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晚菊
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[转帖]什么是大产权房?什么是小产权房?
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晚菊 于 2019/9/17 11:37:17 发布在 凯迪社区 > 文化散论
    律师提示小产权房(乡产权房),不具备普通商品房的法律性质。房屋无国家发放的“土地使用证、预售许可证”,相关部门不予备案。在购买过程中,若出现合同纠纷,则难以得到等同保护。

    其在开发建设过程中,缺少监管,质量问题出现的概率,要高过商品房。

    国家规定,农民集体土地的使用权,不得出让和出售。其为乡镇或农村的集体土地上建造,不是普遍意义上的房地产商开发的房子,流程上少了一道程序,即没有给国家缴纳土地出让金。此类房子,购房者拿到的房屋产权证,国家是不承认的。

    而因无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户,对房产价值影响很大。若遇国家拆迁,很难得到相应的拆迁补偿。即使有,也比有房产证的房子补偿少。

    国家近年来,出台的法规、意见,总体的声音是要清理小产权房,正制定一系列小产权房清理方案,一些地区已进行试点。

    区分大、小产权房及宅基地房。

    



    小产权房定义:为农民集体土地上建设的房屋。

    土地:所有权归集体;农民只拥有使用权,且有期限限制。

    房屋:其产权证,由乡政府或村政府颁发,而非国家房管部门颁发;不能办理房地产权登记;属于没有产权;不受法律保护。

    宅基地房屋定义:为宅基地(农村的农户,用作住宅建设的土地)上建造的房屋。

    土地:所有权归集体;农民拥有永久使用权。

    房屋:农民有所有权买卖和租赁的权利;房屋出卖或出租后,宅基地的使用权、随之转给受让人或承租人;不允许向集体组织成员以外的人转让。

    商品房定义:为有经营资格的房地产开发公司,通过出让方式,取得土地使用权后经营的住宅,按市场价出售。

    土地:居民有70年使用权。

    房屋:居民有70年使用权。

  



    律师提示:一、宅基地的证,与房产证不同。

    宅基地的证,是土地使用证,是记录关于该宗土地使用的权利凭证。房产证,是对房产所有权的凭证。两种证,都需向相关部门申报登记,才从法律上说明,对以上物权的法律状态。

    二、购买的普通商品房,属于大产权房。其包括三种。

    70年产权:为居住用地。

    50年产权:为工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地。

    40年产权:为商业、旅游、娱乐用地。

    大产权房,购房者既有了《房屋所有权证》,也有《土地使用权证》,且可合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。

    房地产商提供的土地证明,若是通过划拨得来,则为小产权,若是通过出让或转让得来,则是大产权。

    三、购房前,须知事项:

    (一)确定产权年限:

    而二手房产权年限:如,1990年开发商,买到该房屋的土地使用权,使用权是70年,则2018年新房主买下该房后,实际使用年限仅是42年。

    同时,《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

    (二)理清用地性质:

    不同的用地性质,有着不同的建筑属性、产权年限。购买新房时,购房者可查看,开发商的《土地使用证》与《商品房销售(预售)许可证》。购买二手房时,购房者可查看,房屋产权证上的房屋性质与规划用途。

    (三)清晰有房屋≠有产权

    “小产权房”,不是法律概念。购房者,应清楚“小产权”的风险,不能进行上市交易,无法办理合法的产权手续。

    在买房之前,要弄清楚房屋的产权问题,是大产权房、宅基地房屋、还是小产权房,若是大产权房,是70年、50年,还是40年,并要了解剩余的产权年限。
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