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光华楼评
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[原创]武汉豪宅,为什么比去年还火爆?
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光华楼评 于 2020-05-23 22:41:20 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    约1万字的政府工作报告,很多同行都是一字一句读完。

    “稳健的货币政策更加灵活适度”,再次提及“房住不炒、因城施策”,没提及房产税与调控,加速老旧小区改造,以稳定市场为主。

    “说的越少,越是利好。越少越是利好。”一位同行感叹,又一个房地产周期开始了。

    身在武汉的我们,还想从中找到未来武汉的方向。在房地产方面,武汉如何“因城施策”?

    今年的武汉楼市很奇怪:刚需与改善住宅,凉了,买家锐减,而千万级豪宅,却很火。这就像两块钱的矿泉水没人买,13块钱的“依云”被抢光。

    这一切都是因为这场突发的疫情。

    01

    疫情之后,我们的生活被彻底颠覆。

    在武汉,做旅游的、搞培训的、干餐饮的,以前的工作消失了,被迫临时转行。

    工作不稳定,影响到收入的不稳定,很多家庭原本的买房计划搁浅。

    对于精打细算过日子的工薪阶层来说,每一笔支出,都要衡量自己的收入。他们买房考虑的是首付、月供是多少,物业费是多少,装修还要加多少钱。

    这场疫情,财富阶层也受到了影响,企业经营受阻,投资受限,资产的增长渠道被限制。

    这就决定了今年武汉楼市的豪宅行情,普通矿泉水少有人买,“依云”照常排队消费。

    从4月底开始,有千万级豪宅,一天卖100多套,或一个礼拜近100套。疫情之后,豪宅项目的蓄客速度迅猛增长。

    最近一个月的千万级豪宅成交量,可能是2019年一年的总量。

    从价格上看,个别项目再次打破豪宅5w天花板,价格微涨。对于破4w,很多豪宅新项目跃跃欲试。

    同时,汉口中心、汉正街、武昌滨江等地多个豪宅“新面孔”首次亮相。今年武汉豪宅数量将超过2019年。

    从成交量价、新项目数量等指标看,今年武汉豪宅走出一波独立行情。

    这是业界所未预判到的意外。

    02

    这轮豪宅独立行情背后,到底有哪些深层次原因?

    我认为,至少有四个方面的原因。

    首先,贬值预期强烈。

    别人那里疯狂印钞,RMB价值缩水。对工薪阶层,银行存款不多,贬无可贬。而对财富阶层来说,资产保值的焦虑更严重。

    如今,真正的泡沫是货币的泡沫。大势之下,财富阶层抵御风险,最有效的方式就是买房。

    在买房名额有限的情况下,他们买最好的、最贵的,快速把钱花出去,开始一步到位的终极置业。

    其次,豪宅天生具有持续涨价能力。

    回顾过去10年,从一线城市到核心二线城市,一路上涨的房价,一定是由豪宅引领的。

    每次打破区域房价天花板的,往往是豪宅项目。与普通住宅相比,豪宅的涨价幅度远高于普通住宅。

    还有“房住不炒”主要针对大众住宅市场,而非高端市场。在一线城市每平米15w的豪宅,怎么可能是上班族买得起的?

    第三,疫情之后更懂享受生活。

    这场疫情,使得财富阶层重新认识自己,看透看淡名利,开始享受生活。

    因为在疫情中看过太多生死离别,并且病毒不分权贵。

    他们觉得,在有生之年,一定要住上最好的房子,对得起自己与家人。谁也不想再留遗憾。

    第四,对稀缺资源的占有。

    稀缺的资源,可能是江景湖景山景,也可能是中心的百年繁华,或是名校。放在任何时候,都是物以稀为贵。

    他们为了占有这些很少的资源,比以前更舍得买豪宅。

    03

    在武汉,很多豪宅都是”豪“在地段。

    一块中心的好地,长出来的房子,不分美丑,都是豪宅。

    有的豪宅,好在商业配套;有的豪宅,好在学区。

    其中有一位很强的”王者“,从去年到今年,多次开盘,业绩一路飘红。

    不记得,它去年卖了多少套豪宅,开过多少次盘。

    但记得一件事,每次开盘后,都是大获全胜。

    这位“王者”就是绿地海珀滨江。

    从默默无闻,到豪宅界记住“海珀”两个字。长江两岸,南有海珀,北有天地。

    绿地海珀滨江,身处武汉内环一线滨江。

    内环滨江,从长江大桥与长江二桥之间。再看这个区域内的两岸,在售的纯住宅项目,屈指可数。

    但同时拥有华中地标、滨江商业综合体的、唯一的一线滨江,唯有绿地海珀滨江。

    如果将武汉的豪宅,按照玩家级别分一个类,“海珀”就是王者级别。

    04

    既然是“王者”,绿地海珀滨江还会涨价吗?

    从最近几个热销的豪宅项目看,不涨价,非豪宅。豪宅像奢侈品一样,越是涨价,越有人买;越有人买,越涨价。

    买涨不买跌,更是豪宅买家的金律。一个豪宅项目,隔三差五打折促销,这就会吓跑买家。这就像一家奢侈品专柜,货品价格很稳。

    其次,像奢侈品的数量有限一样,占据稀缺资源的豪宅,真正是卖一套,少一套。

    豪宅的稀缺,决定了它的长期价值。未来武汉内环滨江,能上市销售的纯住宅数量非常有限。

    曾经做过一次测算,武汉每1000人中,只有1人拥有住江边的机会;每1万人中,只有1人能住内环