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[转帖]“只要出取暖费,房子免费住”
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gulree 于 2019/4/15 19:25:13 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
文章首发于公众号:叁里河
作者: 叁里河编辑部

    从土地的城镇化到人口的城镇化,房价一起涨的时代随时可能结束

    对城镇化停滞的担忧,并不是最近才有的。

    早在2010年,发改委就曾撰文总结过中国城镇化面临的问题:质量不高,发展不均衡,甚至有些地方“过度依赖土地支持的城镇化的持续能力不强,或者说已经不可持续”。

    问题提出来了,围绕如何解决却充满了分歧。

    按照发改委的解释,城镇化所有的问题中最核心的一点是,人口城镇化远远滞后于土地城镇化。在这一年,全国名义城镇化率已经超过52%,而人口城镇化率只有35%左右,大量的常住人口居而不融,成为转型内需型经济结构要面临的一个主要障碍,但解决这个问题也同时面临着户籍改革和土地改革两块难啃的骨头。

    2013年,在分歧和争执中一推再推的全国城镇化工作会议终于召开成功,会议召开的同一时间,发改委牵头完成的一份城镇化规划,也终于在几经修改,多次妥协后面世。

    《财经》杂志在曾对会议背后的分歧和争议做过报道,文章写道:一些经济发达省份,尤其是劳务输入大省(市、县)极力反对户籍放开改革。因为一旦放开,将稀释原住居民的社会福利,政府也要承担巨大改革成本。

    这个成本有多大?文章引用了国务院发展研究中心在2010年做过的测算给了一个大概的数据:“将一个农民工转化为城市居民的综合成本约10万元,转化2.3亿农民工,意味着需要23万亿元的总成本。”

    想要人口城镇化跟上土地城镇化就需要花钱,但钱从哪儿来?首先无论如何作为遭受“损失”的流出地肯定是不可能出的,而看起来得了好处的流入地也同样没有动力,因为进城务工农民多半从事第二产业,产生的税收以增值税和企业所得税为主,而这两个税种中央收走一大半,用《财经》报道中的话说:“地方缺乏为农民工提供基本公共服务的激励”。

    发改委宏观经济研究院的一位副所长对于分歧总结的更精辟:对于城镇化的方向,中央和地方理解的尺度不一,中央寄希望于要集约、要理性、要新型,地方是要加快、要建新城新区,直白一些就是要更多的土地财政和政绩工程。

    发改委新发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》最近因为提到了“放开落户”和“收缩型城市”而引起热议,其实2013年会议的精神已经把“人”的城镇化作为新型城镇化战略中重要部分提了出来。

    但2013年经过多方妥协,被更改的面目全非的《规划》,在后面几年大部分并没有落实,备受关注的人口城镇化和土地城镇化的差距,甚至在这几年里有持续加大的迹象。

    根据国家统计局的数字,2018年全国城镇化率为59.58%,比上年末提高1.06个百分点,看起来绝对数值在增加,但跟之前几年城镇化率的水平相比,提升的速度正在逐年下降。从2015年到2017年,全国城镇化分别比前一年提升1.3%、1.24%、1.17%。

    就在发改委发布这份关于城镇化建设的报告两天后,《经济日报》转发了一篇中国宏观经济研究院原副院长马晓河在“中国区域经济50人论坛”上的演讲,那篇演讲的主旨是“防止城镇化提前进入停滞期”,《经济日报》用的题目比演讲题目更耸动,叫“城镇化引擎要‘熄火’?”

    做“收缩城市”研究的首经贸大学副教授吴康发表的文章显示:2007-2016年间,中国有84座城市出现了“收缩”,这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。而同一个时间段,全国城市建成区面积从不到3万平方公里,增加到5.4万平方公里。

    以土地城镇化为核心的城镇化建设过去一直是既能够拿钱,也能够造政绩的事,政府通过圈地实现城市外观上的升级,通过卖地充实财政收入,在人口和就业正增长的情况下,这几乎是一个完美闭环。

    但是没有完成“人的城市化”,仅仅进行“土地城市化”的模式已经难以为继了。这是迫切需要“人口城镇化”最直接的原因,也是这次新文件对户籍改革、放宽落户做出更大力度要求的原因。

    所以新版文件中关于落户政策的放宽,绝对不是“房地产促进户籍改革”的结果——也许部分城市可能因此获得一波房产红利,但落户政策放宽的背后,有比房地产行业遇到困难或者地方土地财政难以持续更严重的问题——城镇化遇阻放缓。

    根据恒大研究院去年的报告,中国城镇住宅存量已经从1978年的14亿平,增加到2017年的267亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至32.8平方米,按家庭户计算,城镇套户比为1.11。跟发达国家,比如美国的1.15、日本的1.16、德国的1.02以及英国的1.03发达相比,已经不相上下。

    周其仁曾经对城镇化做过一个解释:“城镇化是什么?是普通人对经济收入较高的机会做反映”,他提醒:“对于追赶型的后发国家的城市化而言,很容易倒因为果,把城市化的物理外观当作根本,以为占农地、盖大楼、上项目就是城镇化”。

    他总结说:城镇化在本质上是自由及其权利保障的函数。

    目前进城人口,或者从小城镇向中心城市迁徙的人口无法享受所在城市的医保,社保,孩子无法上学,造成了大量的社会问题。讨论最多的留守儿童只是其中之一。

    知乎上曾经有一个提问:(人口不断流出的)伊春为什么有那么多的市辖区?以收缩型城市代表伊春市为例,这个城市在2010年人口普查的时候,常住人口还有114万多,到2018年,根据伊春市发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示,城镇人口只有92万多,户籍人口城镇化率较前一年继续下降0.3个百分点。

    不到10年,伊春市的城镇人口减少了12万。根据《公报》的数据,这个趋势还会继续加剧,因为伊春市不仅在几年前就开始城镇人口大于常住人口,而且人口自然增长率已经下降到-4.63‰。

    没有外来人口,本地人口负增长,但伊春的城市扩张步伐并没有停止。根据该市的规划方案,主城区面积以人口在2020年达到140万作为规划前提,原本不接壤的区将被统统化为中心城区。

    和城镇基础设施的过剩相比,城市的老龄化已经进入了加速通道。根据收缩城市研究者的数据,收缩性城市的老龄化程度在2010年,就已经比非收缩性城市平均高了3.42个百分点,单位GDP也越来越大,从2000年的2.99倍扩大到2010年的3.45倍。

    简单说,只卖地的城镇化已经到了不可持续的地步。

    新“城镇化”文件其实是一份要求城市之间展开竞争的文件,竞争的就是“人的城镇化”和公共资源的供给。但是凡是竞争总有胜出者和淘汰者,马太效应和赢家通吃总是和竞争相伴而生。

    文件对中国不同城市未来的走向做了明确定位:北上广深这样的超大特大城市,将复制北京这几年的路子,中心城区继续疏解,城郊一小时交通圈成为发展新高地;大城市继续发挥规模效应和辐射带动作用,有进一步积聚的空间。

    城区人口200万到5000万的大城市完全放开落户,转化农村户籍人口成为地方政府的考核指标,这就意味着大部分的二三线城市都要展开吸引人才的竞争。

    过去这些城市,比如山西太原,江西南昌,河南洛阳,广西南宁,本来就在同区域中心城市的“抢人大战”中被吸血,如今新一线城市的抢人门槛已经到中专,他们要开放落户抢人,更是更惨烈,只能向下看。

    对中小城市的措辞更加激进,跟之前是城市就是发展,就是扩大的思路不一样,新文件要求中小城市“瘦身强体”、“严控增量”、“盘活存量”。这意味着一些收缩成城市不光表现在人口上的“小”,还将有“城市功能”,甚至“城市面积”上的小。

    那些“被瘦身”的城市,或者城市里“被瘦身”的街区,房价会出现什么样的走向?

    伊春这样的三四线城市收缩的背后,正面临房价下跌的黑洞。根据房地产中介软件显示,东北鹤岗的房价单平米最低出现有千元以下,大量3、4万一套的房子无人问津,当地租房网站上,不少帖子都是“只要出取暖费,房子免费住”。

    

    这是已经在发达国家普遍发生的现象,以前些年广泛被报道的底特律为代表,美国中西部“锈带”已经大量出现废弃的房屋和社区。

    

    日本全国5000多户家庭单位(住址),有接近20%是废弃的状态。日本除了中央政府出台了鼓励年轻人搬离东京的补贴政策,多个地方政府均有向已婚生育的年轻人提供“免费住房”的政策。连位于东京都的大田区,也出现了临街住宅被废弃的现象。

    

    从城市发展的长周期看,城市的历史并不完全由“增长”主宰,城市的繁荣和衰退基本是循环交替的,战争、灾难以及瘟疫都可能让一座城市迅速从繁荣跌入衰落,比如玛雅、古罗马、19世纪中叶的东京等,只不过最近70年来全球的和平发展,让人们对人口减少和城市收缩的问题不太敏感。

    但哪怕是最近100年来,全球收缩城市的数量也仍在是呈现增加趋势,不管是英美日等工业化程度较高的城市,还是挪威比利时芬兰这样高福利的地方,城市收缩现象无处不再。

    只不过对大部分中国人来说,城市化才刚刚到来,理解城市收缩显得更加不容易。毕竟我们这一代中国人,生活在政府高度管控,高速城市化的时代。

    但是到了我们的下一代,可能会有一些孩子突然发现,父母留给自己的房子竟然一钱不值?

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