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崔金都
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[转帖]对不起!房价真的不会跌
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崔金都 于 2019/8/12 23:23:24 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    这是魔都财观的第264篇原创文章

    很多人经常会问我怎么看待房价,问房价还会不会持续上涨。

    我认为接下来对于房价的判断真的会越来越难,因为本质上已经不是简单一个维度上的考量。

    但从长周期看,房价一定是长期上涨的,而有那么一部分人,就真的很可能会再也买不起房,那对于这一部分人群,又应该何去何从。

    今天我们来简单聊一下这个话题。

    01

    很多人买不起房的原因,从表象看就是房价涨的太快,认为这是经济和社会发展的必然,也有很多人说因为货币超发的结果等等,这些都对,但我今天想换个角度来聊聊这事。

    首先是土地出让这个环节,将把房价逐步拉高。

    我们很多人其实都知道一个逻辑,就是从长远看,房价一定是上涨的,但是这个长远有多远,是五年、八年还是十年,还是五十年,谁都说不准。

    其实我们也不需要看的那么远,我们就来看看近期的土拍就知道了。

    今年开年到现在,常州的土拍市场非常的火爆,我统计了部分的土拍情况,大部分的土地都已超过40%的溢价率成交。

    

    在这样的热度刺激下,导致的结果就是常州今年上半年的房价突飞猛进,新盘纷纷涨价,同时取消了前期的折扣幅度

    

    注:图片来源于公众号“常州楼市”

    不断拉升的楼面价对于房价的作用,主要是通过两个维度进行渗透的。

    首先是楼面价高了,也就意味着后期整个成本高了,因此如果政府的限价如果不那么严苛的话,整体的成本会最终反映到房价上,导致项目房价过高。

    其次,房产的价格是有传导机制的,比如A和B属于同一个片区,享受同一片区的同样的资源,如果A小区涨价了,大概率也会引发B小区的涨价,从而传导到C小区和D小区,逐层外延。

    因为钱是最敏感的,哪边有房价的洼地存在,就会立刻把这个洼地给填充,直到区域和项目之间在价格上可以取得一定的平衡性。

    而政府对于抬高地价,其实是有天然冲动的,因为只有把土地卖贵了,才会有基建的大发展,才能建学校等公共配套的设施。

    因此,从这个角度看,政府对于地价是有托底的冲动的,而能够决定土地地价的角色,也恰恰是自己。在这种情况下,地价其实将会一直走高,地会越来越值钱,意味着房子也将越来越贵。

    02

    房价收入比正在被拉的越来越大,你等的时间越长,你越买不起房。

    经常会有人问我说房价会不会跌这样的问题,很多人会抱着很侥幸的心理,希望房价可以回到5年前,这样就能买的起房了。

    说实话,认知思维没有改变,哪怕让你回到八十年代,你也不可能买的起房。

    房价收入比,顾名思义,就是房价与收入之比,一般以住房总价与家庭年收入之比来计算。这一指标衡量的是普通居民家庭购房的难度——不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。

    如果以房价收入比进行衡量,目前深圳是全国最高的,其次是三亚和上海,而烟台、乌鲁木齐、长沙相对来说是比较低的。

    深圳的房价收入比超过了30,这意味着在这些城市,普通家庭要不吃不喝30年,才能供得起一套房。

    而三亚、上海、北京、厦门、福州等6城房价收入比超过了20年。

    一般来说,房价收入比3-6倍其实算比较合理的,而对于发展中国家而言,随着经济的不断发展,房价大多会经历快速上涨的过程。

    同时与2014年相比,几乎所有城市房价收入都大幅提升。

    

    注:图片来源于公众号“国民经略”

    石家庄、上海房价收入比翻了一倍还多,而西安、济南、福州、南京、合肥、郑州等热门二线城市增幅均超过70%。

    这意味着,在中国的大部分城市,房价涨幅远远超过收入涨幅。

    很多人可能会有这样的一种希望,今年买房钱不够,那就好好工作,努力赚钱,等过几年收入上来了,攒的钱变多了,就可以买房了。

    从房价收入比这个维度看,就会发现单纯通过攒钱这样的方式去买房,真的是很不靠谱的,最核心的原因就是你的收入涨幅真的会远远低于房价的涨幅。

    对于很多人而言,我们需要通过“六个钱包“,甚至需要通过采用信贷的方式,才能买的起房。

    03

    那实在买不起房怎么办,也是有解决办法的,就是租房。

    现在的租赁市场真的是蛮火的。

    不管是北京也好,上海也好,很多一二线城市每年都拿出越来越多的土地出来专门做租赁用地,不知道大家有没有认真思考过隐藏在这个背后的深层次问题。

    租赁这一块的落地可能会产生两个因素:

    第一,租赁市场的发展一定会吸纳一部分人彻底放弃买房的念头。

    2018年7月20日起,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等12个城市作为首批试点城市,陆续出台了租赁住房新政。

    9月15日,上海公布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确:加快培育和发展住房租赁市场。到2020年,基本形成多市场参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

    其实原因也很简单,对于现在政府层面正在大力推行的租售同权,如果租房也能享受到跟买房一样的特权,比如落户,子女教育,医疗等,那么,买房这样的行为存在的价值将会大打折扣。

    我们经常说,决定房产价格的往往是两大维度,一个是地段,另一个是依附在上面的资源,有的时候,哪怕其中一个变量稍微动了下,在房价上,也会产生极大的利差。

    随着房价的持续上涨,确实有那么一批人真的已经越来越买不起房了,而人要先安居才能乐业,没有安居的生活将会影响到社会结构的存在稳定性,因此,租售同权概念的提出,其实最核心的逻辑是要从底层开始构建稳健的社会结构网络。

    当然,由于现实存在的利益博弈,整体的推进可能会受到一定的影响,至少在近3年的时间内,想要真正实现租赁与购买享受同样的服务,可能还有点难度,但社会整体是往这个方向走的,这是非常确定的。

    第二,还有一部分人,不管怎样,都会推迟自己的买房计划,先用租过渡,然后等过段时间再买房。

    这个趋势也符合国际发展的逻辑,也符合当下一线城市年轻人结婚越来越晚的现状,这是长线来看的利好,而且是房地产长效机制呈现后的场景。

    如果对比发达国家的数据,会发现整体的租售占比是很高的,中国人由于固有的传统观念,还是习惯定居式的生活。

    但随着经济和社会的不断发展,中国的年轻人将越来越流向一二线城市,而一二线城市的房价,随着供需结构的调整,也正在逐步上扬,面对日益高企的房价,很多年轻人也已经推迟了购房的需求。

    04

    我也反复强调,在现在这个时代,遇上好的城市,好的地段的房子,恰恰那个价格又是比较合适的,那就千万别等,做决策时要果敢一些。

    因为很有可能,你等着等着,就发现自己真的会越来越买不起它了。

    就像刘德科说的那样,从现在开始到未来十年,劝人买房仍然是最大的善事。

    以上是正文,来自华仔。

    原创不易,感谢支持。

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    回帖人:
    芒剑  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/12 23:38:28    跟帖回复:
       沙发
    感觉背后是有只操纵的手
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/12 23:53:17    android
       第 3
    房子是支柱产业,一定会以一直涨价。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 5:31:07    android
       第 4
    老调子,没意思。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 5:35:28    android
       第 5
    转至第2楼第 2 楼 芒剑 2019/8/12 23:38:28  的原帖:感觉背后是有只操纵的手
    这只手总是在美女的怀了乱摸
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 8:27:24    android
    6
    事物的发展是有规律,改变的规律只是假象,将时间线在拉长一些,就会看到一切。当某人感觉类神一样的存在时,就是失控的开始。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 8:29:40    android
    7
    对不起,大部分人都不去购房,所以有价无市。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 8:34:17    引用回复:
    8
    转至第7楼第 7 楼 华山欧阳峰 2019/8/13 8:29:40  的原帖: 对不起,大部分人都不去购房,所以有价无市。刚需,不得不买。
    房价不弄死一批就不是顶,参考股市。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 8:37:51    跟帖回复:
    9
    市场经济就是这样,价格的顶部是由生命筑成的。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 8:40:34    android
    10
    转至第7楼第 7 楼 华山欧阳峰 2019/8/13 8:29:40  的原帖: 对不起,大部分人都不去购房,所以有价无市。 不买是必然,但为了伟光正,为了银行账户好看,抵押品值钱,价格是上涨的,印钱保上涨。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 8:41:35    android
    11
    转至第7楼第 7 楼 华山欧阳峰 2019/8/13 8:29:40  的原帖: 对不起,大部分人都不去购房,所以有价无市。转至第8楼第 8 楼 大同世界大同 2019/8/13 8:34:17  的原帖:刚需,不得不买。
    房价不弄死一批就不是顶,参考股市。
    是的,香港悲剧在上演,不是死一批,而是一大批。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 8:44:51    android
    12
    正腐的荷包,千万不能爹
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 8:47:39    跟帖回复:
    13
    水泥厂、钢铁厂、与房产关联的产业在谁的手里,利益集团控制了房产相关产业,房价他们不许掉下来。他们可以鼓噪反美反日反台,却绝不敢与其开战,战事一起房价暴跌。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 8:48:16   
    14
    神土认为,房价老子说了算,神马市场规律,都是狗屁。亩产十万斤都不在话下,曲曲房价算个吊,天不怕地不怕,敢叫宇宙跪地求饶,神土很牛叉

    此贴已经被作者于 2019/8/13 8:50:08 编辑过

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/8/13 8:48:41    跟帖回复:
    15

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