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[转帖]17万在北京买处独栋农家院?
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赵站长的博客 于 2020-04-01 06:41:21 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    [转]请谨慎考虑!17万在北京买处独栋农家院?“2.0版”小产权房卷土重来
    “17万元,在北京买处独栋农家院,这样的故事,究竟是漏儿还是个雷?”2013年底北京清理小产权房的行动,曾令这个违规的“怪物”归入沉寂。然而,两年后小产权房再度活跃。这一次,升级2.0版的小产权房又卷土重来,打着养生旗号的农家院集中成为新卖点。不过,专家提示,经过包装、升级的小产权房不受法律保护,无论从产权、现实使用或未来出路上,都存在着极大的风险。

    暗访;16.8万元买个家庭农场,东六环外,马驹桥镇大杜社村村口,周日的下午,一片人声鼎沸。这是村子里摆集市的日子,大人、小孩、女人和老人,全都从家里走到村口,挑点东西或凑凑热闹。逛集市的人群中,有几个人穿得讲究、眼光挑剔,本村人一看便知,这是从隔壁小松垡村过来的“农户”。不过,“农户”只是一种别称,种菜可不是他们的营生,更准确地说,他们是一群住在嘉禾农业园区内、到郊区来度度假、种种菜、养养生的城里人。嘉禾农业园区,是紧邻小松垡村中正在出售的农家院,石子路铺就的路面低洼不平,一副新建不久的模样。在广告语中,开发者自誉为“家庭农场,16.8万元/套起,独门独院,环境优雅,配套完善,是休闲、度假、养老的好去处。”“马路两边近3000亩的空地,都是咱园区的范围。别的不说,门口的这棵假树,空运而来,就花了80万元。”一名销售人员接待了记者。他说,就在上午,他又卖出去两套农家院。不久前,单位刚带着他们出去旅游过。在一张简易的图纸上,占地不小的园区分为一期和二期,最小的农家院是350平方米,最大的农家院有900平方米。除此之外,图纸上还规划了垂钓园、采摘园、食堂、超市、健身广场等配套设施。记者粗略数了数,纵向排列的农家院,仅一排就超过了30套。“350平方米的户型是16.8万元/套,480平方米的户型是19.8万元/套,全部毛坯交房。”销售人员说,17万元在北京城里只够买下两平方米,更何况这里还有城区没有的新鲜空气。

    调查;售农家院的是家专业合作社,一期的园子中,不少找到买家的农家院正在施工装修,园区内停着十几辆京字牌照的私家车。“不瞒你说,我们这项目今年开春才对外出售,卖得特别好,都是子女为父母买来养老、度假用的。”销售人员带领记者参观了一套已装修好的农家院。原本不到15平方米的操作间,被买家隔出了一间卧室和一个卫生间。操作间之前,买家用玻璃棚顶搭出了一个会客厅,而原本的蔬菜大棚中,也特意圈出了一小块地作为饮茶室,摆上了茶桌和藤椅。大棚剩下的土地上,则“插花”一般种着芹菜、草莓、青菜、大葱等蔬果。“这是隔成一居室的,还有的客户把大棚上下也打出一层,就又能多出一间睡觉的卧室。”销售人员说,园区里就有好几家装修公司,专门替购买农家院的业主设计、扩建。只要建在棚子里,开发者对于业主的改造就不会管制。挨着这套农家院的隔壁一家,星期天也没见到人,但大棚里的植物却长得茂盛。据说,买家偶尔周末才会过来度假。平时,园区的物业提供代耕代种的业务,每月收费200元。说是卖,可按照他的说法,因为是50年产权的农业用地,按规定不可以签署买卖合同,而只能签署租期为20年的租赁合同。“当然,这期间您要不想住了,也可以转让出去,住满20年后也能续签。这块地我们是已经拿下来了,50年内住着都没问题。”在园区大门口,还竖着一块收费提示的告示,告知方也就是和买家签署租赁合同的开发方——北京嘉禾春天农产品专业合作社。按其所说,除了名为“土地租金”的购买费用外,入住者每年还需支付2400元的物业管理费,水、电则是购卡使用。在北京市企业信用信息网上,这家成立于2012年的农产品专业合作社,业务范围包括种植蔬菜、水果;销售新鲜蔬菜、新鲜水果,却并不包括出售、出租房屋这一项。

    现象;小产权房卷土重来,早在2009年,北京市国土资源局就下令,要求各区县全部拆除违规农业生态园,停止占用耕地,并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅,对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。2013年底,北京市还曾进行过小产权房专项治理活动,公布了108处违规的小产权房,并拆除了多处。随后,叫卖违规小产权房的声音归入沉寂。然而,平静了一年多后,记者近日走访发现,小产权房又在市场中卷土重来。略微不同的是,项目地理位置隐藏到了六环外更为偏远的郊区,而建筑形式也从过去那种成片成片的高层住宅,多变为独栋的农家院落。在百度上输入“农家院 出售”,就能跳出很多关于农家院落的售卖信息。甚至,奔走在主路上的小货车玻璃上,记者也看到了农家院的“招商”广告。这些农家院的宣传语,和嘉禾农业园区基本相似,多强调独门独栋、环境优美、适合养老。比如,名为北京休闲娱乐的农家院,宣传语中就写着:面积300到1000平方米,价格9.8万/套起,是投资、度假、养生、聚会的首选。每种户型都有砖混结构的房屋,有属于您自己的生态种植园和院子,而且院内24小时保安巡逻和电子监控。

    分析;农家院的需求为何旺?明显违规的小产权房为何多年来屡禁不止,甚至还变相衍生出更多的在农业用地上的农家院这种形态?对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在采访中告诉记者,从市场“死灰复燃”的角度看,根结之一在于提及多年的农村土地用地制度改革,目前并没有找到合理合法的顺畅途径,有着获取利益欲望的农村集体用地的业权人,就有冲动去推动小产权房的建设和出售。坦率地说,即便小产权房的出售价格比同时期的商品房便宜很多,开发者的获利空间也非常巨大。至于越来越多地集中于农家院这种形式,一方面是因为农家院相比高层住宅,从出售的角度看更为隐蔽。另一方面也是更重要的,是源于近几年来市场对养老地产、郊区化的休闲度假地产的需求在不断攀升。“这种郊区养老需求、作为第二居所的郊区度假需求,在正常的商品房市场上得不到满足,不是价格太贵,就是产品不合适,小产权房自是看准了这个市场空隙,大力傍着度假概念对外销售。”

    提示;小产权房风险大,“小产权房不受法律保护,无论从产权、现实使用或未来出路上,都存在着极大的风险。”胡景晖告诉记者,对购房人而言,小产权房的风险极大。首先,从产权角度, 无论是“永久使用权房本”,或者是长期“租赁合同”,都不是受法律保护的正规权属证明。因此,如果出租、出售过程中出现纠纷,无法通过法律途径寻求支持。其次,在现实使用中,村委会或所谓“开发商”销售之初所承诺的建筑质量和配套设施等标准,往往在实际交房使用后难以兑现,由此引发的纠纷很难像正规商品房一样,通过维权手段解决。“很多小产权房并无详细规范的规划设计,建设起点低、标准低、缺乏专业业务指导,又常为了节约成本而偷工减料,房屋在交付使用后容易存在安全、质量、消防等隐患。”本报记者 赵莹莹J201“开心农场私家庭院,养生养老、种植采摘、休闲娱乐、仓储投资,每套占地520平方米,惊爆价14.8万元/套起售。”类似这样的农家院出售广告在北京市区随处可见。记者近日走访发现,不少以“有房有院”、“投资居住”等噱头吸引购买者的农家院都涉嫌违法。“本以为捡了个便宜,花十几万元就可以买个房子度假、养老,结果却被套进去了。”家住回龙观附近的刘先生告诉记者,去年6月他和北京福劳尔花卉有限公司签订合同,认养该公司经营的百合庄园内的一个种植单元,期限为26年,认养费用为16万元。“虽然合同中并未写明有房屋,但是现场确实是以样板房的形式进行销售的。销售人员明确告诉我这就是一个私人农家院,购买后可以根据自己的意愿对房屋进行装修。即使以后自己不住了,转租给别人稳赚不赔。”没想到,今年3月,百合庄园所在地顺义区北务镇人民政府下达拆迁通知书,决定停止福劳尔公司对外认养大棚的行为,拆除所有违法建设。郁闷的刘先生将福劳尔公司告上了法庭。对此,北京李建成律师事务所律师张雪东分析认为:“刘先生购买的种植单元是占用耕地进行建设的,违反了国家关于耕地保护的法律法规,所以双方签订的合同无效。”实际上,早在2009年,北京市国土资源局就下令,要求各区县全部拆除违规农业生态园,停止占用耕地,并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅,对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。但时至今日,不少非法农家院仍然在售,这些农家院大多以纸质小广告、手机短信、网络等形式进行推销。记者通过百度、58同城等网站搜索“北京农家院出售”,搜索到了近千条广告。这些农家院大多租用农村集体土地,建有配套房。销售者声称“双方签订的是租地合同,不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定”。根据北京市促进设施农业发展的相关要求,日光温室大棚允许建有操作间,单栋操作间面积不得超过15平方米。而不少在售农家院的建筑面积都超出了规定。昌平区法院早前调查发现,农业生态别墅一般在规划图纸上标明的是配套用房,但实际是按住宅标准建的。北京市齐致律师事务所律师林莉认为:“农业生态别墅是高房价背景下的产物,是小产权房的变种。这种变相的房地产开发易造成耕地流失,不符合法律法规,建议不要购买或承租。”(杜鑫)

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