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迪亚哥
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[转帖]卖房晚了一步,我亏了100万
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迪亚哥 于 2020-11-19 16:56:59 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    现在整个上海在链家上的二手挂牌量目前大概是在5.1万套的样子,而大家知道苏州当前的二手挂牌量是多少嘛,大概是9.8万套,苏州的挂牌量是上海的一倍,与北京挂牌量类似。

    上海市场上的整体流通房源,明显是偏少的。

    上海当下正处于这样的一个阶段,就是房东惜售,愿意卖房子的人越来越少,很多人的理解是,上海当下正处于一个楼市上升通道,晚卖一个月就能多赚一个月的钱。

    有这种想法的人,我觉得真的是too young too simple。

    1我们要先厘清一个概念,上海的房价在涨,并不等于你的房价再涨。

    上海房价当然是上涨的,大家可以看看这个房价上涨图。

    2019年的上海均价差不多是在3.6万-3.8万,到了2020年,达到了4.1万-4.2万的样子,一年的时间,均价涨幅达到了3000-4000,均价涨这么多,其实是处于暴涨了。

    

    但是,这样的价格剧烈上涨大约40%左右的房产持有者是没有感知的,因为他们的房子其实根本就没有涨。

    换句话说,他们被平均了。

    给大家举几个例子:

    前滩小户型,2018年年底买入,摇号单价8.7万/㎡,现在卖出17万/㎡,涨幅达到了;

    大宁板块的标杆楼盘,挂牌单价从1年前的11万现在向13万进行冲刺了;

    学区房更是夸张,浦东大量的学区新房全部都出现了集体上涨,半年时间涨幅达到20%-30%是很正常的。

    而这样大面积的上涨并不是普世性的,上海大概有40%的房源其实并没有涨或是只能说是微涨。

    真正大涨特涨的房子整体的区域性也是很集中的,上海一共100多个板块,真正出现房价狂涨的板块,其实也就是那么十几个。

    

    所以很多人才会产生这样的疑问:今年的上海房价真的涨了吗?

    

    如果总结下这波涨幅比较快的楼盘,基本集中在这样的类型:区域内的标杆楼盘,品质不错的双学区,中内环核心区域。

    其余楼盘的话,也就只能默默的含泪了。

    2所以对于大部分人而言,想要最大程度的获利,一定需要及时置换,就是剖离不良资产。

    大家有没有认真想过一件事,为什么你的资产需要不断置换,需要折腾。

    这个逻辑就跟做人是一样的,有句话叫人挪活,树挪死,资产也是一样的。

    不同的阶段需要不同的房产来满足自己家庭不断变化的需求。

    对于很多年轻人来说,刚开始毕业的时候,当然没什么钱,就只能买郊区的房,就只能买市中心的老破小,就只能买非地铁房,这个都是很正常的。

    现在国家鼓励生二胎,很多家庭的家庭总人口也开始慢慢增多,以前的2室往往不够用了,当然也需要进行房产的置换。

    还有些是跟未来预期有关,你买房的时候规划还没有落地,随着规划的逐渐落地,房价涨幅往往会由快到慢,所以你需要寻找下一个“前滩”,让自己的资产在每个阶段都能上涨。

    还有些是买了单学区房的,可能孩子念的小学还不错,但过了几年,孩子要念初中了,区域内初中一般,要换一个更好的初中学区,你也需要置换。

    对于很多家庭而言,差不多每过5-7年就需要进行房产置换,这就是一个正常的置换周期。

    不管怎么样,请大家牢牢把握一个最简单的原则:卖出差的买入好的。

    所以如果你觉得当下的房子不能很好的满足你的需求了,想要置换了,那就别犹豫一定要抓紧卖,不要等,因为你晚等一个月,就是在变相的亏钱。

    这么说的原因也很简单,房产涨幅是存在结构性的差异的。

    在同样的上涨周期中,同样板块的高总价优质区域的房产的涨幅就是要高于中低端房产,随着时间的拉长,两者的差价会不断的拉大,原先总价的差距可能只是50万,现在会慢慢放大到100万。

    我有个朋友在今年年初的时候,想卖了浦东金杨新村的房子买碧云板块的,在犹豫和等待了半年后,房价差距突然拉大了,原先可以买3房的预算,直接变成了只能买2房。

    不是说浦东金杨新村不涨,而是说与碧云板块比,涨幅弱了许多,从绝对值看,差距就越来越大了。

    很多时候家庭财产的变化,在这踌躇之间,就拉开了差距。

    3当然,可能很多人会考虑一点,就是楼市处于上涨期,卖了马上会涨价怎么办。

    这应该是很多人都很担心的点,可以从两个方面来解决这样的焦虑。

    第一就是千万别踏空。

    我们一直倡导的是卖出“差房”入手“好房”,就是进行房产的置换。当然,所谓的差所谓的好对于不同的家庭,含义也是不一样的。

    比如年收入在100万的家庭和年收入在30万左右的家庭,所能承受的房子总价段和月供压力也不同。

    每个人所应该买入的房产,应该是那种自己够一够能够的上的。

    很多朋友不愿意承担任何贷款压力,手里有现金700万,想要买的房子总价就是700万,不想做任何的贷款,这样做其实不对。

    正确的做法是引入一些杠杆,把总价定在1000万,贷款300万,一方面是有了杠杆后同样的涨幅收益更高,另一方面是只有加大杠杆,才能让自己能够买到更为优质的资产。

    这样就是把原先的房产再上一个台阶,一旦出现涨幅,因为有了资产进行对冲,也完全不用担心。

    整个过程中切忌最大的弊端就是卖房后犹犹豫豫的。

    有些朋友是在今年4月份卖的房,因为一直犹豫或是摇新房又一直摇不中,一直到上周才正式买入,相比于4月份,同样的房源多花了70万。

    考虑到流程问题,一般是买入和卖出同步进行,当然这个里面操作稍微有些复杂,可以咨询我们专业的顾问,帮你们做一对一规划。

    第二就是如果不满意,最粗暴的方式就是提高房价。

    你觉得你的房子卖低了,别人在2楼是卖8万每平,我是子是在12楼楼层更好一些,我想卖8.5万每平,当然没有问题,你提出你的需求就可以了。

    现在是自由市场环境,买家和卖家都是出于自愿的情况下签署的协议,相信我,之所以有买家愿意加价来买你的房子,也是因为这在他所能接触到的房源中,你的这套性价比是最高的。

    对于买家而言,一次成功的自住买房流程,一定是在有限预算下,配置出合理的房产功能性,最大化满足个性化居住需求。

    所以,如果你是卖家,真的没什么不好意思的,感到便宜“坐地起价”就好了,没什么不好意思的,要让自己的利益最大化,别婆婆妈妈的找一大堆理由不卖房,自己都觉的累,最后风口一过,耽误的还是自己。

    4我们看到现在房住不炒的政策其实落实的还是挺严格的。

    在不远处的上空,始终有一把枪对着各个想要冒泡的城市。

    只要你的房价敢涨,只要你想做出头鸟,就给你来一枪。西安、苏州、南京、深圳等在最近两年,都挨过“枪子”,楼市政策都出现了不同程度的收紧。

    而中国的楼市就是政策市,一旦政策发生变动,整体的风向就很容易会发生变化。

    

    现在的上海楼市,已经连涨好几个月了,从政策层面看,有些危险了。

    趁着这段楼市上涨期,大家要置换的抓紧置换吧,万一调控政策真来了,可能真的要肠子都悔青了。

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回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2020-11-19 17:01:01    跟帖回复:
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