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[转帖]多城“零成交”对开发商意味着什么
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黑猫子 于 2020-03-26 11:18:02 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    国家统计局发布的《2020年1~2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1~2月份全国商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%,其中住宅销售面积下降39.2%;商品房销售额8203亿元,同比下降35.9%,其中住宅销售额下降34.7%。

    2月份,由于疫情导致部分城市成交“停摆”,70个大中城市中有19城(武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等)新房“零成交”。二手房方面,2月武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州、扬州等24个城市二手房“零成交”。

    19城“零成交”,这可不是一个简单的数据,而是一个明确的信号——开发商真的日子很难过了,市场也真的很低迷了。虽然可以将原因推给新冠疫情。但是,显然不是“疫情”两个字就能将当前楼市的实际概括起来的。

    疫情确实是导致2月份楼市高度下沉、成交量大幅下降的一个原因,或者说一个重要原因。但是,一场疫情,绝对决定不了楼市的整体格局和变化。疫情,只是楼市矛盾暴露、问题显现的一个导火索。对此,万科董事长郁亮也深有感触。他在3月17日晚万科召开的2019年度业绩发布会上,摘下口罩对着镜头说疫情只是导火索,“18个月前我们提出要活下去,那是居安思危,没想到,到今天,活下去,成为特别真实的存在。”要知道,此时此刻的万科,还手握1662亿元货币资金。手握这么多资金都高喊要“活下去”,且感触特别深、危机感特别强烈。其他企业又当如何,就更是难以想象了。因此,疫情也就不可避免地将楼市存在的矛盾和问题更彻底地暴露了,真正扮演了导火索的角色。

    很多人在分析,疫情过后,房价会出现怎样的变化。有认为房价会涨的,也有认为房价会跌的。更有经济学家认为,要防止房价暴跌。显然,这是一种担心,但是,却也不是毫无道理的担心。因为,疫情对经济的短期影响是存在的,对居民收入的影响也是存在的,市场低迷也就不可避免。关键就看,开发商的承受能力有多强,到底能将房价扛多远。

    很显然,如果连万科手握千亿资金也要高喊“活下去”的话,就难免会有很多开发商活不下去。疫情期间以恒大为代表的大型房企以降价来促销,就是非常典型的现象。只是,这样的降价,并没有吸引多少购房者,更多的都是在凑热闹。所以,一旦开发商扛不住了,房价出现大跌是可能的。只是,在开发商以负债做支撑的现状,房价出现暴跌,又是不现实的。如何处理,是一道难题。

    实际上,开发商要想不让企业出现资金链断裂问题,最有效的办法就是降价售房,用售房来回笼资金。因为,经过几年的强调控、特别是“房住不炒”的定位,购房者越来越理性了,开发商与购房者的利益博弈天平,也开始向购房者倾斜,成为买方市场了。一旦市场成为买方市场,话语权也就到了购房者一边,开发商只有适应市场变化,通过降价来回笼资金,确保资金链不断。

    很显然,开发商最有力的话语权,就是降价,亦即用降价来“保”房价,用降价来提振市场信心,用降价来确保资金链不断裂。资金链断裂,才是房价暴跌最有可能出现的结果。所以,购房的主动权在居民,“保”房价的主动权则在开发商,那就是把房价降到购房者能够接受的水平。什么是购房者能够接受的水平,估计在现有基础上降价20~30%。否则,吸引不了购房者,尤其是改善性住房消费需求。

    对地方政府来说,楼市问题是一个矛盾非常大的“结”。房价下跌、市场低迷,对地方的经济增长影响很大,对政府财力调度影响很大,对政府能够调控的手段影响很大。但是,如果继续与开发商一起死扛房价,那么,市场低迷的矛盾会更突出,甚至引发房价暴跌。如果通过取消限购等政策,刺激楼市,又有可能与“房住不炒”相矛盾。这样的心理,让地方政府很纠结。

    也正因为如此,地方政府在扶持开发企业方面,也都是点到为止,没有动作太大。他们担心,动作大了,房价再回归上涨通道,他们承担不起这个责任。所以,对开发商的政策要给,但很适度。给市场的政策,则只有极少数城市使用,且在大环境影响下,效果不明显。因此,地方政府尚没有找到更好的办法来处理,需要观察与关注。

    开发商资金链紧绷的问题,最令人担心的是金融风险。因为,开发商与银行紧紧地绑在了一起,开发商的钱,大多是银行的钱。一旦开发商出现资金链断裂,最先受伤的,就是银行。所以,银行很担心,如果房价暴跌,如果开发商资金链断裂,就有可能给银行带来比较大的风险,并有可能形成系统性金融风险。

    毫无疑问,银行会明中暗中地给开发商以支持,会以各种方式确保开发商不出现资金链断裂风险。因此,只要房价不出现暴跌,只要开发商愿意降价售房,出现系统性金融风险的概率不是很大。关键就看开发商如何处理房价问题,如何保证资金链不断裂。如果决心要与银行一起承压,把责任全部推给银行,也就难保不出现区域性或系统性金融风险。所以,银行要密切关注开发商的行动,督促开发商能够降价售房。

    作者:■谭浩俊

    来源: 中华工商时报
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回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 11:20:01    跟帖回复:
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回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 11:27:32    跟帖回复:
3
楼市崩盘已成定局,没套牢的赶紧跑吧。
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 11:30:22    跟帖回复:
4
十八大以来,我国房价上涨太多,房地产税只是在开两会时拿来忽悠一下,这再次证明对房地产的顶层设计存在问题!
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 11:32:32    跟帖回复:
5
如何看出来要崩盘呢
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 11:35:37    跟帖回复:
6
如何看出来要崩盘呢
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 11:38:44    跟帖回复:
7
这才刚开始.好戏在后头
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 11:42:05    跟帖回复:
8
很多新闻说日光秒光,真搞不懂了
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 11:47:29    跟帖回复:
9
年轻人贷款那么普遍,“要活下去”可是说小老百姓的。
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 11:55:47    跟帖回复:
10
降百分之二三十就想吸引购房者?想得美
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 12:24:19    跟帖回复:
11
病毒和战争一来,城市房子有P用?还是平房农宅能保人命,
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 12:30:02    跟帖回复:
12
转至第10楼第 10 楼 开地足总 2020/3/26 11:55:48 的原帖:降百分之二三十就想吸引购房者?想得美脚皮斩了再来说话![呵呵]
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 12:47:48    跟帖回复:
13
开发商的钱都是银行的钱,银行的钱哪来的?填上掉下来的
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 12:54:23    跟帖回复:
14
印钱呀!印!大生产哟,印啰!房子一亿平方米,呵呵!怎么办?贺元帅,孙中山元帅有枪的!
回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-03-26 12:55:47    跟帖回复:
15
转至第6楼第 6 楼 ywzam 2020/3/26 11:35:37 的原帖:如何看出来要崩盘呢要还钱啦
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