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阿凡俗的
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[转帖]物业不作为,小区自管会成新趋势吗?
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阿凡俗的 于 2020-09-26 15:26:28 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    西安唯一的业主自管小区,一年结余物业费83万元。消息传出来,各地居民羡慕又嫉妒。这几年来,业主能够自管的小区逐渐出现了,年度财务结算盈余的消息一个个传来,我们这些每年交着高昂物业费,连物业财务收支都一头雾水的业主们,算是明白了自己的钱是怎么被赚走的。   西安这个业主自管小区并不是一个规模很大的小区,三栋楼,有304家住户,6家商户,全年共缴物业费90.53万元,合算到每户约3000元,在当地,这是比较普通的收费标准。90万的物业费,却结余了83万,给人的印象是业主都不用缴物业费了。还真是这样,停车费、广告费和门禁卡等多项收入就达到了50万。这些额外的收入就足够支付小区的安保、卫生、日常维护、垃圾处理和公共区域的电费了。

    

    物业的日常经营可以多节省?河南新乡的一个业主自管小区的账目更直白,这个小区的物业费每平方米每个月只有   0.2元,已经坚持了10年。并且,它并没有像绝大多数物业那样靠停车费补贴物业的不足,它的车位费也只有35元/月。这个小区似乎也没有过多的额外收入,小区有10栋居民楼、426户居民、260个车位,全年收费不到25万。这25万的收入雇佣了3名保安、6名保洁员,一名水电工和一名园艺工。人员精干,业委会都是兼职,也做到了管理有序,服务一点也不比周边小区差。山西太原一小区业主自治5年,物业费仅为0.45元/平方米/月,也做到了道路干净、垃圾桶整洁、车辆停放有序。

    

    何为业主自管?表面上,似乎就是业主们组织业委会,并驱逐专业的物业服务企业出小区,由业主们全面接管小区并自行实施物业服务的行为。但大多数情况下并不是业主驱逐物业,而是物业无奈撤离。比如前述的新乡的小区,原来也没成立业委会,业主和物业矛盾积累已久,大多数业主都不缴纳物业费,物业收不到钱,通过法院讨要又“法不责众”,于是不得不撤出。物业离开后业主们反而团结起来了,业委会顺利成立,大家一起制定了相当低廉的物业费。人心齐,百分百缴纳,虽价格低,却能覆盖日常的经营管理。

    

    宁波一小区业主给万科物业送“嘲讽锦旗”

    西安这家小区,成立业委会在先,解除物业在后,属于比较正常的业主自治行为。有了业委会,业主们有了实体的代表机构,就能够有效管理小区公共事务,具体而言就是和物业讨价还价了,这家业委会不满意物业的服务,不能就整改达成共识,便可行使作为甲方的权力,和物业说再见。

    当然,接下来他们有两个选择,要么是重新选聘一家物业公司,要么是自管。重聘物业,面对的是一家实体法人,经营或更专业更省心;自管则需业委会事事躬亲。自管的省钱之道,其中就包括了管理人往往都是义务劳动,不拿一分钱工资;另外不必因事设人,比如小区的电工、水管工、维修工等不常用到的专业工种,都可以用临时工,或外包出去。节省了两部分人力资源,自然就节约了相当部分的成本。

    节省出的最多的钱,当然就是物业公司的利润了。我所在的小区,十年前入住,物业费3元/平米,那时候就算比较高的物业费了,号称提供的是管家式服务。最初小区保安全穿着呢子制服,每天排着队在空场操练,小伙子们一个个精神奕奕;一年一度,小区会聘请“空中飞人”清理外墙玻璃。可没过几年,保安中再也没有了年轻人,全是大爷了;外墙玻璃以业主们不交物业费为筹码,隔年才擦一次,现在干脆不擦了。物价在上涨,十年来人工更是涨了很多,年富力强的年轻人都去送外卖了,以当初的物业收费肯定提供不了相应的物业服务,这点业主们心知肚明,也就默认了物业的服务降级。但物业的利润是否也降级了呢?这就只有他们自己知道了。业主们缴纳的总数没有变,服务质量和人工成本却反比例下降,只要不彻底惹恼了业主,收费权就掌握在物业手里。

    

    

    更何况,随着汽车进入家庭,车位日趋紧张,随着电商把战火达到了“最后一公里”,随着广告商把影响力扩散到城市的神经末梢,物业们赚钱的办法越来越多了。安装快递柜、自动售货机、电梯广告牌均需高昂的入场费,这些本该属于业主们的收入,悉数流入物业的腰包,至于是否用到物业服务上就很难说了。西安这家唯一的业主自管小区的收支明细证明了一个问题,在西安这样的二线城市,来自停车、广告等收入已经能够抵消物业管理的基本费用了。而在一线城市广州,约1400户的小区,楼梯楼物业费0.7元/月/平方米,电梯楼物业费1元/月/平方米,这个小区业主自管后,三年赚了五六百万。

    

    这两年,拆分物业板块上市就成了内地房企的集体大动作。截至8月底,在香港上市的内地物业公司已达26家。卖房子的时候,房地产商都信誓旦旦,物业的宗旨是服务业主,现在却通过上市,摆明了物业的赚钱功能。面对着成立业委会的重重障碍,业主们只有充当着物业公司的送财童子。

    我们小区,两次成立业委会的努力都失败了。小区业委会成立比率偏低,与成立门槛过高不无关联。“持投票权二分之一,与会业主人数二分之一”的规定如两座大山阻住前路。物业公司所渴望的制度设计,却成了业主们难以逾越的大山。
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回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-09-26 15:28:01    跟帖回复:
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不错~
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-09-27 16:06:09    跟帖回复:
3
中国人还没富裕到养物业的程度,而且国情原因,物业就是白吃饱!!现在都是买房还得养物业,物业费近年来暴涨,基本相当于以前租公房一样了,转了一大圈,其实就是花了一生的钱买个房主的名声!!还是和以前租公房一样.
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-09-27 22:15:13    跟帖回复:
4
小区业主自己管理,停车费收入就足够费用支出了,这个办法值得效仿。
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-09-27 22:58:35    跟帖回复:
5
仆人欺主!
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-09-28 00:22:20    跟帖回复:
6


现在的小区物业都是要给街道办、区长上贡的,

相当于物业公司从街道、区政府的手里承包一个小区的管理权,要交承包费的,只不过这个承包费是暗地里交的,是官老爷的黑色收入。

你搞业主自治,岂不是剥夺了官老爷收承包费的权力 ?

无数的事实证明,你搞业主自治会在审批、办事等诸多方面受到或明或暗的掣肘破坏,

即便你搞成了一个形式上的业主自治了,街道和区政府这个层级的官老爷会处处为难你让你什么事都办不成,让大家认为你很无能,最后罢免你,乌坎事件后的情况就是典型。


民主是一个上下层一体化的,系统工程,各个层面、方面相互关联,

而不是像有些人所理解的,像是磊猪圈那样,先磊最底层,然后一级一级向上磊。

所以说,没有区一级的民主选举,业主自治是绝没有可能搞成的。

《物业管理条例》,说白了,就是一个含糊其辞、让你们业主相互狗咬狗的圈套,

例如《物业管理条例》把最关键的权力,把最关键的权力,都赋予房管局、街道、和区政府了,只要这一层的官老爷不想让你们自治,你们肯定搞不成。

除非你们的区长、区委书记是真心的为人民服务,推进业主自治,你们才能搞成,但是目前我还没有看到有这样的区政府官员。


人家官老爷只要不作为,就能破坏你们自治,从而能收黑钱,如果费劲帮你们搞成业主自治了,反而没有黑钱收了,你说人家会怎么样 ?

说白了,《物业管理条例》的规则制定者根本没想真的让你们自治。

那《物业管理条例》又是谁来制定的呢 ?这可是全国人大常委会来制定的,

现在明白了 ?业主自治,是需要许多国家机器的配合的。没有全国的民主,小区自治是不可能独善其身的。而现在这些国家机器掌握在少数权贵手中。

   除非你们小区能自己制定一套自己的《物业管理条例》,并自己选举、组织警察、法院等机构,以及报纸、电视台的新闻监督,搞成一套完整的独立国家机器,来配合业主委员会,——这有可能吗 ?


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