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[原创]西安凤城二路26号资本“无间道”
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调查清样 于 2020-06-05 17:05:32 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    

    撰文 | 文一刀

    凤城二路26号地处经济开发区南北中轴线西侧,原为康师傅在西安的生产地,人们习惯称之为“那个面厂”。2014年底面厂搬迁到草滩工业园,这里就闲置下来。一闲就是5年。

    

    铁杉栏内大片的荒芜与开发区核心地带的日新月异反差强烈,直到这个六一前后,外墙才开始铺上了人工草皮,意味着这203亩地在沉寂许久后要活动起来。

    

    康师傅1996年落户经开区签署的用地协议为50年使用权,按照土地法和《陕西省节约用地实施细则》,异地搬迁的工业用地应收回原宗地国有使用权。

    康师傅迁厂过程中,西安给其在草滩新供430亩地后,此处老厂本应腾退,由西安评估补偿后将203亩土地收储,再根据新规划重新招拍挂。以目前西安的地价,以及无数标杆房企对此的浓厚兴趣,这块地拍出个“小地王”来应不成问题。从经济效益来说,该路径最“喋实活”。

    即便不走招拍挂,也有其他利用方式,进行园区化改造是各地通常选择。除北京798这些知名成功案例,以昆明市为例,2017年,昆明市出台《推动老旧工业厂区转型升级发展文化创意产业的指导意见》后一大批创意空间相继诞生:原昆明重机厂闲置厂房改造成871文化创意工场、原云南圆正轴承厂改造建成的昆明同景108智库空间、原昆明蓄电池厂改造建成的昆明M60文创园、原云南电视机厂转型为C86山茶坊、原昆明老橡胶厂转型为彩云里等园区。一个个园区,充分体现出了老厂房改造的定位和运营的重要性。

    西安也有典型案例,比如高新区原高新二路705所老厂房搬迁腾退后打造的西安创业咖啡街区。

    

    经开区凤城二路那里,却宁可闲置5年也没能实现腾退,为何?原来康师傅不仅善于做面,更会“打烧饼”,从2010年起就不断给西安画出一个接一个的“大烧饼”,什么“西安台企聚集区”、“海峡两岸商务园”、顶新集团西部运营中心等。在园区化开发这个烧饼的飘香诱惑下,实现了对土地的长期把持。

    然后突然画风一变,什么“西安台企聚集区”、“海峡两岸商务园”、顶新集团西部运营中心等等先靠边站啦,搞个商住公寓不香嘛;而且为嘛要自己搞,倒手给别人不更香?

    在一位名为吴嘉林的生意人着手操盘下,康师傅大股东顶新集团很快粉墨登场。耍一个“狸猫换太子”下接“金蝉脱壳”的组合招式后,待2020年5月31日这块地在集中开工仪式上再亮相时,已成为西安隆德实控企业顶禾苑公司的“顶新.未央郡”了。

    

    你不得不佩服康师傅真是挺会“吃”,吃完肉喝完汤擦净锅底还要把人饭店里的碗抱走、卖掉。引一众老陕们齐声吼:“活久见、城会玩”。

    吴嘉林何许人也?在其众多身份当中,新风天域董事、合伙人是其事业生涯一个重要节点。

    新风天域身后站有横跨两岸三地的大财团,是典型的豪门机构,两位创始人也颇具名人效应。董事长梁锦松,雅号“财爷”,是伏明霞的老公;

    联合创始人吴启楠去年刚与港星文咏珊完婚,曾为是黑石集团全球最年轻的董事总经理之一,负责黑石大中华区私募投资业务。

    

    在加入新风天域之前,吴嘉林是香港嘉禾资本的共同创始人,也是顶新集团旗下顶禾开发的董事会董事。顶新国际集团由魏应州、魏应交、魏应充、魏应行四兄弟共同创立。其旗下有康师傅、德克士、味全、全家FamilyMart等品牌,及粮油、地产等事业板块。顶新为康师傅控股大股东。

    四兄弟当中,大董魏应州一直为康师傅控股董事长,2018年之后由其儿子接任。二董魏应交身兼顶新集团董事长,着力负责地产业务。

    吴嘉林亦是财阀联姻的交汇点,他既是新风天域联合创始人吴启楠的堂兄,又是顶新集团董事长魏应交之乘龙快婿。顶新的许多重大地产项目里,都能看到吴嘉林的身影。

    2007年,顶新集团成立顶基地产,2011年8月改组,顶基地产改为控股公司,旗下的顶昱投资负责大陆不动产布局,顶禾开发负责台湾不动产投资。2009年,顶新入主宝岛第一高楼“台北101”。

    2012年12月,黑石集团与顶新集团联合设立顶杰(上海)置业有限公司,斥资23亿收购上海华敏帝大厦写字楼部分,之后将其改名嘉地中心,吴嘉林担任嘉地中心董事总经理。不久,顶新接收黑石股份全数控股顶杰置业。2016年魏应交将顶杰置业法人交由吴嘉林接替;2018年魏应交与其长女魏妙玲同时卸任顶杰置业董事,董事会只保留吴嘉林。

    

    在2017与2018这西安楼市如火如荼的两年间,吴嘉林两次前来时的身份均被表述为:“顶新国际集团总经理”。

    而顶新集团,康师傅母公司。在其漫漫企业发展史上,最广为人知的除了让人血脉喷张的造富神话,就是6年前集中发作的油品质量安全事件。那一年,“黑心油”、“地沟油”、“馊水油”三大惊心印记牢牢刻上顶新集团,这些印记背后的共通本质是一个词:不诚信。

    对于做食品的大贾巨商来说,不诚信一旦被坐实将是致命的。发生在顶新身上的现实正是如此:海峡对岸各界人群不约而同掀起“灭顶运动”,终结了该企业在宝岛之上的商业生命。顶新集团及关联企业多名高层陆续被判刑,康师傅台湾公司宣告解散,地产股权急卖....好在顶新在其他地区还有“几条命”,卷铺盖转战他处,内地倒成为其大本营。

    顶新与西安的缘分是通过旗下上市公司康师傅控股所结。康师傅控股虽由魏家打理,但顶新不过是占股三分之一的大股东,与其股份规模并列的还有日本的三洋食品株式会社,另外三分之一就是大大小小其他股东。

    管理这样规模的公众公司之关键法则仍然却不了透明诚信。但围绕西安凤城二路26号已闲置5年的203亩原工业用地,顶新以眼花缭乱财技一路将项目“狸猫换太子”、走马灯似的变更股权、突破土地性质规划过程中,似乎老毛病又犯了。

    以下为本人采写的三篇职务作品,记录了发生在凤城二路26号院内外的资本无间道,以及围绕一块203亩的土地展开的十年博弈。为方便阅读进行了“三合一”。

    合并后有点儿长,但从反映大企业投资与地方招商、营商之间互动过程中的微妙性、复杂性,以及利字当头时出现的重重矛盾角度来看,其实是微缩得很了。

    康师傅西安老厂变形记 | 一:园区变地产,引发项目转手疑问

    财联社(西安,记者 刘敏)5月31日上午,西安市举行2020年度二季度重点项目集中开工仪式,223个项目正式应声开动。集中开工的项目共分六大类,总投资规模最高为服务类。

    

    在全部27个服务类项目当中,来自西安经开区的“顶新.未央郡”以60亿位列前茅,占该类354.7亿元总投资的六分之一强,令其刚一亮相就难以低调。

    财联社记者发现,对于“顶新.未央郡”来说,更难低调的是其“变身”前后的故事。该项目地块位于如今已是西安北城黄金区位的凤城二路26号,原为康师傅旗下西安顶益公司与秉信纸业厂区,2014年底企业搬迁至位于草滩工业园内的430亩新厂,此后这203亩土地一直闲置。

    

    2009年,康师傅启动西安工厂搬迁。彼时与西安达成的协议是:新厂启用后老厂地块不按通常惯例腾退,而是在打造台企聚集区的宏大规划之下继续由康师傅开发,为此确立的项目名为“海峡两岸商务园”。

    近十年来,康师傅一直通过“海峡两岸商务园”的名义将此处地块开发权紧握在手。然而此次亮相则让许多人惊愕发现,不仅原本的商务园被未央郡替换,项目主体也另易他人,土地转性也突破了早年的规划。

    

    这一系列变化随之引发的疑问是:西安顶益作为上市企业康师傅控股全资子公司,其资产和项目开发权以股权转手方式实施易主,将会牵涉多少公众投资人利益?

    一个曾肩负破解企业发展瓶颈、助力区域经济、推动两岸融合等诸多期待的聚集区商务园项目,历经十余年最终落地如何变成地产?

    203亩位于黄金地段的土地,在西安经开区(在全国219家国家级经开区目前排名第11位)资源、指标最紧张期间为何闲置多年?经开区多次提出的收储又为何无疾而终?财联社记者的调查就从这些疑问开始。

    “聚集区”的诱惑

    1996年1月,西安顶益食品有限公司(下简称‘西安顶益’)在西安经济开发区注册成立。一个月后,康师傅控股有限公司(HK0322,下简称‘康师傅控股’)登录港交所。作为康师傅控股的全资子公司,西安顶益承担其西北最大生产基地的建设布局。

    

    

    财联社记者取得的文件资料显示,1996年9月,西安顶益与西安经济技术开发区管委会签署土地出让合同,受让203.69亩工业用地使用权,期限50年,每亩地价折合约15万人民币。

    运行多年后,康师傅西安厂区开始面临持续发展的瓶颈,至2009年,康师傅开始筹划在西安扩产。此时,世界正笼罩在次贷危机的负效应下,国内各地都在努力保增长,于是在当年3月,双方一拍即合启动扩张计划。2009年9月,西安经开区与康师傅控股签订新的合作意向书,计划打造“中国西安台企聚集区”。

    2009年11月,康师傅向西安经开区正式报请第二次增资扩能(康控发(2009)30号),该份申请文件中,康师傅提出合计近1.4亿美元的投资计划,其中涉及旧厂搬迁、土地置换和新厂建设等。内容包括:规模为老厂三倍的西安顶益新生产基地;顶新集团西部运营中心;作为食品饮品配套的秉信纸业新厂区。

    2010年1月20日,西安市重点建设项目领导小组办公室会议纪要对该计划予以明确,此后该项目列入2010年西安市重点前期项目。当年4月的西洽会上,西安经开区与康师傅控股正式签约,公布的总投资计划跃升为4.4亿美元。

    签约内容显示,规划建设的“台企西安聚集区”由西安草滩台企工业园与凤城二路的海峡两岸商务园组成,前者除建设康师傅、秉信纸业新工厂及顶新西部运营中心之外,双方还将“以此为契机”未来由康师傅牵头打造一个“台湾中小科技企业孵化园”,增加的3亿美元计划就在于此;

    海峡两岸商务园则“利用西安顶益凤城二路迁建土地,建设顶新集团西部运营中心等台企区域总部商务办公区,未来将引进上百家台资研发中心、中介咨询、区域总部、商业百货等。”

    多年之后,设想中的“台湾中小科技企业孵化园”最终落空,原本规划的“西安草滩台企工业园”实际建设时收缩为“康师傅综合工业园”。但在老厂区空置土地上打造“海峡两岸商务园”的计划却年复一年地保留了下来。

    

    2016年4月2日,西安发改委、西安市建设丝绸之路经济带办公室发出的《关于加快推进全市丝绸之路经济带重点项目建设的通知(市发改西开发[2016]146号)》中,西安顶益凤城二路厂区地块的“西安海峡两岸商务园”项目仍列于115个重点项目名单。从商务园到房地产

    “西安海峡两岸商务园”继续无声无息几年后,待重新在原地块亮相,已是从内到外彻底大变。不仅名称更换为“顶新未央郡”,开发主体也由此前康师傅控股全资子公司变为2018年4月才成立的西安顶禾苑实业有限公司。西安顶禾苑的实控企业则为西安隆德商业运营管理有限公司。记者就此种变化询问西安市发改委,一位项目处人士回应称:“早在2018年就已是未央郡了,2019年一直是在做项目前期,今年才做完。至于投资主体变更的原因,有时候可能是企业把项目卖了,但具体详情我们并不知道。一般都是企业报给开发区,区里再报给我们。”

    而在康师傅控股全资子公司西安顶益,对于是否将项目卖了的疑问,其相关工作人员则回应称:“也可以这么说吧,总之与顶益、康师傅控股都没有关系,已经交给别人去做了。至于与顶新(集团)的关系,那就不好说了。”

    顶新国际集团有时还会被称为顶新控股,其注册主体为顶新(开曼岛)控股有限公司(下简称‘顶新开曼岛’)。顶新开曼岛目前持有康师傅控股股份占其总股本的33.48%,与三洋食品株式会社并列为康师傅控股大股东。

    “即便完全由顶新集团做,原本属于康师傅控股的资产、开发权转给大股东,这本身就有问题;更何况现在西安顶禾苑公司实控企业还是另外一个西安隆德,这种股权转让代替土地转让的方式涉嫌偷漏税。”一位财税资深人士对此分析道。

    土地转性暗影

    除了项目名称更换、开发主体换了东家,地块性质也发生改变。凤城二路26号地块原为工业用地,之后的城市规划设计为办公,但康师傅一直试图推动增加住宅规划。

    财联社记者取得的资料显示,早在2015年12月14日,康师傅就曾以紧急报告的形式力陈启动项目的困难:“凤城二路地块城市设计为办公加部分酒店、商业,与其拟建的全方位城市综合体无法匹配。”因此期望能调整规划为“住宅70%,办公15%,商业及酒店15%”。

    2017年之后,西安楼市迅速火爆引各路开发商前来掘金,为求缩短周期,许多都采取收购项目和工业土地转型变住宅等手法,随之带来的问题也陡然增加。

    2018年5月,西安发布《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》,严禁将非住宅类地产变更为住宅用地。并强调要加强工业、物流仓储等产业用地管理,原通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目,原则上按规划执行,需要变更土地性质的,按程序报市政府研究。

    这份规划新规意味着地块性质改变难度的增大。但顶新未央郡最新施工招标信息显示,其建设内容包括:高端购物中心,高星级酒店(五星级标准以上),高端写字楼其他写字楼、公寓、空中花园及社区配套。与2015年底康师傅曾做紧急报告内容相比,虽未如愿大部分转性住宅,但对企业来说,比之原本园区类纯办公规划也前进不小。这让项目开发权的易手就更难理解。

    “换一个方向,从地方利益的角度来看,同样很难理解为啥原先园区项目已经变化。比如最近高铁新城刚拍出一块地,每亩拍到1200万,那里是经开区最远区域,以此估算像凤城二路最保守拍到1500万是没问题,203亩就是30多个亿。”一位西安地产资深人士分析道,

    “既然投资主体不是康师傅,为何却还要坚持土地变性后的协议出让而不是收储招拍挂。”在本系列报道的第二篇,将从康师傅与西安十余年来的互动记录中,寻找这些费解之处的答案。

    康师傅西安老厂变形记 | 二:土地闲置与开发之间十年博弈

    财联社(西安,记者 刘敏)贯穿康师傅入驻西安经开区的20多年历程中,贯穿始终的一个关键词就是:土地闲置。在开发区资源有限、土地指标紧张的现实下,为避免闲置,招商与投资方常有博弈。但康师傅靠着巧妙、老道的手段,以园区建设开发为名,最终在这场博弈中占了上风,于是才有了“顶新.未央郡”。

    土地闲置“初露峥嵘”

    财联社记者取得的相关文件及资料显示,康师傅落户西安后,据西安经济技术开发区(西经开管发【1996】181号)文件批复,西安顶益建设总投资为3000万美元。但实际建设进度却并不如人意,有关土地闲置的问题随之凸显。

    到2002年6月,西安经开区不得不向顶益发出“关于催促限期开工”的通知(西经开管发(2002)163号)。通知称:“自土地合同签订至今,贵公司仍有80亩土地未能开工建设,造成土地闲置浪费,已违反土地法相关规定。”

    最后,通知敦促其“务必于2002年9月1日前开工建设”。在地方招商与企业投资的种种互动中,如此措辞的文件绝非主流。但在康师傅与西安经开区的多年互动中,因土地闲置而引发的不愉快却反复上演。

    二次增资落地缓慢

    2009年3月后,籍康师傅二次增资扩能推出“西安台企聚集区”规划后,据当时公布的投资计划,确定建设周期本为3—5年。实际推进依然缓慢。2010年4月西洽会上双方签约之后,又经过一年半的“友好协商与充分论证”,正式投资投资协议才告签订。

    2011年9月26日,由康师傅控股子公司康师傅方便面投资(中国)有限公司(下简称‘康师傅投资’)与西安经开区签订项目投资协议(西经开项字(2011)15号)、项目投资补充协议与关于凤城二路顶益秉信项目宗地利用协议。协议中,建设项目定名为“康师傅综合工业园”;

    原老厂区的203亩宗地利用,要求康师傅方面“尽快明确宗地建设开发方向,根据区域发展规划,在2011年底之前启动项目前期工作”。

    2012年6月26日,康师傅综合工业园正式开工,奠基仪式上,对这一扩产项目介绍称:“其中方便面项目将建设3个生产车间、24条生产线,引进‘日本东京面机’等世界领先的生产设备,成为亚洲规模最大、技术最先进、效率最高的方便面生产线。”

    

    奠基之后,建设进度却再次没了声息,以至于2002年曾发生的那一幕“严词敦促”再次上演。时隔十年,力度更大幅升级。

    闲置风波再起

    2012年10月22日,西安经开区向康师傅投资、西安顶益发送《开工督导通知书》,对其拖延之举表达不满并告知可能引发的不良后果。

    通知书指出,新项目建设是“为了解决你公司可持续发展遇到的产能、环保、热力、交通等困难和发展瓶颈”;为支持、配合项目建设,“我委(经开区)投资3亿元人民币,已完成了皂河新建大桥、康师傅综合工业园宗地道路、水电等基础设施配套工程。同时专为你公司(康师傅)配套建设的皂河西供热站项目主体已完工,即将进入设备安装阶段。”

    但“你公司(康师傅)多次承诺的开工建设日期几经推延,虽经多次催促至今仍未开工,已严重违反了协议约定。”

    通知书称:“你公司(康师傅)生产基地项目是在我去土地指标极度紧张的情况下,申请占用了省市政府储备计划。”

    另一方面,负责为凤城二路老厂生产供热的热力站已经运转15年,因设备超役、超负荷,将于2013年底前改建或迁建,届时将无法承担为老厂生产供热任务。虽然督导严厉,但康师傅还是迟至2014年11月才启动老厂向新厂的撤移。

    

    腾退“最后通牒”

    此时,西安凤城二路周边环境早已大变。2011年2月,位于凤城八路的西安行政中心建成启用,当地六大班子办公陆续集中于此,让西安城北迅速升温,核心地段的凤城二路一带也成为北城CBD。

    

    作为开放门户的经开区土地资源与指标更是紧张。因此,康师傅搬离后腾出的203亩土地如何利用也随之紧迫。

    2014年3月,西安经开区致函康师傅要求尽快报送老厂搬迁后的土地利用、建设内容等方案,以避免搬迁后土地闲置情况发生。

    2015年1月23日,再发“关于督促启动凤城二路宗地利用工作的函”,要求尽快报送方案。2015年4月30日,又发出“关于要求尽快开发凤城二路顶益秉信项目用地的通知”,称根据土地法和陕西省节约用地实施细则,因实施城市规划进行旧城区改建,异地搬迁的工业用地应收回原宗地国有使用权。因此要求20工作日内报具体开发计划,如逾期仍未能报送方案,将依法启动宗地收储工作。

    即便临此“最后通牒”,康师傅仍未按期报送。两个月后,经开区召开专题会议,相关纪要显示,会间研究决定将开发计划报送截止日宽限至2015年8月15日。虽则如此,康师傅仍拖到2016年1月才上报了一份“凤城二路顶益、秉信项目的初步计划”。

    收储“无疾而终”

    2016年10月之后,西安楼市迎来大逆转,在各方面因素综合刺激下,开启了一段经久不衰的地产牛市,房价上涨持续近50个月。这种变化之下,作为主城区核心地带的凤城二路早已不再是“寸土寸金”,而是“有金无土”,一直闲置的203亩土地之稀缺价值可想而知。

    西安经开区方面对该宗地块的态度却微妙转向:曾经紧锣密鼓地强调“避免闲置”再无声息,大限之后将依法启动土地收储也没了下文。自2015年搬离凤城二路之后,康师傅老厂地块就陷入沉寂,渐渐荒草从生闲置5年。此种现实与之前的一系列文件口径形成刺眼的反差。

    事实上,正是借着收储无疾而终的空档,才给了相关人士登场出手,实施一系列资本运作的广阔空间。本系列第三篇将剖析他们的财技。

    康师傅西安老厂变形记 | 三:股权变更“走马灯”,谁是操盘手?

    财联社(西安,记者 刘敏)资本永不眠,2017年后,凤城二路26号的地面之上虽一片静止,背后的运作却逐渐加速,“操盘手”吴嘉林随之浮出水面。

    

    西安经开区官方网站显示,2017年7月25日和2018年6月14日,吴嘉林两次来访西安。2017年是“就凤城二路康师傅地块开发建设事宜进行对接沟通”,2018年进展为“就加快台湾风情商业综合体项目落地建设事宜进行深入沟通洽谈。”

    “操盘手”的无间道

    吴嘉林何许人也?在其众多身份当中,新风天域董事、合伙人是其事业生涯一个重要节点。在加入新风天域之前,吴嘉林是香港嘉禾资本的共同创始人,也是顶新集团旗下顶禾开发的董事会董事。

    2018年4月,在西安经开区新成立一家企业:西安顶禾苑实业有限公司(下简称‘西安顶禾苑’),注册地为“凤城二路26号”。设立之初,西安顶禾苑由上海龙昱投资有限公司(下简称‘上海龙昱’)全资控股,法人为吴嘉林。上海龙昱的股东是一家海外公司,名为:“LY HOLDING CO.,LIMITED”。

    2018年12月25日,西安顶禾苑股权发生变更,投资人由一家变为三家,持股比例依次为:上海龙昱、西安顶益(53.9075%)、上海龙昱(37.6159%)、西安秉信环保包装有限公司(8.4766%)。

    一年之后即2019年11月22日,西安顶禾苑股权再次变更,此次西安顶益与秉信环保退出,二者股权由一家新设立企业——上海顶润企业管理有限公司(下简称‘上海顶润’)接手,合计持股62.3841%;上海龙昱持股比例不变。

    上海顶润注册于2019年8月30日,四个股东分别为西安隆德商业运营管理有限公司(下简称‘西安隆德’),持股占比59.27%;上海龙昱与注册于香港的康邦有限公司,持股占比均为 16.62%;中天西北建设投资集团有限公司,持股占比7.49%。

    

    作为上海顶润控股股东,西安隆德母公司 “隆德集团控股(香港)有限公司”成立于2016年10月,当时正是西安楼市起跳点。

    

    2019年12月18日,西安顶禾苑股权发生变更未满一个月,又发生88%的增资变化,公司股东里新添一家名为“China Jing An GS Holding Co.,Limited”的海外公司,分得上海龙昱手中一半股份,上海顶润仍为控股股东。至此,西安隆德通过上海顶润间接控制西安顶禾苑近4成股份,成为实控人。

    在股权频繁转手过程中,西安顶禾苑经营范围一直为食品饮料制造、广告制作和装修施工等。股权转换完成后,2020年3月18日,经营范围新增了地产开发、物业管理相关内容。

    这一系列走马灯似的股本转换腾挪,记者查阅康师傅控股近期披露信息,未见有关说明内容。随着康师傅与西安隆德的换位完成,曾寄予厚望打造的“海峡两岸商务园”,就注定了被遗忘的命运。

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回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-06-05 17:07:01    跟帖回复:
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