,这套房子的租金也在4000+以上,按照首付5成计算,30年月供在2650,20年月供在3200,也是低于租金的。

    这套房子被编辑部的一个杭州同事看到后,立刻心动了,结果电话打过去,中介说挂牌当天就成交了。

    盯着捡漏的人看来真不少。

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/14 22:08:07    跟帖回复:
       沙发
    无所不能说、无所不能吹、无所不能造、无所不能编、无所不能写啊。楼主,看到这里,您还能高兴得起来不?~
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/3/15 17:41:04    android
       第 3
    丁v
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    快速回复:[转帖]除了学区和拆迁,老破小还有别的投资逻辑
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