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为50后呐喊
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[转贴]任志强:我最欢迎房地产政策收紧
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为50后呐喊 于 2010/2/26 21:14:58 发布在 凯迪社区 > 经济风云
任志强:我最欢迎房地产政策收紧    

文章来源:第一财经网 日期:2010年02月26日 18:35 http://www.1cbn.com 


  任志强做客《首席评论》,连抛重磅炸弹! 

  1. 任志强:我最欢迎政策收紧了,它越收紧房价涨的越高。 

  2. 任志强:房价掉下来的时候一定不是我们着急,而是有人比我们更着急,那么既然我们的供求关系在不断地恶化,房子怎么能会掉价呢! 

  3. 任志强:我认为现在最大的问题是信号混乱,银监会从来也没有承认说宽松的货币政策要做调整,它也不承认说要对信贷规模进行调控,但议论很明显,不但有的银行在收紧,而且有的银行还受罚了。 

  4. 任志强:关于第二套住房,我们银监会出的政策是还清了贷款还有信贷风险,是傻瓜也能知道这没风险了,尤其是用两套住房做抵押去贷一套房子的贷款更没有风险了,为什么还清贷款的人反而风险会大呢? 

  5. 任志强:如果所有的赚钱的行业都被国有垄断而不开放,它怎么能形成一个良性循环呢?至少到目前为止,我们还没有看到这些破题的东西已经出来。
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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2010/2/26 21:23:18   
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    二三线城市楼市实录:涌动的买房潮    

    文章来源:第一财经日报 日期:2010年02月26日 07:27 http://www.1cbn.com 


      编者按:

      去年底召开的中央经济工作会议,提出了积极稳妥地推进城镇化进程,一改以往城市化的提法,一时间,地产业界爆发了二三线城市将因此迎来房地产发展绝好机遇的议论。的确,在过往数年国内房地产市场的发展过程中,一线城市房价大幅上涨的现实部分掩盖了二三线城市地产市场隐含的机会。

      这种状况正在发生改变。随着一线城市房价和地价越来越高,开发商的拿地成本和难度都在不断上升。在这一背景下,广大的二三线城市对那些大开发商而言,就意味着更广阔的市场机会。以万科去年新增的土地储备中,绝大多数都在二三线城市为例,就非常充分地体现了这一市场趋势。

      虽然这些城市的购房需求以当地人为主,房价涨幅不可能如一线城市般迅猛,但这也意味着风险相对较低。而拿地成本较低对那些在一线城市已难以大展身手的全国性开发商而言,更是非常大的吸引。因此,深耕二三线城市,将成为诸多开发商未来的工作重点。只是,二三线城市的楼市,能否延续一线城市过往的“疯狂”,成为未来地产市场的新引擎,仍有待观察。

    CBN记者 赵奕 叶国靖 孙进 傅勉 李娟

      镇江:沪宁线“价格洼地”上演“疯狂的房价”
     
      作为沪宁线上房价最低的城市,在2009年,镇江的房价经历了火箭般的上涨,从年初时的均价4000元/平方米,到8月份的5000元/平方米左右,迅速攀升至年底的6000元/平方米以上,在一年内完成了三级跳,上涨50%。

      春节期间,《第一财经日报》记者走访了镇江一些楼盘,其中半数以上并不销售,而在售楼盘也仅仅是展示性质,绝大部分楼盘都要等到节后再推新房。

      房价变动最剧烈的是去年11月~12月间,中介公司疯狂到了两三天一调价的地步,镇江本地房地产网站5天以上信息,基本形同作废。而原先在镇江大街小巷很难觅踪影的房屋中介公司,如雨后春笋般出现在街头巷尾。

      “疯狂的房价”

      目前,镇江市区分为4个片区,包括京口、润州、镇江新区和丹徒。其中,京口区的学府路和润州区南徐大道附近,是镇江房价最高的两大区域,目前均价6500元/平方米以上。除此以外,位于镇江新区部分地段,均价也维持在5000元/平方米以上。房价相对较低的是润州区靠长江摆渡和丹徒新区,均价也突破了4000元/平方米,这些区段拉底了镇江的住宅均价。

      地处南徐大道附近,万科·魅力之城是万科100万平方米建筑群中的一个街区,该小区在春节前最后一次开盘的报价是每平方米6600元,目前无现房销售,节后将开出小区最南面,靠马路的4栋小高层,价格待定,朝向是面对西南。

      记者在售楼现场发现,在春节期间前来看房的人络绎不绝,但真正预订者非常少。现场驻守的置业顾问对本报记者表示,节后的房价参照节前,“应该不会比节前低。”作为在镇江房地产市场有开发项目的唯一一家一线开发商,万科的品牌号召力支持了其房价领跑整个南山板块。

      其中万科·红郡作为一个街区,毗邻魅力之城,为四联排或六联排别墅项目,2008年一期销售时,房价在8000元/平方米左右,现在已经攀升至14000元/平方米以上。这一价格与镇江联排别墅8000元/平方米左右的平均价格相比,整整高出70%,成为镇江“最贵”楼盘。

      红郡销售人员表示,购买者以镇江市企业主以及家在镇江,在上海、苏州等地工作的白领为主,其一期房源已全部售罄,节后推出的将是二期。

      拆迁助推房价?

      虽然镇江房价在2009年涨幅惊人,但从整个沪宁线横向比较来看,仍旧是“价格洼地”。

      镇江房价爆发性增长的情况,既和近年来全国普涨相关,也和镇江最近一轮的大规模拆迁有关系。

      近年来镇江市政府不断加大旧城改造力度,2009年,镇江市拆迁了260万平方米,2008年拆迁面积178万平方米。镇江市政府预计,未来三年左右的时间,镇江市所涉及的总拆迁面积将达到800万平方米。

      与苏南其他城市相比,落后5~10年的城市面貌正在发生着改变,与之相对应的是,房价也在这股拆迁浪潮中水涨船高。手握拆迁款的居民无意间成为拉抬镇江房价的“始作俑者”,这与其他城市投资性需求抬高房价的情况不同。

      一位在售楼处看房的年轻夫妇告诉记者,他们在市区有套房,打算卖掉换到更偏远的地区,“我也觉得现在房价高得不合理,不过,现在不买,未来涨上去了更加买不起。”这位先生表示,他眼看着市区核心位置的楼盘,用一年时间从5700元/平方米涨到了12000元/平方米。

      附表 镇江商品住宅价格简况

      最高价(元/平方米) 14000

      成交均价(元/平方米) 5000~6000

      资料来源:本报整理
     
      金华:以杭州为标杆,全民买房

      在浙江全省,金华市房价水平、房价增幅曾经处于倒数几位。当县级市义乌中心区域的房价突破10000元/平方米大关的时候,金华市区的房价才刚刚迈出上涨步伐,低洼效应吸引周边资金流入。由于有杭州、义乌作为参考标杆,金华房价的上涨趋势给人留下了足够的想象空间。

      青年创业的潘海良是金华地区兰溪市水亭乡玻璃纤维配件厂的厂长。2009年,受累实体经济的疲软和甲型H1N1流感疫情,他的配件厂和后来投资的养猪场都面临成本提高、利润下降的问题。

      与此同时,2009年全国范围的房地产价格上涨令他动心不已,于是,买房成了他没有选择的选择。“买房子可以避险,并且可以在通货膨胀的过程中获得收益。”去年初,他买了一套位于兰江边的豪宅山田·御景城的房源。该盘位于兰溪老城区核心位置,是当地最贵的公寓项目。春节期间,他后悔自己只买了一套,应该多买进几套,因为他看到了比养猪更实在的获利空间:买进才1年左右,该项目的销售单价已从4400元/平方米上涨到7000多元/平方米,涨幅高达59%。

      而潘海良身边,许多小企业主更是从兰溪、义乌、永康、东阳等金华地区的下辖县市腾挪出手头的闲置资金,结伴进城买房。在国内超大城市创造超级房价的同时,部分二三线城市也悄然加入了房价疯涨的大合奏。

      1月,国家统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示,与2009年同月相比,新建住宅销售价格涨幅最大的2个城市是:一线城市广州上涨19.9%、三线城市金华上涨14.9%。

      2月,国家统计局数据显示,与2009年同月相比,1月份的全国70个大中城市房屋销售价格之中,温州和金华涨幅位居第四名,均为16.9%。

      小城市的“进城运动”

      兰溪的棉纺织行业素来闻名,尤其是毛巾产业在全省乃至全国占有重要份额。义乌宾王市场毛巾交易区的经营户对此都不陌生。

      何吉生是兰溪当地规模较大的一家毛巾织造企业的厂长,2009年国际金融危机横行,国内外的毛巾需求出现一定程度的萎缩,并波及到这家坐落在小乡村诸葛镇双牌村的毛巾织造工厂。眼下,他以及其他富裕起来的家族成员都准备告别祖辈生活的农村,进城定居。

      老何感觉到,金华房地产市场需求真实,泡沫成分少,目前房价基数比较低。最终,他在金华市区挑选了一个叫“香格里花园”的小区,这是当地最贵的楼盘之一,其买入价不足4000元/平方米,面积150多平方米。眼下,周边新盘的销售单价已开始向万元进发。

      兰溪市的医生许恒经常往返金华。数年之前,他就已经在金华购买了房子,基本空关着,坐等升值。在他看来,与一般消费性商品市场所不同的是,买房子做决定时,不会只考虑居住的问题,而是更要从投资的角度来考虑。买家要考虑的是,用房地产作为储存财富的工具,是否会比放在其他方式上更有收益。

      房价高涨,骑虎难下?

      多年来,金华市一直被绿城中国(03900.HK)、滨江集团(002244.SZ)、广宇集团(002133.SZ)等浙江省内的主流地产商遗忘。原因之一是,金华的强大购买力纷纷出逃,奔赴杭州、上海等周边热点城市买房,金华房价的低洼效应日趋明显。如今,金华周边城市宁波、绍兴等房价纷纷“破万”,杭州、上海等地的房价处于高位,这些流动性重新回到金华,并助推了当地房价的飙升。

      2009年金华这波房地产牛市的上半场是普通住宅的“舞台”,下半场的主角则是高端住宅。不少沿江高层和排屋别墅项目都取得了不俗的销售业绩。处于金华楼市金字塔尖的御江帝景,尽管销售单价站在每平方米2万元以上,但由于地处三江口最佳观景处,销售预约形势也一片红火。

      在浙江全省,金华市房价水平、房价增幅曾经处于倒数几位。当县级市义乌中心区域的房价突破10000元/平方米大关的时候,金华市区的房价才刚刚迈出上涨步伐,低洼效应吸引周边资金流入。永康、义乌、武义、兰溪不少投资者都涌到金华购房,省内温州、丽水也占了一定比例。周边购买实力相对雄厚,投资目标以高端住宅为主。市区一些五六百万元以上一套的豪宅,许多买主都是周边地区的投资者。由于有杭州、义乌作为参考标杆,金华房价的上涨趋势给人留下了足够的想象空间。

      对于二三线城市的买房浪潮,瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇此前在接受《第一财经日报》采访时表示,2010年内地房地产价格应该较为平稳。其中,二三线城市仍然非常看好,不少三四线城市的楼价2010年还会稳步上升。

    台州温岭:钱多地少,低调炒房

      在2009年全国百强县排名中,台州温岭还排在温州乐清和瑞安之前。房价走势上,自然也不容落后太多。他们认同“钱多人多地少是共同特征,有土斯有财是共同理念”

      如果说炒房是一个舞台,那么温州就是梅兰芳,台州则是程砚秋。前者实力惊人,声名彰显,而后者也是实力惊人,却更为低调。

      与温州比邻而居,但台州连名字的读音都经常被人读错,甚至包括央视主持人。但无数民营经济产业集群冠绝全国,水泵、空压机、小型电机、鞋业数不胜数。追溯历史,1982年的冬天,台州温岭就诞生了全国首家股份制企业。

      如同县级市瑞安引领了温州高达3万元/平方米的房价一样,温岭是台州的最高标杆。在这里,并不光鲜的市容市貌会给你错觉,而街上密集的奔驰、宝马和保时捷会告诉你一些真相,这些车子开过你身旁的频率要远远高于上海和北京。

      如果一个台州人遇到温州人,哪地的汽车保有量是全国第一是比较的话题之一。在2009年全国百强县排名中,台州温岭还排在温州乐清和瑞安之前。房价走势上,自然也不容落后太多。他们认同“钱多人多地少是共同特征,有土斯有财是共同理念”。

      记者就在去年下半年亲历台州温岭人在苏沪炒房的场景。一个上海11号线延伸段的新楼盘,在排队付首付阶段,排队的上海人大都购入一套,其他浙江人购入两套,有一个温州人则一次性购入6套。

      “你是竖着买一列6套吗?”记者问。“我是横着一层。”他说。另一个温岭人来得有点晚,她在上午买下3套后,觉得买少了,下午又买了3套。当时来自温州和台州的买房者远远不止上述两个,都是一群朋友相约而来,将房源一扫而空。

      而在台州温岭当地,其实也跟全国其他地方相似,你无法用准确的数字和国际通行的工具去考量。一个民营企业主甚至普通企事业员工持有的房产可能遍布长三角,同时还不断在当地购房。什么租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅对比等工具似乎全部不起作用。

      有当地购房者认为,“现在看楼市你要找到一种感觉,拥有一种嗅觉。比如说浙江都是钱多地少,但到底房价应该涨到多少才合理,何时该出手,只能走着看。但钱多就可以‘试错’”。

      在一些当地炒房者看来,类比的方法比什么估值工具都有效。比如说瑞安有公寓现在都达到3万元/平方米了,“瑞安凭什么那么贵,那么温岭也可以贵上去,大家钱多地少的程度差不多嘛,温岭2万元/平方米也是合理的。而瑞安这种地方像样的电影院也没有,温岭连一个像样的步行街和Shopping Mall都没有,所以上海更应该贵上去,这就是‘逻辑’”。

      事实上,台州温岭这一波与全国的上涨轨迹都一致,不同的只是数字。仅就标志性楼盘来讲,这些只是一般公寓品质的楼盘,在这个小城不断刷新当地房价的最高点。如温岭开元山庄紫庭院,2008年中的售价是8000~9000元/平方米,其二手房价到2010年初已涨至2万元/平方米。

      2万元/平方米在今年则成了温岭品质稍好的小区新价格目标线。尽管现在成交量有较大萎缩,但价格仍然没有撼动。有趣的是,大型房产开发商很少涉足当地市场,苏泊尔·翡翠花园已经算是当地的品牌楼盘。但当地制造产业资本在房地产开发领域则角逐得十分激烈。

      去年10月到12月间,温岭横峰和城北街道国有土地使用权拍卖中,楼面地价就不断创出新高。去年10月,位于步云路西侧的一块占地面积只有49.5平方米的国有土地使用权在短短1分钟内,每平方米土地的竞拍价从4.0404万元飙升到15.7777万元,并以781万元的总价成交,创下了当时浙江省乃至全国县(市)级城郊国有土地出让中单位面积地价的新高。

      12月,城北街道位于泽楚路上的39套面积为55平方米的国有土地使用权房源拍出了均价223.4万元/套的高价,其中最高的一套为540万元,创下该街道历史最高纪录。横峰城北就聚集了温岭的制鞋产业,是有名的“鞋乡”,钱多地缺再次成为高价的理由。

      今年1月22日上午,温岭原钱江摩托(000913.SZ)车厂改造地块国有建设用地在7名买家152次举牌后成为“地王”,拍卖师最终在25.99亿元时落槌,其楼面地价已超过1.1万/平方米,无论是总价还是均价都远超台州以往纪录。

      尽管绿城集团也参与其中,但最终的角逐还是在温岭本地商人之间展开。浙江鑫磊机电股份有限公司董事长钟仁志最后胜出,利欧股份有限公司(002131.SZ)董事长王相荣和浙江豪成房地产有限公司等温岭本地商人都参与其中。

      “这个地块的新楼盘到时候开盘价肯定要上每平方米2万了。”相关人士表示。而就在拍卖还没落槌时,附近的佳园西苑小区的十几套余房立即被一抢而空。随着政策调整,台州温岭最近虽然成交十分寡淡,但还没有出现公开降价售楼的新楼盘。


    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2010/2/26 21:23:39   
       第 3
    西安:拆迁大潮中的房价上涨曲线 
     
      如果可以从空中俯瞰,十三朝古都西安应该是一片巨大的房地产工地,在一年近1000万平方米的城中村和棚户区的拆迁轰鸣中,西安住宅成交均价站在了接近每平方米6000元左右的位置。

      与上海、海口相比,西安6000元/平方米的房价并不算高。老沈的女儿2003年前后在海口海德花园买下一套房子,当时的房价是每平方米1800元,经历了2009年下半年和今年年初的疯涨后,这套房子的市价已经冲破每平方米1万元;而老沈的一个外甥女在上海陆家嘴地区租住的一套不到40平方米的老公房,挂牌价高达每平方米2.4万元。

      房价进入快速上涨通道

      而与两年前相比,西安房价的涨幅也并不低。西安城东地区的房价一直都是全市房价的洼地,2003年,记者的朋友全权在城东景龙池买了一套一室一厅的电梯房,每平方米3000元左右,此后4~5年的时间里,房价变动不大,2008年下半年,房价开始启动,现在挂牌出售的价格已经在每平方米5000元左右。今年春节前,西安东门外刚建好售楼处的“幸福逸家”楼盘售楼小姐告诉《第一财经日报》记者,预计销售价格在每平方米5500元以上。

      西安市房产资讯网的统计数据显示,2008年11月,西安城东地区普通住宅均价每平方米4000元左右,当时房价最高的是城内地区,每平方米均价接近5000元。2010年1月,城东地区住宅均价上涨至约5000元/平方米,普通住宅房价最高的城内、城南地区则已涨至每平方米6000元左右。

      据西安市住房保障和房屋管理局统计,2010年1月份西安商品房成交均价5991元/平方米,其中商品住房成交均价5541元/平方米。而据国家统计局西安调查队调查,西安1月房价同比上涨10.0%,涨幅比上月扩大4.3个百分点。

      拆迁催生大量需求

      西安房价的上涨与近两年来大量城中村和棚户区的拆迁有着千丝万缕的联系。在西安市政府的一份公开资料中,对2010年房价的走势有这样的判断:“房价难有回落可能,国务院虽出台遏制房价的‘国11条’,但我市房价受刚性需求、成本上升等因素影响,预计房价年内整体趋稳。”各种刚性需求中,大量拆迁所激发的购房需求就是其一。

      2008年下半年,国际金融危机爆发,房地产业萎靡不振,西安市出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》,城中村和棚户区改造被纳入刺激房地产业发展的众多措施之内,西安市政府的这份文件写道:“已建成和在建的普通商品住房,政府可以根据需要,按照公开、公平、公正的原则进行采购,用于经济适用住房和城中村、棚户区改造集中安置。”

      2008年,西安市城中村和棚户区的拆除面积规模空前,西安市市长陈宝根在政府工作报告中透露当年拆除城中村整村41个,拆除面积689万平方米;启动11个棚户区改造项目,拆迁面积205万平方米,城中村和棚户区总计拆除面积约900万平方米;2009年根据当地媒体的报道,城中村和棚户区的拆迁面积达到1000万平方米,这个数字接近西安全年销售的商品房面积总量。西安市住房保障和房屋管理局局长延锡铭此前曾透露,2009年西安新建商品房销售面积为1291万平方米。

      杨洁原来住在城东的乐居场棚户区,2008年签署拆迁协议,按照协议,拆迁办承诺2010年底实现回迁。今年春节,杨洁到拆迁现场观察,现场除了残垣断壁,还没有看到打地基的迹象,年底回迁可能性并不大,要解决住的问题,要么买房要么租房。

      西安市城中村改造办公室主任贺登峰介绍,西安市共有城中村326个,人口约46万人,有各类土地21.6万亩。至于租住在城中村和棚户区的人口数量则难以计数,大量城中村和棚户区拆除后,不仅带火了房地产买卖市场,租房市场也十分火爆,西安当地媒体报道,特别是近两三年,城区内大面积拆迁改造,使得租赁市场供求关系发生变化,西安商品房租金很快突破了千元大关。

      西安的旧城改造给房地产开发带来机遇,不少大开发商都开始云集西安。2月22日,西安万科恺洲置业有限公司以8.244亿元总价购得西安曲江新区两幅住宅用地,总面积229亩,意味着万科终于实现在西安布阵。

      据了解,西安曲江区被喻为西安的富人区,目前区域内的小高层公寓均价已超过6000元/平方米,高层房价则在8000元/平方米以上,别墅价格则已突破20000元/平方米。据了解,中海地产早在2006年已进军西安,投资高达120亿元,获得1300亩土地。金地集团也已在曲江区圈地1200亩。在万科之前,华侨城已于去年在曲江拿下近200亩土地,计划在当地兴建欢乐谷。到目前,包括富力地产、龙湖地产、融侨、大华等开发商,均已进驻西安。

      南通:房价最高3万元/平方米 未来“只升不降”? 
     
      “均价过7000元/平方米,尚未完全市场化的一个地产市场。”这是前南通搜房网运营总监马国强对南通楼市的一个定义,这里的房地产市场早已走出了当年的“价格洼地”。

      在大的品牌开发商到达前,这里的房价涨幅就已经相当惊人。在苏通大桥开通后,南通被列为长三角“一小时经济圈”的城市之一,这大概是其房价高企的一个原因。

      地价迅速攀升

      以浙江房企绿城集团在南通的楼盘玉兰公寓为例,目前均价已达13500元/平方米。而在南通,单价过万的楼盘并不少。其中,中南世纪城售价高达25000元/平方米,单价最高的金飞达明郡则超过30000元/平方米。

      尽管如此,云集南通的品牌开发商并不是很多,绿城集团、恒盛、华润置地,屈指可数的也就这几家。此前有消息称,在2009年土地拍卖的时候,拍卖现场充斥着龙头企业的身影,但最终出手的并不多。

      最近的地王出现在2009年12月8日,当天,通棉二厂4号地块CR9042拍卖,苏宁环球、金鹰国际、上海新世界丽笙大酒店有限公司3家企业经过长达3个小时、267次的竞价,最终以15090元/平方米的楼面地价被上海新世界丽笙大酒店有限公司拍得,创下南通土地拍卖史上最高成交单价,成为南通的新地王。

      这个单价,刷新了此前3个月的纪录,2009年9月的一场土地拍卖中,文峰路北、濠南路南(色织一厂及周边)CR9028地块,最后的成交均价达到13890元/平方米。

      这些地王的价格,与大部分当地居民的收入水平存在较大的偏差。最新的国家统计局南通调查队对当地市区200户居民家庭抽样调查:2009年,南通市区居民人均家庭总收入23136元,人均可支配收入达21001元,首次超过2万元大关。

      房价“只升不降”?

      南通搜房网的数据显示,2010年1月南通市区商品住宅共成交3259套,较前一月增长超过65%,但成交金额仅环比增长不足2亿元,成交均价则下降约42%,仅33万元/套。

      事实上,自2009年11月开始,南通市的商品住宅成交一直处于下滑态势,2009年12月的成交量虽然较前一个月增长16.61%,达1973套,但成交总金额已较前一月减少2.9亿元,仅11.16亿元,降幅为20.64%。成交均价也仅56.54万元/套,比上月下降26.53万元/套,降幅为31.94%。

      而南通小石桥附近一家楼盘的售楼小姐李红告诉记者,2009年12月份和2010年1月份成交很不理想,1月份基本上她手里都没有成交记录。

      与此同时,南通市房产信息网统计数据显示,春节期间(2月8日~2月20日) 南通市区二手房共成交27套,成交面积2140.5平方米。《第一财经日报》记者春节期间在南通市区几个售楼处采访时发现,春节期间南通楼市十分冷清,有些售楼处没有开门,开门的几家也没看到购房者的身影。 

      对此,南通市房地产行业协会副秘书长汪均表示,南通楼市2009年下半年开始出现了一个调整的状态,但整个市场的刚性需求依旧很大。作为一个地级市,许多海门、启东等县级市的人都到市区来就业,所以整个房源还是存在紧缺的形势。对于未来,汪均表示,房价估计只升不降。 

      整个过热的市场,让许多当地开发商不得不选择远离市区。

      以上市公司中南建设(000961.SZ)为例,公司正极力寻求一线房企无暇顾及的地方。2010年2月22日,中南建设与海门市人民政府签订《海门圩角河两侧开发建设合作协议书》,公司将对海门圩角河两侧土地进行成片开发。海门是南通的一个地级市,相比而言,这里“竞争不激烈,发展空间大”。

      跟南通市区相比,通州、海门、启东这些县级市的房价似乎还没有涨得那么厉害。3年前,当地人张伟芳在通州市区买下了一套130多平方米的房子,位于当地的“黄金地段”,现在的房价是6000多元/平方米,比张伟芳买的时候只上涨了1000元/平方米左右。

      宁波:“惊涛骇浪”之后冷淡迎春
     
      宁波楼市春节期间相当冷淡,透明售房网显示,2月12日至19日,宁波市六区成交的商品房仅9套。不仅如此,整个2月都十分低迷。

      但在半年前,宁波楼市涨幅一度领跑全国,在2009年7月,宁波新建住房销售价格同比上涨6.4%,涨幅居全国第一。 

      事实上,宁波楼市的涨势十分接近全国一线城市,从2004年左右开始,宁波楼市就不断上扬,整个房地产市场的市场化程度也非常高,小小的宁波,云集了大量的品牌开发商,万达、中海、凯德、金地、合生创展等早就在宁波跑马圈地.不仅如此,浙江当地品牌的开发商也在这里颇有建树,在市场上有平分秋色之意,比如绿城、宁波当地龙头开发商银亿、雅戈尔等。

      竞争者多,也导致土地价格一路上涨。2009年10月30日下午,昔日“地王”滨江庆丰地块在宁波国际会展中心再次挂牌出让,并再次成为新“地王”,宁波当地开发商雅戈尔置业以商服混合用地14220元/平方米、住宅用地18740元/平方米的楼面价,约11.8亿元的总价将地块收入囊中。

      2009年的宁波楼市也如其他一线城市,从“波澜不惊”一下进入“惊涛骇浪”,涨幅十分惊人。“特别是七八月份,涨得最多,当时正好在看婚房,二手房市场来看,房东几乎是一天一个价。”宁波当地人俞小姐透露,整个市场从2009年5月份开始进入疯狂状态,还不时有房东出现毁约的情况。

      但今年春节期间看盘发现,很多楼盘表现并不积极,看的人少,成交的更少。宁波市房产交易中心统计,2月份共受理二手房过户近800套,除去拆迁安置房交付过户,二手房交易仅200余套。 

      不仅如此,住房交易量下跌迹象从今年1月份就有所表现:1月份宁波市六区住宅类商品房销售量为1135套,比上月减少1149套;二手住宅房共成交2415套,比上月减少3556套。

      “2月低迷很正常,这是房产交易的一个传统淡季,今年还有个特别的因素,很多人在等一些调控政策的出台,而且宁波楼市已经上行到一个相当高的水位,所以许多人都不愿意出手,处于观望状态。”荣安集团副总裁钟卫民表示。

      济南:全运会助力楼市 北部“处女地”今年有大戏
     
      刚刚过去的2009年,一直不温不火的济南楼市,着实考验了一下购房者的想象力。从去年3月的楼市骤热到年底的恐慌性购房,今年1月,国家一连串调控楼市的政策,又使济南楼市一下子降了温。

      “成交量大概下降了50%,购房者都在观望,不过价格目前倒还没有降下来。”21世纪不动产负责济南区域的凯盛投资公司董事刘超告诉记者。

      刘超在济南经营房地产多年,他回忆,从2009年下半年开始,济南的房价迅速上涨,“平均每平方米涨了千元左右,去年12月份的时候,甚至出现一套房子好几个人抢,想砍价都没有机会的情况。”

      与之相伴的是2009年下半年,济南的“地王”多次易主,很多有实力的国有企业纷纷涉足济南的房地产业,将济南的地价逐渐推高。

      据记者了解,济南的楼市在2009年迅速升温,首先得益于全运会举办权的刺激。在济南被确定为第十一届全运会的承办城市之后,济南的城市建设开始提速。

      而在全运会临近时,济南东部地区奥体中心附近的一些楼盘价格就开始顺势大涨,目前价格大都在每平方米1万元以上,明显高于济南楼市6000元/平方米左右的均价及其他区域的楼盘价格。

      与此同时,济南中心区的房价在金地集团等知名房企的带动下迅速拉开层次。记者在春节期间来到位于济南市中心文化东路与山大路交汇处的一处楼盘,工作人员说,这一楼盘中的前两栋早在一年前就开始销售并基本售罄,当时的均价只有每平方米8000多元,而现在刚开盘的三号楼,均价已经达到每平方米12000元左右了。

      国家发改委和国家统计局公布的去年12月全国房价统计中也显示,济南房屋销售价格在12月同比上涨4.6%,新建住房同比上涨5%,二手房同比上涨4.8%。相比全国的其他城市来说,济南房价的涨幅仍处中等水平。

      不过,在进入2010年后,济南的楼市忽然冷却下来,几乎没有什么成交量,仿佛回到了2008年低迷时。对此,刘超认为,包括二手房营业税恢复、二套房贷收紧、准备金率上调等一连串的有关楼市的政策在岁末年初接二连三出台,的确对济南的房产交易带来了实质的影响。

      原本打算在济南市中心和平路附近购房的李先生就表示,目前国内一些地方的房价已经开始下跌,肯定也会影响到济南,之后济南的房价也有可能下降,因此打算持币观望一段时间再说。

      也许正是由于目前购房者都处于观望期,春节期间济南各大楼盘几乎都选择闭门放假,销售人员也都回家过年,直到初七、初八才恢复销售,希望重新迎来一个楼市的“小阳春”。

      而对于新一年的房价走势,刘超认为还是会慢慢稳步上升,“与深圳、上海等一线城市相比,济南的房市没有过量的炒作和投机,大部分属于购买自住房,这部分的比例在50%左右,投资需求最多占10%~20%,而且目前棚户区改造和为数众多的市政工程拆迁量都很大,另外我所接触的一些中高端客户,仍希望不断改善住房条件,换更大更好的房子,这部分的比例在30%左右,因此济南的楼市还是有很大的刚性需求的。此外,从全国总体以及同等级的城市来看,济南目前的房价也并不高。”

      事实上,全运会召开后,济南的市政建设和改造也的确没有停止。市中心在随着奥体中心的竣工进行东扩,小清河、大明湖拆迁改造、京沪高铁济南西客站全面开工,都是足以使济南面貌发生巨变的工程。

      刘超告诉记者,全运会后,高铁有望成为推动城市建设的又一启动器。京沪高铁济南西客站位于济南市的西部,目前正在如火如荼地建设中,此前济南人“住东不住西”的观念,很可能因为高铁概念的撬动而转变,甚至有可能迎来一批具有前瞻性的投资者。

      此外,对于济南房地产市场来说,北部区域还是唯一未被开垦的“处女地”。去年年底,鑫苑、北大资源等几家成熟房企已经将北部区域几个规模地块收入囊中,记者咨询多位房产界人士发现,北部区域也很可能上演2010年济南地产市场的重头戏。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2010/2/26 21:25:23   
       第 4
    汤敏:对房地产宏观调控防止崩盘http://www.sina.com.cn ; 2010年02月26日 19:47  新浪财经
      新浪财经讯 2月26日晚间消息,在今日召开的中国经济50人论坛2010年年会上,中国发展研究基金会副秘书长汤敏认为,“十二五”期间最大的风险在于房地产的崩盘,因此中国需要建立一个类似调控通货膨胀的机制来对房地产进行宏观调控。

      以下是汤敏发言实录:

      我谈一个小问题,可能也是个大问题,“十二五”期间我们最大风险什么地方,从这次十一五期间看我们计划很好,来一个经济危机,“十二五”最大危机在什么地方,还是在我们国家的房地产的崩盘,我们要建立一套机制来预防,来防止在这个期间怎么样防止房地产崩盘的问题,我们怎么样建立一个房地产发展机制,这个机制目前来说对房地产调控现在比较混乱,没有一个非常明确目标,我们几乎每天看到不同调控方式出来,但是到底调什么东西,目标是什么不是很清楚,第二个这个调控是以微观的手段,宏观手段少,我们缺乏一个问责制。

      怎么办呢?我觉得我们应该用现在来调控通货膨胀的方式来调控房地产。通货膨胀调控怎么样,有一个CPI,第二个有一个非常清晰的目标,就是每年不能超过3%4%,超过了个人政策不能出台。从全国性通货膨胀谁负责,地区性通货膨胀谁负责。

      假如我们跳出过去微观角度,从宏观角度怎么做?第一个要建立一个非常权威的准确的房地产价格的指数。今天公布数字2009年房地产要70个大中城市房地产增加1.5%,这个确实是出于大家的感觉之外,我们的房地产缺乏一个很权威的比较准确的能够真实反应情况的,这是我们调控的基础,应该把那些农村的房子,小城镇的房子,把那些经济适用房,参与部分参与市场应该排除掉,应该把非常高档的房子排除掉,叫做城市基本房价的指数,建立这个指数。

      第二个我们对这个指数要有一个社会容忍度,每年房价超过多少的时候,像CPI超过3%4%要调控一样,我们要建立一个指标,比CPI高一些,跟城市人均收入差不多,不但有上限,包括下限,如果房价跌20%也要调。

      有这个指标以后,再调控的时候,我的所有政策冲着这个目标调控,当房价高的时候采取一些政策,低的时候采取政策,这些以宏观政策为主,货币政策,财政政策,不是微观某地盘房形调控,宏观调控包括房地产利率,额度,货币政策,财政补贴,甚至包括地的土地的发放等等,从宏观角度来调。

      全国性的房地产大涨和超过容忍度,全国调;地方超地方调。我们采取一个责任制,地方高地方负责,全国性的全国谁负责,如果我们把房地产价格能够限制在一个大体的区间的变化的话,我们很可能能够防止出现全世界的发展比较快的国家,包括美国这个国家,不断的绊倒在这个问题上。

      对CPI我们有很好的理论调控,对房地产这么重大的股市的资产价格,我们现在没有一套宏观调控,在经济理论上就没有,这个很可能是这次危机以后,在经济理论上要出现的重大突破。因为上次出现宏观经济学,这次很可能会出现,这样的对整个的各国经济造成巨大威胁的资产价格,房地产价格有一整套调控机制,而中国我们最有调控能力和意愿,从现在建立。

    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2010/2/26 21:35:24   
       第 5
    5. 任志强:如果所有的赚钱的行业都被国有垄断而不开放,它怎么能形成一个良性循环呢?至少到目前为止,我们还没有看到这些破题的东西已经出来。
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2010/2/26 21:39:12   
    6
    任大炮讲话虽然难听点,但都是实话
    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2010/2/26 21:57:53   
    7

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