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看海吹风去
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[转帖]深圳楼市,放松的背后
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看海吹风去 于 2019/12/3 8:14:37 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    文章来源于房东经济学 ,作者房东的ID

    房东经济学一个有趣的经济观察者。

    就在2019年双十一这一天,深圳的「豪宅税」迎来了调整,将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税。在新的征收标准里,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅,满两年免征增值税。

    消息一出,引发轰动,这个调整究竟有什么影响?有什么目的?又传递了哪些信息?

    1

    这个调整对市场的直接影响:大幅降低了交易过程的费用,松绑了楼市。

    以深圳房价最高的南山区为例,南山区之前的豪宅标准是达到490万总价即是豪宅。假设有一套面积100平米、小区容积率2.0的“满二”住宅,前一次交易价格为500万元,最新成交价格1000万元,那么过去面临的增值税是(1000-500)/(1+5%)  *5% = 23.8(万元)。

    但在今年11月11日后,标准调整后,卖家将免缴23.8万元增值税。要知道,二手房交易过程中最重的一项就是增值税,因为,契税和个人所得税都是小头。

    根据最基本的经济学常识,以前虽然是卖家在承担增值税,但是在执行过程中,实际上是由双方共同承担的。卖家的增值税被减免后,双方负担都将减轻,松绑之后带来的利好红利,双方都能享受。

    从2016年开始到2019年10月份,深圳房市的成交量急剧缩减,同时价格下跌,但是下跌的幅度不如上海、北京明显,部分卖家的思维依然停留在2016年之前,认为豪宅税调整是单纯利好买方,因此选择了调高房价来测试市场。

    深圳二手房增值税计算方法

    深圳对豪宅的衡量标准中取消了总价限制,也让很多本来是豪宅的房子不再是「豪宅」了。

    以最近深圳创下多层住宅单价记录的恒裕滨城二期为例。该小区有一处建筑面积88平米的房子在近期,业主报出了2375万元的价格,单价逼近27万元/平米,该小区容积率2.14。

    也就是说,如果有买家接盘了,因为房子同时满足这两个标准,这个所谓的单价27万的房子在未来也将不再属于「豪宅」。

    2019年10月,深圳后海片区部分成交二手房

    在深圳行动之后,我们应该关注其他热点城市未来是否放松「非普通住宅」的认定标准。

    上海明确表态,维持原来的标准。

    而在北京,只要是上了468万总价的五环内住宅就都算非普通住房。与深圳不同的地方在于,北京对于「非普通住宅」不仅有更高的增值税,还有贷款限制,如果要买二套非普通住宅,需要八成首付,这几乎是废掉了加杠杆的操作空间,这种情况下,房价失去了上涨动力。北京过去两年半房价持续低迷,就是因为对信贷的严格控制。

    2

    调整方案出来后,有不少房源立刻坐地涨价,甚至有部分小区业主在微信群内抱团抬价。

    令人疑惑的是,提价后是否卖得出去?看似团结的背后,真的不会有人抢跑吗?

    看来这些业主真是找到了致富的良方,只是可以更直接一点,那就是把自己家的房子按照100万/平米的价格挂出去,这样一来人人都成亿万富翁了。

    中粮天悦壹号某业主群,有业主表示:谁报价低于10万就和谁绝交

    半岛城邦三期某业主群

    但是,只要稍微具备常识的人就知道,目前一线城市房市的根本矛盾在于,卖家比买家多。

    从2017年开始,卖方市场,就变成了买方市场。

    当供求关系逆转以后,对卖家业主而言,谁能够抢先把房子卖出去,谁就可以消耗掉一个潜在的买家。谁跑得慢了,能够去争取的买家数就少了很多,未来降价的压力会更大。

    所以,表面上,这些业主是攻守同盟的成员,实际上,对任何一个卖家而言,真正的对手盘,不是潜在的买家,而是和他们在同一个战壕里的卖家。

    连谁是朋友、谁是敌人都分不清楚,这些业主的内心戏,完全演错了方向。

    3

    论炒房精神,深圳自称第二,没有别的城市敢说自己是第一。

    根据中国人民银行出具的《中国金融稳定报告(2019)》,截至2018年末,居民杠杆率高于80%的城市有5个,分别为杭州(103.2%)、厦门(96.3%)、温州(91.1%)、海口(83.8%)、深圳(82.3%)。

    在一线城市中,深圳(82.3%)远远高于北京(72.4%),也在2019年末超过了上海。

    杠杆率,指的是将居民债务作为分子,名义GDP作为分母,两者相除。居民杠杆率这一指标是最为常用的流量性指标,也是居民的债务负担能力和偿债能力的量化体现。

    要问债务高企的来源是什么?毫无疑问,居民最大的债务来源,是背负的房贷余额。

    一线城市房价自2017年3月以来有了显著分化,北京和上海在2017年3月见顶之后不断调整,目前整体房价已经比当时大跌了15%甚至更多,两地现在的楼市仍然非常冷淡,调整没有结束的迹象。

    广州由于涨得比较晚,因此到2018年中时房价才见顶下跌,目前也比高点下跌了约10%。

    深圳的房价非常强势,在2015-2016年短期大涨后,整体房价仍然没有明显大跌,高位横盘震荡的生命力很顽强。

    虽然上海的房价大幅跑输了深圳,但上海经济在今年的表现开始明显好于深圳。

    2019年第三季度,上海经济总量相比去年同期的增量达到852.7亿(同比名义增速10.53%),远超深圳三季度仅33.9亿的同比增量(同比名义增速0.52%)。

    实际上,在过去两年,北京和上海的经济转型成果显著,值得包括深圳在内全国其他城市学习。京沪在过去两年比较突出的变化在于:基础设施成熟、消费增长强劲、投机风气退潮、实体经济稳固。

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    4

    深圳经济,失速成定局

    这段时间,有关深圳「经济失速」的讨论非常广泛。深圳第三季度单季GDP同比名义增速仅有0.52%,虽然这个名义增速背后有很多争议,例如统计调整和深圳过去名义增速波动一直比较大等解释。

    巧的是,在对于「经济失速」讨论正热的背景下,深圳放松了对楼市的调控。

    要知道,深圳的房价高位盘整跌幅较小,而京沪穗楼市温度明显低于深圳,但三地仍然保持定力,没有放松对于房市的调控措施。

    由于房市历来被作为刺激经济的一项工具,深圳这个行为相当于是坐实了失速的担忧。但也需要看到,2019年的今天与2015年已完全不同,如今国家「房住不炒」政策坚决、房贷利率不降且认房认贷严格,居民杠杆率也已经很高。

    即使再松绑,甚至注入新的刺激,合格的借款人也不够了。因为买房人不傻了。

    房贷存量大幅增加的背后,消费增速下降

    深圳经济的失速,很大程度上是由于非理性的楼市带来的高成本和高债务导致的,如果再用刺激楼市的方法去提振经济,是典型的饮鸩止渴。

    5

    由于深圳此举有明显的托市嫌疑,在消息传出后引发了一些争议。

    后来深圳市住房和建设局正式回应称:深圳将普通商品住房标准调整,是在坚持「房子是用来住的,不是用来炒的」定位下,落实国家减税降赋精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

    考虑到深圳的「非普通住宅」定义并没有对贷款比例进行限制,加上深圳居民杠杆率已经很高,可以预期这个规则变化的影响会比较有限。长期来看,也有一定积极意义,那就是让二手房的流通更加顺畅。

    目前热点城市楼市成交的低迷,并不是房子总量不够,而是因为实际成交太少。根本原因就在于,经历了2015-2016年的非理性大涨,投资者依然持有牛市思维,而无视宏观经济已经步入了下行周期,实体经济、股市、汇率和房价,都已经告别了接近20年的黄金周期,步入了稳步下台阶的历史新阶段。

    真正醒悟过来的,只有那些潜在的买家。因为现在几乎所有人都明白过来了,自己必然是击鼓传花的最后一棒。那接到的这一棒,需要自己用20-40年的收入现金流,才能持有得住。

    然而,思考下自己的年龄,再环顾下自己所在行业这三年的动荡,还有对未来20-40年收入的乐观预期吗?

    此次,深圳市降低房产的流转成本,根本意图在于,将绑定在房产上的居民财富,逼出来,释放到消费、实体经济中。

    然而,在投机者、炒房客、既得利益的买房者、房产中介口中,任何政策的变动,都有可能被他们解读为利好房价。

    如果你有脑子,不管未来要买房还是卖房,都应该知道,当下最好的决定是什么。

    5年之后的你,一定会感谢现在独立思考的你。

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/3 8:26:16    跟帖回复:
       沙发
    你懂的~
    回帖人:
    hrc168  
    | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/3 9:40:54    android
       第 3
    如实
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2019/12/3 11:32:35    引用回复:
       第 4
    转至第3楼第 3 楼 hrc168 2019/12/3 9:40:54  的原帖: 如实    中粮天悦壹号某业主群,有业主表示:谁报价低于10万就和谁绝交

        半岛城邦三期某业主群
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    狗急跳墙了
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