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思想家方辉
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[原创]发展租房市场,要谨防“雷声大雨点小”
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思想家方辉 于 2018/2/8 11:08:29 发布在 凯迪社区 > 经济风云
     发展租房市场,要谨防“雷声大雨点小”

    作者:方辉

    “十九大”报告中,明确指出要发展租房市场,也就是要让处于市场经济劳动者主体地位的流动人口和初就业青年有住房民生,这是社会进步发展的必然,关系国家未来和民族前途,需要全社会积极行动。但是,发展租房市场不能只停留在口头上,不能“雷声大雨点小”,应切实取得真正能让流动人口满意尤其是能让初就业青年满意的效果。

    一、 流动人口和青年是市场经济劳动力主体

    改革开放是一场让中国走向现代化的社会变革运动。40年的发展实践表明,中国已经基本上从计划经济国家初步转变为市场经济国家,中国社会基本上也已经从固定生活和劳动的模式,转变为流动生活和流动劳动的模式。市场经济规律,也使得社会财富,主要由青年创造,青年正在逐步成为社会的主体,也就是劳动的主体、文化的主体。无论是城市和城市之间,城区和城区之间,还是城市和乡村之间,乡村和乡村之间,不都是流动着的人们在辛勤劳作吗?而无论是工厂,还是商场、餐馆,不也主要是青年人在勤奋创业和辛劳工作吗?这也正是改革开放给国家带来的生机和活力。

    所以说,市场经济是流动人口经济,是青年经济。因为市场是变化的,劳动力人口也是变化流动的;因为市场经济的劳动力主体乃至消费主体都是青年,因而市场经济也可以说是青年经济。

    为了能让流动人口更好地劳作,为了能让青年能更多地为社会做贡献,就需要全社会都动员起来为流动人口服务,为青年服务。不仅要有方便其流动的户籍、社会保险等的政策,也要为其提供便于流动和适宜相应收入和消费特点的出租房舍,为其提供重要的也是最基本的民生服务。

     二、 城中村对于流动人口和初就业青年居住民生的贡献是很大的

    要发展租房市场,就不能不说城中村,可以说城中村曾经为流动人口和初就业青年的住房民生是做出了很大贡献的。在房地产泡沫化出现的前时期里,对稳定房价平衡房地产市场,城中村起到了很好的作用。

    城中村是在城市发展扩张过程中自然形成的城中村落,一些城中村成为了功能齐全的为流动人口和初就业青年租房服务的出租房集群市场。但是由于房地产行业的资本扩张要求,加之地方政府“土地财政”的高成本且很为固化式的管理需求,导致了众多城市对城中村的野蛮强拆,不仅使众多的流动人口和初就业青年失去了赖以生存的家园,也使房地产市场因为失去了应有规模的低端住房市场和租房市场而失去了平衡,导致了房地产严重泡沫化的出现,从而对国家经济的健康发展造成了损害。

    要发展租房市场,就不能不重视“新型城中村”(政府供应土地、统一规划设计和管理服务)的建设。只有进行符合流动人口和初就业青年相应规模的租房主体市场建设,而且必须是供出租房者和租房者自由谈价和租客来去自由的自由市场化的出租房集群(新型城中村)建设,才能从根本上解决流动人口和初就业青年的住房民生。虽然这会因为纠正了倾斜的房地产市场不合理结构,而导致泡沫化的房地产价格合理回归,但却也会使得国家经济发展趋于健康和具有可持续性。

    三、 发展租房市场的阻碍会很大

    虽然政府近来出台了一系列鼓励租房建设的措施,“十九大”也明确提出了鼓励建设出租房的发展方向,但是行动起来却是有阻碍的。这样的阻碍不仅来自房地产开发行业,也容易来自地方政府。如果中央和国家没有强硬的措施,建设具有相应规模的租房市场会是很困难的,很容易出现“雷声大雨点下”的尴尬局面。

    对于房地产企业来说,无论是国企还是民企,发展租房市场都是对其既得利益有损害的。道理很简单,此轮房地产价格泡沫化上涨,强拆低端住房和租房市场,是重要动力,也就是通过其行动逼迫有住房需求而选择租房居住的人们,被迫购买中端的商品房,从而助推房价出现泡沫化上涨。现在让其规模化地投资建设出租房,实际上就等于是让其“自己砸自己的饭碗”。无论是国企还是民企,自然是不会积极行事的。

    还有一个原因,就是开放房地产商品住房,可以通过销售在短时间里收回成本获得利润,而建设出租房是做不到的,还要投入管理成本麻烦经营,搞不好利息资金都很难收回。

    而对于地方政府来说,对于发展租房市场,也很容易只停留在口头上。道理很简单,说这轮房地产价格泡沫化上涨,是地方政府助推的也是有道理的。这些年地方政府很大程度上要靠“土地财政”维持运转,房价越高,自然土地卖出的钱也就越多,这样政府才有资金运行、搞建设和发工资,所以地方政府会积极强拆低端住房和租房市场(城中村)。发展租房市场,且使其形成能满足流动人口和初就业青年住房民生需求的租房市场规模,让房地产价格下跌,也就必然导致土地价格的下跌,从而对土地财政带来很大威胁,损害其自身利益。

    可以这样说,建设出租房,让流动人口和初就业青年有住房民生,虽然关系重大,但是依靠房地产开发商投资建设,甚至靠地方政府积极行动,并不现实。每年在规划中投入两成的出租房建设土地是不够的,因为在已经基本上全为可供出售的住房建设的情况下,出租房建设的比例应为百分之七十以上,这样才会在短时期内实现“租购并举”的住房建设目标。比如郑州,每年建设两万多套出租房是很不够的,而应该是二十万套(包括厨卫齐全的大单间等),从而最终实现从整体上达到百分之二十到三十的水平,实现满足租房和购房需求(能满足200万人租房需求)市场平衡的需求。

     四、发展租房市场关系重大,必须切实得到落实

    


    有一个积极现象,就是国家对租房群体的权益开始重视了,尤其是最近一个时期,“租售并举”、“租购同权”概念很流行,也就是同等建设商品房和出租房且让租房的人享有购房者同等的权利。虽然这样更符合市场经济要求,但是要真正落实却不容易,因为建设商品房和鼓励人们购买商品房会给地方政府带来直接的经济利益,而建出租房和鼓励人们租房居住则会间接地损害地方政府的利益。比如户口迁移,购房就容易办理,而租房即便是出了一些政策,也难以落实;又比如,办理从一地到另一地的社会劳动保险迁移,有房产证就可以办理,没有房产证还是办不了;等等。要真正做到“租售并举”、“租购同权”,就需要政府出台硬性的政策才行。

    开发商和地方政府自然热衷于建设公租房,因为是政府投资,开发商能从中获得建设利润,而地方政府则掌握着房产权和分配权。但是公租房更适合于公职人员,并不适合流动人口和初就业青年。因为需要向政府申请,而流动人口是流动的,青年的工作性质和地点是不固定的,所以对其来说没有稳定居住价值。北京就曾发生这样的事情,两大学生毕业后申请到了公租房,但是不久后都到外地工作了,只好将申请到的公租房转租给了别人。这样就违反了规定,结果被政府收回。其实,公租房模式在计划经济年代就有,实际也只适合计划经济社会人们固化生活居住的模式。市场经济是动态劳动经济,是劳动力人口流动生活工作的经济,因此说公租房模式根本不适合市场经济的特点,满足不了人们自由商谈房租价格和来去自由的居住需求。事实证明,只有城中村这样自由市场化的租房模式才最适合市场经济社会。

    还需要注意的一点是,无论是开发商,还是地方政府,都热衷于投资建设中高档的商住套房,而流动人口最需要的是低端的以带厨房和卫生间的大单间(也需少部分一室一厅或二室一厅简装套房)为主的价格低廉的出租房。重视发展租房市场,首先就要做到供需对口。

    “十九大”报告的确是很让渴望廉价租房的流动人口和初就业青年感到鼓舞,但是要真正重视租房事业发展,尤其是要真正让流动人口和初就业青年有房可租,且能真正做到“租购同权”,还需要国家有切实的坚决措施。这样的坚决措施,自然不能依靠会本能顾及自身利益的房地产开放商和地方政府,一方面需要制定政策全民参与投资建设(像旧有的城中村那样),一方面需要成立若干家国有租房建设和运营公司(只能建出租房,不能销售,且只能出租服务),这样,才真正能够取得让流动人口和初就业青年有租房民生的实际效果。

    重视流动人口和青年住房民生,关系国家前途和民族未来,绝不能只停留在口头上,关键是要切实做好。官员们气宇轩昂地讲话表态固然重要,媒体热烈宣传固然也很需要,但是绝不能只说不做,那样就很容易出现“雷声大雨点小”的不应有局面。重视发展租房市场,就应切实让租房市场繁荣起来,从而使流动人口和青年拥有幸福的住房民生。

    2018年2月8日于郑州

    方辉名片:

    


    中国现代国学之父  公共信仰之父

    现代传统思想文化和现代文明民族

    思想文化传统的缔造者 男女关系学之父

    中国历史上最杰出最伟大的思想家

     代表著作:

    《中国信仰》2012年北京华龄出版社出版

    《男女关系学》2010年山西人民出版社出版

     中国第一思想家方辉的博客:

    http://blog.sina.com.cn/xjfanghui


    

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    回帖人: | 只看此人 | 不看此人 | 2018/2/8 11:23:54    跟帖回复:
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    灌,是一种美德。
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